Kurz gesagt
Der Marktwert ist der Preis, der für eine Immobilie unter normalen Umständen am Markt erzielbar wäre. Verkehrswert meint fachlich dasselbe, bezeichnet im Thurgau aber auch den amtlichen Wert für die Steuern, und der liegt bei Einfamilienhäusern laut Steuerverwaltung typischerweise unter dem Kaufpreis. Der Verkaufspreis ist der Betrag, der am Ende im beurkundeten Kaufvertrag steht, und der Angebotspreis die Zahl im Inserat. Vier Begriffe, vier Zwecke: Wer sie auseinanderhält, versteht, warum die Zahlen abweichen.
Marktwert: was ein Käufer heute zahlen würde
Der Marktwert ist eine Schätzung, keine Tatsache. Er beschreibt den Preis, den ein Käufer und ein Verkäufer, die beide informiert sind und nicht unter Zeitdruck stehen, an einem bestimmten Stichtag vereinbaren würden. Grundlage sind Preise, die für vergleichbare Objekte in der Region tatsächlich bezahlt wurden, angepasst an Lage, Grundstück, Gebäude, Zustand und Besonderheiten. Weil jede Schätzung Annahmen enthält, wird der Marktwert seriös als Spanne oder mit einem Stichtag genannt.
Die Ersteinschätzung auf dieser Website ist eine Einschätzung des möglichen Marktwerts. Wie sie entsteht, steht auf der Seite Methodik; welche Faktoren den Wert bestimmen, erklärt der Ratgeber Was ist mein Haus im Thurgau wert?.
Verkehrswert: ein Begriff, zwei Bedeutungen
In der Bewertungspraxis ist Verkehrswert das Fachwort für den Marktwert: der Wert, zu dem eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehandelt würde. Ein Verkehrswertgutachten einer qualifizierten Fachperson ermittelt genau diesen Wert nach anerkannten Standards und wird gebraucht, wenn Dritte eine belastbare Zahl verlangen, etwa Banken, Gerichte oder Erbengemeinschaften.
Im Thurgau hat der Begriff eine zweite Bedeutung. Das Steuergesetz bestimmt, dass Grundstücke zum Verkehrswert bewertet werden, und dieser amtliche Verkehrswert wird von der kantonalen Schätzung festgelegt. Nach der Thurgauer Steuerpraxis entsteht er aus dem Ertragswert, also dem kapitalisierten Mietwert, und dem Realwert aus Land- und Bauwert, unter Berücksichtigung von Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage, Immissionen und wirtschaftlichem Alter. Grundlage für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist die Thurgauer Marktmietwertstatistik, und die Werte werden jährlich indexiert (Stand der Praxis 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 43 Nr. 3, Verkehrswert von Liegenschaften, Version 2024
Dieser amtliche Verkehrswert ist der Steuerwert in Ihrer Steuererklärung. Er ist eine steuerliche Grösse, kein Verkaufspreis. Die Steuerverwaltung hält selbst fest, dass er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis liegt, während er bei Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekt etwa dem Kaufpreis entspricht (Stand 2026). Eine belegte Prozentzahl für den Abstand gibt es nicht; jede feste Faustregel dazu ist eine Behauptung ohne Quelle. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand 2026
Steuerwert: wofür er im Thurgau zählt
Der Steuerwert bestimmt drei Dinge. Erstens fliesst er in die Vermögenssteuer ein, die im Thurgau 1,1 ‰ des steuerbaren Vermögens beträgt, nach Abzug der Freibeträge (Stand 2026). Zweitens ist er die Bemessungsgrundlage der Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰, die per 1. Januar 2029 abgeschafft wird; die Thurgauer Stimmberechtigten haben das am 18. Mai 2025 beschlossen. Drittens ist er Ausgangspunkt des Eigenmietwerts, der mit dem eidgenössischen Systemwechsel ebenfalls per 1. Januar 2029 wegfällt (Stand 2026). Quelle: ESTV, Kantonsblatt Thurgau, Stand 2026 und Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand 2026
Beim Verkauf spielt der Steuerwert eine Nebenrolle: Liegt kein Vertragswert vor oder liegt er wesentlich unter dem steuerlichen Verkehrswert, dient der Steuerwert den Grundbuchämtern als Basis für die Gebühren. Für die Grundstückgewinnsteuer zählt dagegen der tatsächliche Erlös; wie sie berechnet wird, steht auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
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Immobilienwert unverbindlich einschätzenVerkaufspreis und Angebotspreis
Der Verkaufspreis ist die einzige dieser Zahlen, die keine Schätzung ist: der Betrag, der im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag steht und tatsächlich fliesst. Er kann über oder unter dem Marktwert liegen, je nachdem, wie viele Interessenten gerade suchen, wie gut das Objekt präsentiert wurde und wie viel Zeit beide Seiten hatten.
Der Angebotspreis ist die Zahl im Inserat. Er ist ein Wunsch des Verkäufers, kein Wert. Wer ihn deutlich über dem Marktwert ansetzt, erreicht oft das Gegenteil: Das Objekt bleibt lange online, Interessenten werden misstrauisch, und am Ende wird der Preis mehrfach gesenkt. Wer ihn nahe am Marktwert ansetzt, erhält eher mehrere Angebote. Inseratspreise aus der Nachbarschaft sind deshalb ein schlechter Massstab für den eigenen Hauswert.
Belehnungswert der Bank und Modellwert des Portals
Zwei weitere Zahlen begegnen Eigentümern regelmässig. Die Bank ermittelt für die Hypothek einen Belehnungswert. Er dient der Absicherung des Kredits und ist bewusst vorsichtig angesetzt; er kann unter dem Marktwert liegen, besonders bei Objekten mit Besonderheiten. Immobilienportale nennen Modellwerte aus Inseraten, historischen Verkäufen und Geodaten. Sie sind schnell und kostenlos, weichen für dieselbe Gemeinde aber zwischen den Anbietern teils um mehr als zehn Prozent voneinander ab (Stand September 2026). Quelle: RealAdvisor, Immobilienpreise pro m² Kanton Thurgau, September 2026
Übersicht: welcher Wert für welchen Zweck
| Begriff | Wer legt ihn fest | Zweck | Verhältnis zum bezahlten Preis |
|---|---|---|---|
| Marktwert | Schätzung aus Vergleichspreisen | Orientierung, Verkaufsentscheid | Spanne um den erzielbaren Preis |
| Verkehrswert (Gutachten) | Qualifizierte Fachperson | Bank, Gericht, Erbteilung | Fachlich begründete Zahl mit Stichtag |
| Amtlicher Verkehrswert (Steuerwert) | Kantonale Schätzung | Vermögens- und Liegenschaftensteuer | Bei Einfamilienhäusern typischerweise darunter |
| Belehnungswert | Bank | Absicherung der Hypothek | Vorsichtig, oft darunter |
| Angebotspreis | Verkäufer | Inserat | Wunsch, oft darüber |
| Verkaufspreis | Käufer und Verkäufer im Vertrag | Tatsächlicher Handel | Der bezahlte Preis selbst |
Was das für Ihre Entscheidung heisst
Wer wissen will, was das eigene Haus wert ist, braucht eine Einschätzung des Marktwerts, keine der anderen Zahlen. Der Steuerwert sagt, was Sie versteuern, der Belehnungswert, was die Bank absichert, der Angebotspreis, was ein Nachbar sich wünscht. Für die Ersteinschätzung genügen Ihre Objektangaben; sie ist kostenlos, nennt eine Spanne mit Datum und verpflichtet zu nichts. Einstieg über die Seite Haus bewerten im Thurgau oder direkt unter Immobilienwert ermitteln.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis?
Marktwert und Verkehrswert meinen fachlich dasselbe: den am Markt erzielbaren Preis, als Schätzung mit Stichtag. Im Thurgau heisst zusätzlich der Steuerwert amtlicher Verkehrswert. Der Verkaufspreis ist der tatsächlich beurkundete und bezahlte Betrag.
Ist der Steuerwert meiner Liegenschaft der Marktwert?
Nein. Der Steuerwert wird nach kantonalen Schätzungsregeln aus Ertrags- und Realwert festgelegt und liegt laut Steuerverwaltung bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis. Er dient der Besteuerung und ist kein Massstab für einen Verkauf.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Das Objekt bleibt lange im Inserat, Interessenten fragen sich, was damit nicht stimmt, und der Preis wird später schrittweise gesenkt. Am Ende liegt der erzielte Preis oft tiefer, als er bei einem Angebotspreis nahe am Marktwert gelegen hätte. Deshalb lohnt sich eine Einschätzung des Marktwerts vor dem Inserat.
Warum weichen Bankbewertung und Online-Schätzung voneinander ab?
Weil sie verschiedene Zwecke haben. Die Bank sichert einen Kredit ab und rechnet vorsichtig. Das Portal rechnet mit einem Modell aus Inseraten und Geodaten, ohne das Objekt zu kennen. Beide Zahlen können vom Marktwert abweichen, ohne dass eine davon falsch wäre.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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