Kurz gesagt
Beim Verkauf eines Hauses im Thurgau fallen vier Kostenblöcke an: die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn mit 40 % und einem Abzug von bis zu 72 % bei langer Besitzdauer, die Gebühren von Grundbuch und Notariat, die gesetzlich die erwerbende Person zahlt und die vertraglich frei verteilt werden, eine allfällige Maklerprovision von schweizweit üblich 2 bis 3 % sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst wird (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau
Welche Kosten trägt die verkaufende Partei?
Die Kosten verteilen sich im Thurgau nach Gesetz und Vertrag auf beide Seiten. Die folgende Übersicht zeigt, was üblicherweise bei Ihnen als Verkäuferin oder Verkäufer landet.
- Grundstückgewinnsteuer: immer bei der verkaufenden Person, bemessen am Gewinn, nicht am Preis.
- Handänderungssteuer von 1 % des Vertragswerts: gesetzlich bei der erwerbenden Person, die verkaufende haftet solidarisch.
- Beurkundungs- und Grundbuchgebühren: ohne Vereinbarung bei der erwerbenden Person, in der Praxis im Kaufvertrag aufgeteilt.
- Maklerprovision: nur wenn Sie einen Verkaufsauftrag erteilen, üblicherweise bei der verkaufenden Person.
- Vorfälligkeitsentschädigung: nur wenn eine Festhypothek vor Laufzeitende aufgelöst wird, an die Bank.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Elektrokontrolle, freiwillig ein Gebäudeenergieausweis, dazu Räumung und Umzug.
Der Grundbuchauszug kostet CHF 50 bis fünf Seiten und CHF 100 ab sechs Seiten. Die Gebäudeschätzung der Gebäudeversicherung Thurgau ist kostenlos. Ein Sicherheitsnachweis für die Elektroinstallation wird bei der Handänderung fällig, wenn die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt; beim reinen Erbgang gilt das nicht. Der Gebäudeenergieausweis der Kantone ist im Thurgau beim Verkauf freiwillig (Stand 2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste 1.1.2026, ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, HEV Thurgau, GEAK
Grundstückgewinnsteuer: der grösste Posten bei kurzer Besitzdauer
Der Kanton besteuert den Gewinn, also Verkaufserlös minus Erwerbspreis minus wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten, mit 40 %. Ab dem sechsten Jahr im Eigentum sinkt der Steuerbetrag um 4 % pro Jahr, nach 23 Jahren um 72 %. Wer lange besessen hat, zahlt deshalb effektiv 11,2 % des Gewinns, wer nach drei Jahren verkauft, den vollen Satz plus Zuschlag. Wertvermehrende Investitionen mit Belegen senken den Gewinn, werterhaltender Unterhalt nicht (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
Bei Erbgang, Übertragung unter Ehegatten und Ersatzbeschaffung des Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben. Alle Details, die Tabelle nach Besitzdauer und ein Rechenbeispiel stehen auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Wie das System in anderen Kantonen funktioniert, erklärt der Ratgeber Grundstückgewinnsteuer: Was Verkäufer wissen sollten.
Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer
Im Thurgau beurkunden die fünf kantonalen Grundbuchämter und Notariate den Kaufvertrag. Die Beurkundung kostet 1 ‰ des Vertragswerts, mindestens CHF 100 und höchstens CHF 5'000, zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Eintrag im Grundbuch kostet als Handänderungsgebühr 4 ‰, höchstens CHF 20'000. Die Handänderungssteuer beträgt 1 %. Für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 rechnet der Kanton mit total CHF 15'131. Gesetzlich schuldet das alles die erwerbende Person, wenn der Vertrag nichts anderes sagt. Eine Senkung der Handänderungsgebühr auf 2,5 ‰ ist beschlossen, das Inkrafttreten war zum Zeitpunkt der Prüfung noch offen (Stand 1.1.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren und Steuern
Für Sie als Verkaufsseite zählt die Klausel im Kaufvertrag. Wird eine hälftige Teilung von Beurkundung und Grundbuchgebühr vereinbart, sind das beim Beispielpreis rund CHF 2'500. Alles Weitere zu Sätzen, Befreiungen und zum Vergleich mit St. Gallen, Zürich und Schaffhausen steht auf der Seite Handänderungssteuer im Thurgau (Stand 1.1.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Berechnungsbeispiel
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Verkaufsoptionen prüfenMaklerprovision: üblich, aber frei verhandelbar
Wer den Verkauf einem Maklerbüro überträgt, zahlt in der Regel eine Provision, die erst mit dem Abschluss des Kaufvertrags geschuldet ist. Das Obligationenrecht regelt den Mäklervertrag in den Artikeln 412 bis 418: Der Lohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt, ohne Vereinbarung gilt der übliche Lohn, und ein unverhältnismässig hoher Lohn für einen Grundstückkauf kann vom Gericht herabgesetzt werden. Eine gesetzliche oder verbandliche Tarifbindung gibt es nicht (Stand Juli 2025). Quelle: Obligationenrecht, Artikel 412 bis 418
Als schweizweit üblich gelten 2 bis 3 % des Verkaufspreises, bei Mehrfamilienhäusern 1,5 bis 2 %. Die Eidgenössische Steuerverwaltung bestätigt diese Bandbreite als übliche, bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbare Vermittlergebühr. Anbieter mit Festpreis nennen für ein Objekt von CHF 1'000'000 Beträge von rund CHF 12'000 bis CHF 16'500 statt CHF 30'000 bei 3 %. Eine belegte Bandbreite speziell für den Thurgau oder die Ostschweiz gibt es nicht. Ob die Angabe inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer gemeint ist, gehört in den Vertrag (Stand Dezember 2025 und September 2026). Quelle: Homegate, Maklerprovision, 01.12.2025, ESTV, Dossier Grundstückgewinne, Februar 2024, Neho, Festpreis, September 2026
Ob sich ein Verkaufsauftrag lohnt, hängt von Objekt, Zeit und Erfahrung ab. Mit oder ohne Maklerbüro zu verkaufen, ist eine eigene Entscheidung, die nicht am Anfang stehen sollte. Am Anfang steht die Frage, was das Objekt heute wert ist. Eine unverbindliche Ersteinschätzung liefert dafür die Grundlage, ohne Auftrag und ohne Kosten.
Vorfälligkeitsentschädigung: was die Hypothek beim Verkauf kostet
Läuft auf dem Haus eine Festhypothek, verlangt die Bank für die vorzeitige Auflösung eine Entschädigung für den entgangenen Zins. Sie hängt vom Hypothekarbetrag, von der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins und von der Restlaufzeit ab. Eine gesetzliche Berechnungsvorschrift gibt es nicht, jede Bank rechnet nach ihrem Vertrag (Stand Juni 2025). Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, 17.06.2025
Beispiel der UBS als Illustration: Hypothek CHF 500'000, Vertragszins 2 %, Wiederanlagezins 1 %, Restlaufzeit drei Jahre. Die Entschädigung beträgt CHF 15'000, nämlich die Zinsdifferenz von 1 % auf CHF 500'000 über drei Jahre.
Es gibt Alternativen: Die Hypothek kann mit Zustimmung der Bank und nach Tragbarkeitsprüfung auf die Käuferschaft übertragen werden, oder Sie nehmen sie auf Ihr Ersatzobjekt mit. Steuerlich ist die Entschädigung beim Verkauf ohne neue Hypothek nicht vom Einkommen abziehbar, nach Angaben der Bank aber bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar. Wer den Verkauf planen kann, legt ihn möglichst auf das Laufzeitende der Festhypothek. Was beim Hausverkauf im Thurgau sonst zu klären ist, steht auf der verlinkten Seite (Stand Juni 2025). Quelle: UBS, 17.06.2025
Rechenbeispiel: Was bleibt netto übrig?
Rechenbeispiel als Illustration mit den kantonalen Sätzen 2026, keine individuelle Berechnung: Ein Einfamilienhaus im Thurgau, 2006 für CHF 700'000 gekauft, mit CHF 100'000 wertvermehrenden Investitionen, wird 2026 für CHF 1'300'000 verkauft. Die Maklerprovision beträgt CHF 30'000. Der steuerbare Gewinn ist CHF 470'000, die Grundstückgewinnsteuer nach 20 Jahren Besitzdauer CHF 75'200. Der Kaufvertrag teilt Beurkundung und Grundbuchgebühr hälftig, das sind für die Verkaufsseite rund CHF 3'300. Die Festhypothek von CHF 400'000 läuft zufällig aus, es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Netto bleiben CHF 1'300'000 minus CHF 30'000 minus CHF 75'200 minus CHF 3'300 minus CHF 400'000, also rund CHF 791'500.
Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 15'000 wie im Bankbeispiel sänke der Nettobetrag entsprechend, und die Entschädigung würde den steuerbaren Gewinn leicht reduzieren. Verkauft ohne Maklerbüro, entfielen die CHF 30'000, der Gewinn stiege aber um denselben Betrag, und die Steuer darauf um CHF 4'800. Für Ihre Zahlen ist der Steuerkalkulator der Steuerverwaltung massgebend (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer
Häufige Fragen
Was kostet der Verkauf eines Hauses im Thurgau?
Für die Verkaufsseite sind es die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, der im Vertrag übernommene Anteil an Notariats- und Grundbuchgebühren, eine allfällige Maklerprovision von üblich 2 bis 3 % und die Kosten der Hypothekenablösung. Die Handänderungssteuer von 1 % liegt gesetzlich bei der Käuferschaft (Stand 2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau
Wer zahlt die Handänderungssteuer im Thurgau?
Gesetzlich die erwerbende Person, die verkaufende haftet solidarisch. Der Kaufvertrag kann eine andere Aufteilung vorsehen. Erbgang, Schenkung und Übertragungen innerhalb der Familie sind befreit.
Wie viel bleibt mir nach dem Verkauf übrig?
Verkaufspreis minus Grundstückgewinnsteuer, minus Rückzahlung der Hypothek samt allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung, minus Provision, minus Ihr Anteil an den Gebühren. Im Rechenbeispiel oben bleiben von CHF 1'300'000 rund CHF 791'500 (Illustration, Stand 2026). Der genaue Betrag hängt von Besitzdauer, Belegen und Vertrag ab.
Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz und was ist üblich in der Ostschweiz?
Schweizweit üblich sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises als Erfolgshonorar, frei verhandelbar. Festpreisanbieter nennen für ein Objekt von CHF 1'000'000 rund CHF 12'000 bis CHF 16'500. Eine eigene, belegte Bandbreite für die Ostschweiz oder den Thurgau gibt es nicht (Stand September 2026).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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