Kurz gesagt
Der Kanton Thurgau besteuert den Gewinn aus dem Verkauf eines privaten Grundstücks mit 40 %. Wer die Liegenschaft länger als fünf Jahre besessen hat, erhält ab dem sechsten Jahr einen Abzug von 4 % pro Jahr, höchstens 72 % nach 23 Jahren. Damit sinkt die Belastung auf 11,2 % des Gewinns. Bei Erbgang, Übertragung unter Ehegatten und Ersatzbeschaffung des Eigenheims wird die Steuer aufgeschoben (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Grundstückgewinnsteuer
Was wird besteuert und wer zahlt?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer auf den Gewinn, der beim Verkauf einer Liegenschaft entsteht, nicht auf den Verkaufspreis. Das Steuergesetz des Kantons Thurgau regelt sie in den Paragrafen 126 bis 136. Steuerpflichtig ist die verkaufende Person. Erfasst werden Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken im Privatvermögen natürlicher Personen, also das selbst bewohnte Haus, die Eigentumswohnung, Bauland oder ein vermietetes Objekt in Privatbesitz. Der Verkauf von Anteilen an einem Grundstück, etwa eines Miteigentumsanteils, ist gleichgestellt. Gewinne auf Grundstücken im Geschäftsvermögen laufen im Thurgau über die Einkommenssteuer.
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der seinerzeitige Erwerbspreis und alle wertvermehrenden Aufwendungen seit dem Kauf. Was genau abziehbar ist, steht weiter unten. Vom Ertrag der Steuer erhält der Kanton 43,5 %, die politische Gemeinde 25 %, die Schulgemeinden 25 % und die Kirchgemeinde 6,5 % (Stand 2026). Quelle: ESTV, Kantonsblatt Thurgau, Seiten 21 und 22
Wie hoch ist der Steuersatz und wie wirkt die Besitzdauer?
Das Steuergesetz sieht einen proportionalen Satz von 40 % des Grundstückgewinns vor, gleich wie hoch der Gewinn ausfällt. Entscheidend ist die Besitzdauer. Ab dem sechsten Jahr im Eigentum reduziert sich der Steuerbetrag um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 %. Dieses Maximum ist nach 23 Jahren erreicht. Beträge unter CHF 50 werden nicht erhoben (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
| Besitzdauer | Abzug vom Steuerbetrag | Effektive Belastung des Gewinns |
|---|---|---|
| unter 6 Jahren | 0 % | 40,0 % |
| 6 Jahre | 4 % | 38,4 % |
| 10 Jahre | 20 % | 32,0 % |
| 15 Jahre | 40 % | 24,0 % |
| 20 Jahre | 60 % | 16,0 % |
| 23 Jahre und mehr | 72 % | 11,2 % |
Wer sehr kurz besitzt, zahlt mehr. Bei einer Eigentumsdauer unter drei Jahren erhöht sich der Steuerbetrag um 1 % für jeden fehlenden Monat, im Extremfall bei null Monaten um 36 %. In Härtefällen kann der Zuschlag bis zur Hälfte reduziert werden. Die vollständigen Tabellen der Haltezeitabzüge und Haltezeitzuschläge stellt die Steuerverwaltung online bereit (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Haltezeitzuschläge
Welche Kosten mindern den Gewinn?
Der Gewinn wird kleiner, je vollständiger die Anlagekosten belegt sind. Die Thurgauer Steuerpraxis rechnet dazu: Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten für Neu-, Um- und Anbauten, Perimeterbeiträge für Strassen, Bodenverbesserung und Wasserbau, Bau- und Landkreditzinsen während der Bauphase sowie eine bezahlte Mehrwertabgabe nach einer Umzonung. Eigenleistungen zählen nur, wenn sie mit der Einkommenssteuer ordnungsgemäss erfasst wurden. Werterhaltender Unterhalt wie das Streichen der Fassade oder der Ersatz einer defekten Heizung gleicher Art ist nicht anrechenbar, er wurde bereits beim Einkommen abgezogen (Stand Januar 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, anrechenbare Aufwendungen
Zusätzlich sind im Thurgau die beim Kauf bezahlte Handänderungssteuer, die Beurkundungskosten und die Grundbuchgebühren anrechenbar. Eine übliche Maklerprovision von 2 bis 3 % des Erlöses gilt schweizweit als abziehbare Gewinnungskosten. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann bei Privatvermögen der Steuerwert von vor 20 Jahren als Ersatz für den Erwerbspreis eingesetzt werden, was bei sehr alten Kaufverträgen ohne Belege hilft (Stand Februar 2024). Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne, Februar 2024, Seiten 21 bis 25
Wird eine Festhypothek wegen des Verkaufs vorzeitig aufgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Thurgauer Steuerpraxis regelt das ausdrücklich: Erfolgt die Auflösung in untrennbarem Zusammenhang mit dem Verkauf, zählt die Entschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten und senkt den steuerbaren Gewinn; vom Einkommen ist sie nicht abziehbar (Stand 2024). Welche Belege Sie deshalb schon heute sammeln sollten, steht im Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf im Thurgau?. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 34 Nr. 9, Version 2024-01
Rechenbeispiel: Haus 2006 gekauft, 2026 verkauft
Rechenbeispiel als Illustration mit den kantonalen Sätzen 2026, keine individuelle Berechnung: Ein Einfamilienhaus wurde 2006 für CHF 700'000 gekauft. Seither flossen CHF 100'000 in wertvermehrende Investitionen, etwa einen Anbau und die erste Photovoltaikanlage. 2026 wird das Haus für CHF 1'300'000 verkauft, die Maklerprovision beträgt CHF 30'000. Der Gewinn ist CHF 1'300'000 minus CHF 700'000 minus CHF 100'000 minus CHF 30'000, also CHF 470'000. Die Steuer von 40 % ergibt CHF 188'000. Nach 20 Jahren Besitzdauer gilt ein Abzug von 60 %, also CHF 112'800. Geschuldet bleiben CHF 75'200 Grundstückgewinnsteuer, das sind 16 % des Gewinns.
Die beim Kauf bezahlte Handänderungssteuer und die damaligen Gebühren wären zusätzlich abziehbar und würden die Steuer weiter senken. Hätte dasselbe Haus nur drei Jahre im Eigentum gestanden, gäbe es keinen Abzug, und die Steuer läge bei CHF 188'000. Für Ihre Zahlen ist der offizielle Steuerkalkulator der Steuerverwaltung massgebend, er rechnet mit den aktuellen Sätzen und der exakten Besitzdauer (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer
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Verkaufsoptionen prüfenWann wird die Steuer aufgeschoben?
Aufschub heisst nicht Erlass. Die Steuer wird erst fällig, wenn das Grundstück später an eine aussenstehende Person verkauft wird. Das Steuergesetz sieht den Aufschub in Paragraf 129 für mehrere Fälle vor. Der erste ist der Erbgang: Bei Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug und Schenkung geht die latente Steuerlast auf die Erben oder Beschenkten über. Sie dürfen die Eigentumsdauer der verstorbenen Person an ihre eigene Besitzdauer anrechnen, was beim späteren Verkauf oft den vollen Abzug von 72 % bedeutet. Auch die Übertragung einer Nachlassliegenschaft auf einen einzelnen Erben bei der Erbteilung ist steueraufschiebend, ebenso der Austritt eines Erben zugunsten der übrigen. Was eine Erbengemeinschaft vor einem Verkauf klären sollte, steht im Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen? (Stand Januar 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Handänderungen im Zusammenhang mit Erbgang
Der zweite Fall ist die Handänderung unter Ehegatten, auch im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung bei einer Scheidung. Übernimmt eine Person das gemeinsame Haus, entsteht in diesem Moment keine Steuer. Sie wird beim späteren Verkauf durch die übernehmende Person fällig, mit der ganzen bisherigen Besitzdauer als Abzug. Wie das Haus bei einer Trennung bewertet wird, ist eine eigene Frage; für die Berechnung der aufgeschobenen Steuer ist die Steuerverwaltung zuständig (Stand Januar 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 1, steueraufschiebende Handänderungen
Der dritte Fall ist die Ersatzbeschaffung. Wer eine dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft kauft oder baut, kann den Aufschub verlangen. Als angemessen gelten in der Regel zwei Jahre vor oder nach der Veräusserung, gerechnet ab Grundbucheintrag. Zweit- und Ferienwohnungen qualifizieren nicht. Der Thurgau rechnet nach der absoluten Methode: Aufgeschoben wird nur der Teil des Gewinns, um den der Preis des Ersatzobjekts die Anlagekosten des verkauften Objekts übersteigt. Wer den ganzen Erlös wieder investiert, erhält den vollen Aufschub (Stand Juli 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Ersatzbeschaffung
Wie läuft das Verfahren ab?
Nach dem Verkauf reicht die verkaufende Person eine Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer ein, im Thurgau über das ePortal Grundsteuern. Beizulegen sind der Kaufvertrag und die Belege der wertvermehrenden Aufwendungen. Verluste aus anderen Grundstückverkäufen des gleichen Jahres und der vier Vorjahre können verrechnet werden. Die Steuer wird am 90. Tag nach der Handänderung fällig. Das verkaufte Grundstück haftet für die Steuer, deshalb weist das Grundbuchamt bei der Beurkundung auf das gesetzliche Pfandrecht hin, und in der Regel wird die voraussichtliche Steuer aus dem Kaufpreis sichergestellt, etwa durch Hinterlegung bei der Steuerverwaltung oder auf einem Treuhandkonto (Stand 2025). Laut Formular der Steuerverwaltung ist die Steuererklärung für eine provisorische Berechnung bis 10 Tage vor der Handänderung einzureichen, sonst innert 30 Tagen danach. Quelle: Steuerverordnung des Kantons Thurgau, § 43 und § 51, Stand 01.01.2025, Grundbuchämter Thurgau, Angaben für Grundstückkaufvertrag, Kanton Thurgau, ePortal Grundsteuern
Die Grundstückgewinnsteuer ist nur ein Teil der Verkaufskosten. Dazu kommen die Handänderungssteuer und die Gebühren von Grundbuch und Notariat, eine allfällige Maklerprovision und die Ablösung der Hypothek. Wie sich das zu einer Netto-Rechnung zusammensetzt und was beim Hausverkauf im Thurgau sonst zu klären ist, steht auf den verlinkten Seiten. Der erste Schritt bleibt der gleiche: wissen, was das Objekt heute wert ist, über eine unverbindliche Ersteinschätzung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau?
Grundsätzlich 40 % des Gewinns. Ab dem sechsten Jahr Besitzdauer sinkt der Steuerbetrag um 4 % pro Jahr, nach 23 Jahren um 72 %. Wer sein Haus 23 Jahre oder länger besessen hat, zahlt deshalb effektiv 11,2 % des Gewinns. Unter drei Jahren Besitzdauer kommt ein Zuschlag von bis zu 36 % dazu (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau
Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau aufschieben (Ersatzbeschaffung)?
Wenn Sie Ihr selbst bewohntes Haus verkaufen und innert etwa zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf wieder ein selbst bewohntes Objekt in der Schweiz kaufen oder bauen, wird die Steuer auf Antrag aufgeschoben. Der Aufschub gilt für den Teil des Gewinns, der in das neue Objekt fliesst. Beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts ohne erneute Ersatzbeschaffung wird die aufgeschobene Steuer fällig.
Fällt beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer an?
Nein, beim Erbgang selbst wird die Steuer aufgeschoben, ebenso bei der Erbteilung und beim Erbvorbezug. Erst wenn die Erbengemeinschaft oder ein einzelner Erbe das Haus an Dritte verkauft, wird sie fällig. Dann zählt die Besitzdauer der verstorbenen Person mit, was den Abzug meist auf das Maximum bringt. Auch die Handänderungssteuer entfällt beim Erbgang.
Wie viel bleibt mir nach dem Verkauf übrig?
Vom Verkaufspreis gehen die Grundstückgewinnsteuer, die Rückzahlung der Hypothek samt allfälliger Vorfälligkeitsentschädigung, eine allfällige Maklerprovision und die vertraglich übernommenen Gebühren ab. Eine Netto-Rechnung mit Beispiel finden Sie im Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau. Für die genaue Steuer nutzen Sie den Rechner der Steuerverwaltung.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
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