Kurz gesagt
Im Kanton Thurgau fällt bei jedem Verkauf einer Liegenschaft eine Handänderungssteuer von 1 % des Vertragswerts an. Gesetzlich schuldet sie die erwerbende Person, die verkaufende Partei haftet solidarisch. Dazu kommen die Gebühren von Grundbuchamt und Notariat: Beurkundung 1 ‰ und Handänderungsgebühr 4 ‰, jeweils mit Höchstbeträgen. Für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 rechnet der Kanton mit total CHF 15'131 (Stand 1.1.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren und Steuern
Gibt es im Thurgau eine Handänderungssteuer und wer zahlt sie?
Ja, anders als Zürich oder Schaffhausen kennt der Thurgau die Handänderungssteuer weiterhin. Das Steuergesetz regelt sie in den Paragrafen 137 bis 141. Der Satz beträgt einheitlich 1 % des Vertragswerts. Bemessen wird an der Summe aller Leistungen, die die erwerbende Person erbringt, also am Kaufpreis samt allfälligen Nebenleistungen. Liegt kein Vertragswert vor oder liegt er wesentlich unter dem steuerlichen Verkehrswert, dient der Steuerwert als Basis (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer
Steuerpflichtig ist ausschliesslich die erwerbende Person. Die verkaufende Partei haftet aber solidarisch, das heisst, der Kanton kann sich an sie halten, wenn die Käuferschaft nicht zahlt. Vertraglich lässt sich die Kostentragung frei regeln, in der Praxis steht die Aufteilung von Steuer und Gebühren im Kaufvertrag. Als Verkäuferin oder Verkäufer sollten Sie diese Klausel vor der Beurkundung kennen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung bestätigt für den Thurgau den Satz von 10 ‰ und die Regel, dass die erwerbende Person schuldet und die veräussernde haftet (Stand 1.1.2022). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 137 Nr. 1, ESTV, Dossier Handänderungssteuer
Welche Handänderungen sind befreit?
Das Steuergesetz befreit in Paragraf 138 dieselben Fälle, in denen auch die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird: Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung, Handänderungen unter Ehegatten, zwischen Eltern und Nachkommen, mit Stief- und Schwiegerkindern sowie unter Geschwistern, ferner Umstrukturierungen von Unternehmen. Wer also das Elternhaus erbt oder es von den Eltern im Erbvorbezug übernimmt, zahlt keine Handänderungssteuer, die Grundbuchgebühren fallen aber trotzdem an (Stand Juli 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 137 Nr. 1, Handänderungssteuer
Eine zweite Befreiung betrifft die Ersatzbeschaffung selbst genutzten Wohneigentums. Wer sein Eigenheim verkauft und innert zwei Jahren ein neues selbst bewohntes Objekt kauft, wird von der Handänderungssteuer auf dem Ersatzobjekt befreit, allerdings nur im Umfang des wieder investierten Verkaufserlöses. Das Revisionsgesuch ist innert 90 Tagen nach dem Verkauf zu stellen. Wird das Ersatzobjekt innert fünf Jahren weiterverkauft, wird die Steuer nachträglich erhoben (Stand Juli 2023). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 138 Nr. 1, Ersatzbeschaffung
Was kosten Grundbuch und Notariat beim Verkauf?
Im Thurgau sind Grundbuch und öffentliche Beurkundung Sache des Kantons. Fünf Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden beurkunden Kaufverträge und führen das Grundbuch. Private Notariate gibt es nicht. Die Gebühren richten sich nach dem kantonalen Gebührengesetz und stehen in der Preisliste, die jeweils am 1. Januar aktualisiert wird.
| Position | Satz | Minimum | Maximum |
|---|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr (zuzüglich MWST 8,1 %) | 1 ‰ vom Vertragswert | CHF 100 | CHF 5'000 |
| Handänderungsgebühr (Grundbuch) | 4 ‰ vom Vertragswert | CHF 100 | CHF 20'000 |
| Handänderungssteuer | 1 % vom Vertragswert | ||
| Publikationsgebühr | CHF 50, je weiteres Grundstück CHF 20 | ||
| Grundbuchauszug | CHF 50 bis 5 Seiten, CHF 100 ab 6 Seiten |
Die Sätze gelten laut Preisliste mit Stand 1.1.2026. Wer die Gebühren trägt, regelt das Gebührengesetz in Paragraf 12: Ohne Vereinbarung der Parteien zahlt sie die erwerbende Person, die Beteiligten haften solidarisch. Grundpfandgebühren, etwa für einen neuen Schuldbrief der Käuferschaft, zahlt der Pfandschuldner. Für die Verkaufsseite heisst das: Gesetzlich schulden Sie weder Steuer noch Gebühren, doch die Aufteilung ist vertraglich frei, und der Kaufvertrag entscheidet (Stand 1.1.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste Stand 1.1.2026, Gesetz über die Gebühren der Grundbuchämter und Notariate RB 632.1
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Verkaufsoptionen prüfenRechenbeispiel des Kantons: Kaufpreis CHF 1'000'000
Rechenbeispiel des Kantons als Illustration für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000: Beurkundungsgebühr CHF 1'000, Mehrwertsteuer darauf CHF 81, Handänderungsgebühr CHF 4'000, Handänderungssteuer CHF 10'000, Publikationsgebühr CHF 50. Total CHF 15'131. Errichtet die Käuferschaft zusätzlich einen Schuldbrief über CHF 700'000, kommen Beurkundung CHF 700, Mehrwertsteuer CHF 56.70 und Grundpfandgebühr von 1,5 ‰ mit CHF 1'050 dazu, zusammen CHF 1'806.70.
Das Berechnungsbeispiel stammt aus dem Merkblatt der Grundbuchämter mit Stand 1.1.2024. Die Sätze stimmen mit der Preisliste 2026 überein. Für Ihren Verkauf zählt, welchen Teil davon der Kaufvertrag Ihnen zuweist. Bei einer hälftigen Teilung von Beurkundung und Handänderungsgebühr wären das rund CHF 2'500, die Handänderungssteuer bliebe bei der Käuferschaft (Stand 1.1.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren bei Handänderung, Berechnungsbeispiel
Sinkt die Handänderungsgebühr bald?
Der Regierungsrat hat am 27.06.2025 beantragt, die Handänderungsgebühr von 4 ‰ auf 2,5 ‰ und die Grundpfandgebühr von 1,5 ‰ auf 1 ‰ zu senken. Begründung: Die Gebühren decken die Kosten der Ämter deutlich mehr als nötig, der Kostendeckungsgrad soll auf höchstens 120 % sinken. Der Kanton rechnet mit Mindereinnahmen von rund CHF 8 Mio. pro Jahr. Der Grosse Rat hat die Vorlage am 17.12.2025 in erster und am 14.01.2026 in zweiter Lesung angenommen (Stand Januar 2026). Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung 27.06.2025, swissinfo, 17.12.2025
Die Preisliste vom 1.1.2026 zeigt noch die alten Sätze. Wann die neuen Sätze gelten, ist offen: [PLATZHALTER: Inkrafttreten der gesenkten Handänderungs- und Grundpfandgebühr beim Grundbuchamt oder in der Erlass-Sammlung RB 632.1 prüfen]. Für den Kaufpreis aus dem Beispiel würde die Handänderungsgebühr nach der Senkung CHF 2'500 statt CHF 4'000 betragen (Stand Januar 2026). Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat, Stand 1.1.2026
Wie unterscheidet sich der Thurgau von St. Gallen, Zürich und Schaffhausen?
Wer ein Objekt jenseits der Kantonsgrenze kennt, vergleicht schnell. Die Handänderungssteuer ist in den Nachbarkantonen unterschiedlich geregelt, die Gebühren ebenfalls.
| Kanton | Handänderungssteuer | Gebühren Grundbuch und Beurkundung |
|---|---|---|
| Thurgau | 1 %, erwerbende Person schuldet, verkaufende haftet solidarisch | Grundbuch 4 ‰ (Senkung auf 2,5 ‰ beschlossen), Beurkundung 1 ‰ plus MWST |
| St. Gallen | 1 % als obligatorische Gemeindesteuer, 5 ‰ zwischen Eltern und Kindern, erwerbende Person schuldet, verkaufende haftet | kantonale Gebührenordnung |
| Zürich | keine, abgeschafft per 1.1.2005 | Grundbuch 1 ‰ (mindestens CHF 100), Beurkundung 1 ‰ plus MWST, massgebend ist der Verkehrswert |
| Schaffhausen | keine | 7 ‰ (Beurkundung 1 ‰, Handänderung 6 ‰), Grundpfand 3 ‰ |
Für die Verkaufsseite ist der Unterschied kleiner, als die Tabelle vermuten lässt, weil die Handänderungssteuer gesetzlich überall bei der erwerbenden Person liegt. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet der Thurgau gegenüber Zürich rund 1 % Mehrkosten, was in Preisverhandlungen eine Rolle spielen kann (Stand 2026). Quelle: ESTV, Kantonsblatt St. Gallen, ESTV, Kantonsblatt Schaffhausen, Kanton Zürich, Abschaffung der Handänderungssteuer, Notariate Kanton Zürich, Gebühren, 03.10.2025
Die Handänderungssteuer ist der kleinere Posten beim Verkauf. Den grösseren stellt die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau dar, die auf den Gewinn fällt. Was beim Hausverkauf im Thurgau und beim Wohnungsverkauf sonst noch zu klären ist und wie die Netto-Rechnung aussieht, zeigt der Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Handänderungssteuer im Thurgau, Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich die erwerbende Person, also die Käuferschaft. Die verkaufende Partei haftet solidarisch, falls die Steuer nicht bezahlt wird. Im Kaufvertrag können die Parteien eine andere Aufteilung vereinbaren, das ist im Thurgau erlaubt und kommt vor (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau
Was kosten Grundbuch und Notariat beim Hausverkauf im Thurgau?
Die Beurkundung kostet 1 ‰ des Vertragswerts, mindestens CHF 100 und höchstens CHF 5'000, zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Handänderungsgebühr des Grundbuchs beträgt 4 ‰, höchstens CHF 20'000. Dazu kommen die Handänderungssteuer von 1 % und kleine Fixbeträge für Publikation und Grundbuchauszug. Für CHF 1'000'000 Kaufpreis rechnet der Kanton mit total CHF 15'131 (Stand 1.1.2026).
Fällt bei einer Erbschaft oder Schenkung Handänderungssteuer an?
Nein. Erbgang, Erbteilung, Erbvorbezug und Schenkung sind von der Handänderungssteuer befreit, ebenso Übertragungen unter Ehegatten, zwischen Eltern und Kindern und unter Geschwistern. Die Grundbuchgebühren fallen aber an, beim Erbgang 1 ‰ vom Steuerwert mit höchstens CHF 2'000 und bei der Erbteilung 4 ‰ vom Vertragswert (Stand 1.1.2026).
Was kostet der Verkauf eines Hauses im Thurgau insgesamt?
Auf der Verkaufsseite fallen die Grundstückgewinnsteuer, die vertraglich übernommenen Notariats- und Grundbuchgebühren, eine allfällige Maklerprovision und die Kosten der Hypothekenablösung an. Die Handänderungssteuer liegt gesetzlich bei der Käuferschaft. Eine vollständige Netto-Rechnung mit Beispiel steht im Ratgeber zu den Verkaufskosten im Thurgau.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
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