Kurz gesagt
Der Wert eines Hauses wird aus fünf Faktoren bestimmt: Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand und Besonderheiten. Massstab sind die Preise, die für vergleichbare Häuser in der Region tatsächlich bezahlt wurden. Im Thurgau liefert der Eigenheim-Index von TKB und IAZI diese Vergleichswerte: Ein freistehendes Musterhaus mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land kostet im kantonalen Mittel rund CHF 1'450'000, in Kreuzlingen fast eine halbe Million mehr, in vielen Gemeinden des Bezirks Weinfelden deutlich weniger (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Die fünf Faktoren, die den Wert eines Hauses bestimmen
Ein Haus hat keinen Wert an sich. Es hat den Wert, den jemand bereit ist zu zahlen, und dieser Betrag lässt sich aus fünf Faktoren herleiten. Die Reihenfolge entspricht ungefähr ihrem Gewicht.
- Lage. Gemeinde, Quartier, Distanz zu Bahnhof, See und Arbeitsplätzen, Aussicht, Besonnung, Lärm. Die Lage lässt sich nicht verändern und erklärt im Thurgau den grössten Teil der Preisunterschiede.
- Grundstück. Fläche, Form, Zone, Erschliessung und die noch nicht genutzte Ausnützung. Bei älteren Häusern steckt ein grosser Teil des Werts im Land.
- Gebäude. Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundriss, Baujahr, Bauweise und Bauqualität, Nebenräume, Garage.
- Zustand. Was seit dem Bau erneuert wurde: Küche, Bäder, Fenster, Dach, Heizung, Fassade, Elektroinstallation. Und was in den nächsten Jahren ansteht.
- Besonderheiten. Seesicht, grosser Garten, Einliegerwohnung, Pool, Denkmalschutz, Dienstbarkeiten, Baurecht. Sie können den Wert nach oben oder nach unten verschieben.
Wer ein Haus schätzt, arbeitet diese Liste ab und vergleicht jeden Punkt mit ähnlichen Häusern, die kürzlich verkauft wurden. Genau das macht auch die Ersteinschätzung, die Sie über die Seite Haus bewerten im Thurgau anfordern können.
Was ein Haus im Thurgau heute kostet: Zahlen mit Datum
Die beste öffentliche Quelle für den Thurgau ist der Eigenheim-Index, den die Thurgauer Kantonalbank halbjährlich vom IAZI berechnen lässt. Er beruht auf tatsächlich vollzogenen Handänderungen und weist für ein einheitlich definiertes Musterhaus den Preis je Bezirkshauptort aus: freistehend, 8 Jahre alt, gute Lage, 600 m² Grundstück, 180 m² Wohnfläche, 6,5 Zimmer, 2 Bäder, 2 Garagenplätze (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seiten 5 und 7, Stand April 2026
| Bezirk (Hauptort) | Musterhaus | Veränderung 12 Monate | Seit 1998 |
|---|---|---|---|
| Kreuzlingen | CHF 1'909'000 | +4,3 % | +109,2 % |
| Frauenfeld | CHF 1'788'000 | +4,1 % | +100,3 % |
| Arbon | CHF 1'595'000 | +4,6 % | +95,2 % |
| Weinfelden | CHF 1'578'000 | +5,0 % | +89,0 % |
| Münchwilen | CHF 1'470'000 | +4,3 % | +94,7 % |
| Kanton Thurgau (Mittel) | rund CHF 1'450'000 | +4,5 % | +99,4 % |
Zum Vergleich mit den Nachbarn: Dasselbe Musterhaus kostet in der Stadt Schaffhausen CHF 1'623'000, in Wil CHF 1'762'000, in der Stadt St. Gallen CHF 1'965'000, in Winterthur CHF 2'486'000 und in der Stadt Zürich CHF 4'546'000 (Stand April 2026). Das erklärt, warum der Bezirk Frauenfeld und der Hinterthurgau Zuzug aus dem Raum Zürich erhalten. Die vollständige Entwicklung mit Halbjahreswerten finden Sie auf der Seite Immobilienmarkt Thurgau.
Warum Kreuzlingen und Sirnach so weit auseinanderliegen
Der Index formuliert es nüchtern: Zwischen den günstigsten und den teuersten Ortschaften liegt für ein identisches Haus rund eine Million Franken. Die höchste Zahlungsbereitschaft zeigen Kreuzlingen und die Seegemeinden Bottighofen, Gottlieben und Horn, wo Kaufpreise um CHF 2'000'000 keine Seltenheit sind. Deutlich gehobener als der Kantonsdurchschnitt sind auch der Bezirk Münchwilen und der Raum Frauenfeld mit vielerorts CHF 1'500'000 bis CHF 1'600'000, weil der Arbeitsmarkt Zürich nahe ist. Zu den preiswerteren Gebieten gehört der Bezirk Weinfelden ohne seinen Hauptort mit rund CHF 1'300'000 in zahlreichen Gemeinden (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 7, Stand April 2026
Hinter diesen Unterschieden stehen drei Kräfte: der Bodensee mit seinen Seesichtlagen, die Pendlerdistanz nach Zürich und Winterthur sowie die Grenznähe zu Konstanz. Innerhalb einer Gemeinde kommen Quartier, Hanglage, Besonnung und Lärm dazu. Deshalb sagt ein Durchschnittspreis pro Quadratmeter wenig über ein einzelnes Haus aus.
Kostenlos und unverbindlich. Innerhalb von wenigen Tagen rufen wir Sie an und vereinbaren einen Termin vor Ort für die Ersteinschätzung. Verkauf noch nicht entschieden? Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Immobilienwert unverbindlich einschätzenWie Sie selbst zu einer ersten Einschätzung kommen
Beginnen Sie mit dem Musterhaus des Index für Ihren Bezirk und fragen Sie sich, wo Ihr Haus davon abweicht: kleiner oder grösser, älter oder jünger, besser oder schlechter gelegen, erneuert oder im Ursprungszustand. Jede Abweichung verschiebt den Wert. Ein Haus aus den 1970er Jahren ohne grössere Erneuerungen liegt klar unter dem 8-jährigen Musterhaus, ein grosses Grundstück in Bahnhofsnähe kann das teilweise ausgleichen.
Ziehen Sie danach Inserate nur mit Vorsicht heran. Angebotspreise sind Wünsche, keine bezahlten Preise, und Quadratmeterpreise von Portalen sind Modellwerte, die zwischen den Anbietern deutlich schwanken. Der Steuerwert taugt als Massstab ebenfalls nicht; warum, erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis. Wer es genauer wissen will, holt eine Ersteinschätzung ein, die Ihre Angaben mit den Indexwerten abgleicht und eine Spanne nennt.
Woran sich Eigentümer oft verschätzen
Investitionen gleich Wert. Wer vor zehn Jahren eine Küche für einen hohen Betrag eingebaut hat, rechnet diesen Betrag gern zum Hauswert. Käufer bezahlen aber nur, was die Küche ihnen heute wert ist, und Geschmack ist persönlich. Werterhaltende Arbeiten wie eine neue Heizung sichern den Wert, sie steigern ihn selten um ihren vollen Preis.
Das Nachbarhaus als Massstab. Der Preis, den die Nachbarn erzielt haben, ist ein Hinweis, mehr nicht. Grundstück, Zustand und Zeitpunkt unterscheiden sich fast immer. Der emotionale Wert. Dreissig Jahre Familiengeschichte sind unbezahlbar, aber sie stehen nicht im Kaufvertrag. Wer das trennt, entscheidet ruhiger. Der Zeitpunkt. Die Preise im Thurgau sind laut Index in fünf Jahren um mehr als 28 % gestiegen, die Dynamik hat sich aber abgeflacht: Die Raiffeisen-Ökonomen halten den Höhepunkt der Preisentwicklung für überschritten (Stand September 2026). Eine ältere Bewertung ist deshalb kein heutiger Wert. Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung und Immobilienmarkt, 24.09.2026
Der nächste Schritt
Sie brauchen sich nichts vorzunehmen, um den Wert zu kennen. Die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Ihr Haus beim Termin vor Ort in eine Spanne ein, mit Begründung und Datum; den Termin vereinbaren wir innerhalb weniger Tage telefonisch mit Ihnen. Was danach passiert, bestimmen Sie: nichts, ein Gespräch über Ihre Optionen oder irgendwann ein Verkauf. Den Ablauf finden Sie unter Ablauf nach der Bewertung, den Einstieg unter Immobilienwert ermitteln.
Häufige Fragen
Was ist mein Haus im Thurgau wert?
Das hängt von Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand und Besonderheiten ab. Als Anhaltspunkt dient das Musterhaus des Thurgauer Eigenheim-Index, das je nach Bezirk zwischen rund CHF 1'470'000 und CHF 1'909'000 kostet (Stand April 2026); Ihr Haus weicht davon nach oben oder unten ab. Eine Ersteinschätzung übersetzt diese Abweichungen in eine Spanne für Ihr Objekt. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Wie wird der Wert eines Hauses im Thurgau bestimmt?
Durch den Vergleich mit tatsächlich bezahlten Preisen für ähnliche Häuser in der Region, angepasst an die fünf Faktoren Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand und Besonderheiten. Der Eigenheim-Index liefert die regionalen Vergleichswerte, die persönliche Einschätzung vor Ort ergänzt Zustand und Ausbau.
Was kostet ein Quadratmeter Wohnfläche im Thurgau?
Eine einzelne Zahl gibt es dafür nicht, weil der Quadratmeter in Kreuzlingen etwas anderes kostet als in Bischofszell und ein Quadratmeter in einem sanierten Haus etwas anderes als im Ursprungszustand. Portale nennen Modellwerte aus Inseraten, die zwischen den Anbietern stark schwanken. Verlässlicher ist der Vergleich mit dem Musterhaus des Index für Ihren Bezirk.
Warum ist ein Haus in Kreuzlingen mehr wert als in Sirnach?
Wegen der Lage: Bodensee, Grenznähe zu Konstanz und ein knappes Angebot an Seesichtlagen treiben die Zahlungsbereitschaft in Kreuzlingen und den Seegemeinden. Sirnach im Hinterthurgau profitiert von der Nähe zu Wil und Winterthur, liegt aber ohne See und mit mehr Bauland preislich tiefer. Innerhalb beider Gemeinden entscheiden Quartier, Besonnung und Lärm über weitere Unterschiede.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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