Kurz gesagt
Eine Immobilie in Frauenfeld wird am Vergleich mit tatsächlich bezahlten Preisen in der Stadt und im Bezirk bewertet, angepasst an Lage, Grundstück, Fläche, Baujahr und Zustand. Als Anhaltspunkt nennt der Thurgauer Eigenheim-Index im Frühling 2026 für Frauenfeld ein Musterhaus von CHF 1'788'000 und eine Musterwohnung von CHF 1'003'000. Bauland in der Einfamilienhauszone lag in der amtlichen Auswertung 2024 zwischen CHF 728 und 1'253 je m². Der Leerstand ist mit 0,68 % (1.6.2026) der tiefste der grossen Thurgauer Gemeinden.
Wie wird eine Immobilie in Frauenfeld bewertet?
Frauenfeld ist Kantonshauptstadt, Arbeitsplatzzentrum und Bahnknoten Richtung Zürich. Diese drei Eigenschaften tragen die Nachfrage, und sie erklären, warum Häuser und Wohnungen in Frauenfeld deutlich über dem Thurgauer Mittel gehandelt werden. Für den Wert Ihrer Liegenschaft zählen darüber hinaus das Quartier, die Distanz zum Bahnhof, die Grösse und die Zone des Grundstücks sowie der Zustand von Küche, Bad, Fenstern, Dach und Heizung.
Die Ersteinschätzung ordnet Ihr Objekt anhand dieser Punkte und der regionalen Vergleichswerte in eine Spanne ein. Beim Termin vor Ort kommen Ausbau, Aussicht, Grundriss und Besonderheiten dazu. Wie wir die Quellen gewichten, steht auf der Seite Methodik der Ersteinschätzung.
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Immobilienwert unverbindlich einschätzenPreisniveau in Frauenfeld 2026
Der Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank mit dem IAZI nennt in der Ausgabe Frühling 2026 (Daten bis 31.03.2026) für Frauenfeld ein Musterhaus mit 180 m² Wohnfläche, 600 m² Land und acht Jahren Alter zu rund CHF 1'788'000. Die Broschüre vergleicht das mit dem Preisniveau von Wil SG und begründet es mit der Nähe zum Kanton Zürich. Das kantonale Mittel liegt bei rund CHF 1'450'000, Winterthur bei CHF 2'486'000.
Die Musterwohnung mit 115 m² und 4,5 Zimmern hat in Frauenfeld im Frühling 2026 mit CHF 1'003'000 erstmals die Schwelle von einer Million Franken überschritten, das Thurgauer Mittel liegt bei rund CHF 850'000. Im Bezirk Frauenfeld sind Eigenheime in zwölf Monaten um 4,1 % teurer geworden, seit 1998 um 100,3 %. Das sind Modellwerte für ein definiertes Objekt, nicht der Wert Ihres Hauses. Wie sich die Bezirke unterscheiden, zeigt die Seite Immobilienmarkt Thurgau.
Bauland und Landwert in Frauenfeld
Die Steuerverwaltung Thurgau hat bis 2024 die Thurgauer Bodenpreis-Basisdaten veröffentlicht: Verkaufspreise von unbebautem, erschlossenem Bauland je Gemeinde und Zone, als Bandbreite um den Median der letzten sechs Jahre. Für Frauenfeld lag die Einfamilienhauszone in der Auswertung 2024 (Verkäufe 2017 bis 2023) bei CHF 728 bis 1'253 je m², die Gewerbezone bei CHF 433 bis 743 je m².
| Auswertung | Einfamilienhauszone, CHF je m² |
|---|---|
| 2012 | 220 bis 900 |
| 2016 | 445 bis 810 |
| 2019 | 760 bis 1'045 |
| 2024 | 728 bis 1'253 |
Seit 2025 wird diese Statistik nicht mehr weitergeführt. An ihre Stelle treten parzellenscharfe Landwertzonen, die der Kanton für die Steuerschätzung mit Wüest Partner berechnet und im Kartenportal ThurGIS zeigt. Diese Werte sind Steuergrundlagen, keine Marktpreise. Für ein Haus zählt der Landanteil umso mehr, je älter das Gebäude und je grösser das Grundstück ist. Wer Bauland oder ein Grundstück mit Reserve besitzt, findet auf der Seite Haus bewerten im Thurgau die Faktoren, die zusätzlich hineinspielen.
Haus oder Wohnung: der Bestand in Frauenfeld
Frauenfeld ist eine Wohnungsstadt. Von den 13'591 Wohnungen im Jahr 2024 liegen nur 20,1 % in Einfamilienhäusern, kantonal sind es 28,3 %, so die Gebäude- und Wohnungsstatistik des Kantons. Knapp die Hälfte der Wohngebäude, 47,9 %, wurde vor 1971 gebaut. Die Wohneigentumsquote liegt mit 32,8 % (Strukturerhebung 2020 bis 2022) klar unter dem Kantonswert von 45 %.
Für Eigentümer eines Einfamilienhauses heisst das: Das Angebot ist knapp, und bei älteren Häusern entscheidet der Erneuerungsstand stärker über den Preis als die Lage allein. Bei Eigentumswohnungen ist der Vergleich mit Neubauten wichtig, denn in Frauenfeld entstehen laufend neue Projekte, etwa 64 Wohnungen an der Burgerholzstrasse im Kurzdorf und 108 Wohnungen im Walzmühlequartier. Wie Wohnungen bewertet werden, erklärt die Seite Eigentumswohnung bewerten im Thurgau.
Lage, Verkehr und Nachfrage
Am 1. Juni 2026 standen in Frauenfeld 92 Wohnungen leer, das ergibt eine Leerwohnungsziffer von 0,68 %. Der Bezirk liegt bei 0,91 %, der Kanton bei 1,10 %. 2020 lag der Wert in der Stadt noch bei 1,59 %. Von den leeren Wohnungen waren nur 17 zum Verkauf ausgeschrieben.
Die Bahn bringt Sie in 36 bis 38 Minuten ohne Umsteigen nach Zürich HB, nach Winterthur in 11 bis 17 Minuten, zum Flughafen Zürich in gut 26 Minuten. Zwei Anschlüsse an die A7 verbinden Frauenfeld mit Winterthur und Kreuzlingen. Mit rund 23'000 Beschäftigten ist die Stadt ein Arbeitsplatzzentrum: kantonale Verwaltung, Kantonsspital, Stadtverwaltung und Industriebetriebe. Die Stadt gliedert sich in acht Quartiere: Vorstadt, Ergaten-Talbach, Kurzdorf, Langdorf, Herten-Bannhalde, Huben, Gerlikon und Erzenholz-Horgenbach-Osterhalden.
Steuerfuss in Frauenfeld 2026
Laut den Steuerfüssen 2026 der Steuerverwaltung Thurgau (Stand 15.06.2026) beträgt der Gemeindesteuerfuss der Politischen Gemeinde Frauenfeld 62 %, der Schulsteuerfuss 80 % und der Staatssteuerfuss 109 %. Zusammen ergibt das für natürliche Personen 251 % ohne Kirchensteuer, 267 % mit evangelischer oder katholischer Kirchensteuer. 2025 lag der Gesamtsteuerfuss noch bei 253 beziehungsweise 269 %.
Beim Verkauf selbst wird nicht der Steuerfuss fällig, sondern die kantonale Grundstückgewinnsteuer. Sie beträgt im Thurgau (Stand 2026) 40 % des Gewinns und sinkt mit der Besitzdauer, mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Die Liegenschaftensteuer von 0,5 Promille wird bis und mit 2028 erhoben und fällt 2029 weg.
Was das für einen Verkauf in Frauenfeld bedeutet
Im Bezirk Frauenfeld wechselten 2025 laut Statistik der Grundbuchämter 1'445 Liegenschaften die Hand, mehr als in jedem anderen Bezirk. Die Nachfrage ist also vorhanden, und der tiefe Leerstand von 0,68 % im Jahr 2026 stützt die Preise. Das heisst nicht, dass jeder Preis erzielbar ist: Käufer vergleichen Frauenfeld mit Winterthur und der Region Wil, rechnen Renovationen ein und achten auf den Erneuerungsstand. Ein realistischer Angebotspreis, der sich an vergleichbaren Verkäufen orientiert, vermeidet, dass die Liegenschaft lange ausgeschrieben bleibt.
Ob Sie verkaufen, vermieten oder das Haus noch behalten, entscheiden Sie. Eine Übersicht zu Ablauf und Kosten finden Sie auf der Seite Haus verkaufen im Thurgau, die Abwägung der Optionen im Entscheidungs-Hub. Für die Seeregion lohnt der Vergleich mit der Immobilienbewertung in Kreuzlingen.
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Persönliche Bewertung anfragenHäufige Fragen
Was ist ein Haus in Frauenfeld wert?
Das hängt von Lage, Grundstück, Fläche, Baujahr und Zustand ab. Als Orientierung nennt der Thurgauer Eigenheim-Index im Frühling 2026 für ein Musterhaus in Frauenfeld mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land rund CHF 1'788'000. Ihr Haus kann deutlich darüber oder darunter liegen, deshalb gehört eine Einschätzung vor Ort dazu.
Was kostet Bauland in Frauenfeld?
In der letzten amtlichen Auswertung 2024 der Bodenpreis-Basisdaten lag erschlossenes Bauland in der Einfamilienhauszone in Frauenfeld bei CHF 728 bis 1'253 je m², als Bandbreite um den Median der Verkäufe 2017 bis 2023. Seit 2025 gibt es parzellenscharfe Landwertzonen für die Steuerschätzung.
Wie hoch ist der Steuerfuss in Frauenfeld 2026?
Gemeinde 62 %, Schule 80 %, Staat 109 %. Gesamt ergibt das 251 % ohne und 267 % mit Kirchensteuer (Steuerverwaltung Thurgau, Stand 15.06.2026).
Wie lange dauert es, bis ich eine Ersteinschätzung erhalte?
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Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
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