Kurz gesagt
Eine Immobilie in Kreuzlingen wird am Vergleich mit tatsächlich bezahlten Preisen in der Stadt und den Seegemeinden bewertet, angepasst an Lage, Seesicht, Grundstück, Fläche und Zustand. Der Thurgauer Eigenheim-Index nennt im Frühling 2026 für Kreuzlingen ein Musterhaus von CHF 1'909'000 und eine Musterwohnung von CHF 1'043'000, die höchsten Werte der Thurgauer Bezirkshauptorte. Bauland in der Einfamilienhauszone lag in der amtlichen Auswertung 2024 zwischen CHF 817 und 1'514 je m².
Wie wird eine Immobilie in Kreuzlingen bewertet?
Kreuzlingen ist die grösste Thurgauer Stadt am Bodensee, Grenzstadt zu Konstanz und Bezirkshauptort. Die Nähe zum See, die Grenzlage und die knappen Einfamilienhäuser tragen die Preise. Für den Wert Ihrer Liegenschaft zählen dazu das Quartier, die Aussicht, die Distanz zum Bahnhof oder zum Hafen, die Zone des Grundstücks und der Zustand von Küche, Bad, Fenstern, Dach und Heizung.
Die Ersteinschätzung ordnet Ihr Objekt anhand dieser Punkte und der regionalen Vergleichswerte in eine Spanne ein, beim Termin vor Ort kommen Ausbau, Seesicht und Besonderheiten dazu. Wie wir die Quellen gewichten, steht auf der Seite Methodik der Ersteinschätzung.
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Immobilienwert unverbindlich einschätzenPreisniveau in Kreuzlingen 2026
Der Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank mit dem IAZI nennt in der Ausgabe Frühling 2026 (Daten bis 31.03.2026) für Kreuzlingen ein Musterhaus mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land zu rund CHF 1'909'000 und eine Musterwohnung mit 115 m² zu rund CHF 1'043'000. Beides sind die höchsten Werte der fünf Bezirkshauptorte. Die Broschüre schreibt, dass in Kreuzlingen und den Seegemeinden Bottighofen, Gottlieben oder Horn Kaufpreise um die zwei Millionen Franken keine Seltenheit sind.
Im Bezirk Kreuzlingen sind Eigenheime in zwölf Monaten bis März 2026 um 4,3 % teurer geworden, seit 1998 um 109,2 %, der stärkste Langfristanstieg aller Thurgauer Bezirke. Das kantonale Mittel für das Musterhaus liegt bei rund CHF 1'450'000. Das sind Modellwerte für ein definiertes Objekt, nicht der Wert Ihres Hauses. Den Vergleich der Bezirke zeigt die Seite Immobilienmarkt Thurgau.
Bauland und Landwert in Kreuzlingen
Die Steuerverwaltung Thurgau hat bis 2024 die Thurgauer Bodenpreis-Basisdaten veröffentlicht, als Bandbreite um den Median der Verkäufe der letzten sechs Jahre. Für Kreuzlingen lag die Einfamilienhauszone in der Auswertung 2024 (Verkäufe 2017 bis 2023) bei CHF 817 bis 1'514 je m². In Bottighofen, der teuersten Seegemeinde im Bezirk, lag sie bei CHF 955 bis 1'344 je m².
| Auswertung | Einfamilienhauszone, CHF je m² |
|---|---|
| 2012 | 200 bis 850 |
| 2016 | 405 bis 845 |
| 2019 | 423 bis 1'025 |
| 2024 | 817 bis 1'514 |
Seit 2025 wird die Statistik nicht mehr weitergeführt, an ihre Stelle treten parzellenscharfe Landwertzonen für die Steuerschätzung. Für Eigentümer in Kreuzlingen ist ein zweiter Punkt wichtig: Der neue Rahmennutzungsplan ist seit dem 01.01.2025 vollständig in Kraft. Die Stadt verzichtet auf Einzonungen und setzt auf Verdichtung, an definierten Orten sind Gebäude bis 30 m und Hochhäuser bis 40 m möglich. Wo die zulässige Ausnützung eines Grundstücks gestiegen ist, kann das den Landwert eines älteren Hauses beeinflussen. Welche Faktoren beim Haus zusätzlich zählen, erklärt die Seite Haus bewerten im Thurgau.
Haus oder Wohnung: der Bestand in Kreuzlingen
Kreuzlingen ist stark von Mehrfamilienhäusern geprägt. Von den 12'409 Wohnungen im Jahr 2024 liegen nur 12,9 % in Einfamilienhäusern, in Frauenfeld sind es 20,1 %, so die Gebäude- und Wohnungsstatistik des Kantons. Ein Viertel der Wohngebäude, 25,3 %, ist nach 2000 entstanden. Die Wohneigentumsquote liegt bei 31,6 % (Strukturerhebung 2020 bis 2022), im Bezirk bei 43 %.
Wer ein Einfamilienhaus in Kreuzlingen besitzt, verkauft ein knappes Gut. Bei Eigentumswohnungen sieht es anders aus: Neubauprojekte beim Bahnhof und an der Hafenstrasse bringen laufend neue Wohnungen auf den Markt, etwa 31 Eigentumswohnungen im Projekt Puls 8280 und 22 im Stadtgärtli im Bodan-Quartier. Eine ältere Wohnung konkurriert mit diesem Angebot. Wie Wohnungen bewertet werden, steht auf der Seite Eigentumswohnung bewerten im Thurgau.
Lage, Grenze und Nachfrage
Am 1. Juni 2026 standen in Kreuzlingen 137 Wohnungen leer, eine Leerwohnungsziffer von 1,10 %, gleich hoch wie im Kanton. Auffällig ist der Anteil der Wohnungen zum Verkauf: 71 der 137 leeren Wohnungen, also 51,8 %, waren zum Kauf ausgeschrieben, in Frauenfeld nur 18,5 %. Im Bezirk Kreuzlingen waren es 192 von 342.
Konstanz liegt mit der S-Bahn drei bis vier Minuten entfernt, St. Gallen und Schaffhausen sind in knapp einer Stunde direkt erreichbar, Zürich HB in 70 Minuten mit dem Interregio. Im Bezirk Kreuzlingen ist jede zehnte beschäftigte Person ein Grenzgänger, Ende 2025 hatten 56,8 % der Einwohner der Stadt einen ausländischen Pass. Die Stadt gliedert sich in die Quartiere Emmishofen, Bodan, Egelshofen und Kurzrickenbach, dazu Bernrain am Hang. Der Seeburgpark mit 2,5 km frei zugänglichem Ufer prägt die Lagen am See.
Steuerfuss in Kreuzlingen 2026
Laut den Steuerfüssen 2026 der Steuerverwaltung Thurgau (Stand 15.06.2026) beträgt der Gemeindesteuerfuss der Stadt Kreuzlingen 64 %, der Schulsteuerfuss 72 % und der Staatssteuerfuss 109 %. Für natürliche Personen ergibt das 245 % ohne Kirchensteuer, 261 % mit evangelischer und 260 % mit katholischer Kirchensteuer. Kreuzlingen liegt damit um 6 bis 7 Prozentpunkte unter Frauenfeld.
Beim Verkauf wird die kantonale Grundstückgewinnsteuer fällig, nach Stand 2026 sind das 40 % des Gewinns, mit Ermässigung ab dem sechsten Besitzjahr, mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Die Liegenschaftensteuer von 0,5 Promille wird bis und mit 2028 erhoben und fällt 2029 weg.
Was das für einen Verkauf in Kreuzlingen bedeutet
Im Bezirk Kreuzlingen wechselten 2025 laut Statistik der Grundbuchämter 1'091 Liegenschaften die Hand. Die Zahlungsbereitschaft ist die höchste im Kanton, doch der hohe Anteil an Wohnungen zum Verkauf im Jahr 2026 zeigt, dass Käufer auswählen können. Für Einfamilienhäuser am See ist die Ausgangslage gut, für ältere Eigentumswohnungen zählt ein Preis, der sich an vergleichbaren Verkäufen orientiert und nicht an Neubaupreisen.
Ob Sie verkaufen, vermieten oder behalten, entscheiden Sie. Ablauf und Kosten beschreibt die Seite Haus verkaufen im Thurgau, die Abwägung der Optionen der Entscheidungs-Hub. Zum Vergleich mit der Kantonshauptstadt: Immobilienbewertung in Frauenfeld.
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Persönliche Bewertung anfragenHäufige Fragen
Was ist ein Haus in Kreuzlingen wert?
Das hängt von Lage, Seesicht, Grundstück, Fläche und Zustand ab. Als Orientierung nennt der Thurgauer Eigenheim-Index im Frühling 2026 für ein Musterhaus in Kreuzlingen mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land rund CHF 1'909'000. Häuser an bester Seelage können deutlich darüber liegen.
Was kostet Bauland in Kreuzlingen?
In der letzten amtlichen Auswertung 2024 lag erschlossenes Bauland in der Einfamilienhauszone bei CHF 817 bis 1'514 je m², als Bandbreite um den Median der Verkäufe 2017 bis 2023. Seit 2025 gibt es parzellenscharfe Landwertzonen für die Steuerschätzung.
Wie hoch ist der Steuerfuss in Kreuzlingen 2026?
Gemeinde 64 %, Schule 72 %, Staat 109 %. Gesamt ergibt das 245 % ohne Kirchensteuer, 260 bis 261 % mit Kirchensteuer (Steuerverwaltung Thurgau, Stand 15.06.2026).
Spielt die Grenze zu Konstanz beim Wert eine Rolle?
Die Grenzlage prägt den Käuferkreis: Viele Beschäftigte im Bezirk pendeln über die Grenze, Konstanz liegt drei Minuten entfernt. Wie stark das bei Ihrer Immobilie wirkt, hängt von Lage und Objekt ab und gehört in die persönliche Einschätzung.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
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