Kurz gesagt
Mit dem Tod geht das Haus als Ganzes an alle Erben über. Bis zur Teilung bilden sie eine Erbengemeinschaft und entscheiden über die Liegenschaft nur gemeinsam. Beim Erbgang selbst fällt im Thurgau weder Grundstückgewinnsteuer noch Handänderungssteuer an, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Ob Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen, hängt an drei Fragen: Wer will es, wer kann es finanzieren, und was ist es heute wert? Der Marktwert kommt zuerst, weil jede Auszahlung und jede Teilung darauf aufbaut.
Die Erbengemeinschaft: gemeinsam oder gar nicht
Mit dem Tod erwerben die Erben die Erbschaft als Ganzes, kraft Gesetzes und ohne eigenes Zutun (Zivilgesetzbuch Art. 560). Mehrere Erben bilden bis zur Teilung eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten. Sie sind Gesamteigentümer und verfügen über die Rechte der Erbschaft gemeinsam (Art. 602). Praktisch heisst das: kein Verkauf, keine Vermietung, kein Umbau ohne die Zustimmung aller. Quelle: Zivilgesetzbuch, Art. 560 und 602, Fassung 2023
Das Gesetz gibt zugleich jedem Miterben das Recht, jederzeit die Teilung zu verlangen (Art. 604). Eine Sache, die durch Teilung wesentlich an Wert verliert, wie ein Haus, soll einem Erben ungeteilt zugewiesen werden. Einigen sich die Erben nicht über Teilung oder Zuweisung, ist die Sache zu verkaufen und der Erlös zu teilen, auf Verlangen eines Erben durch Versteigerung (Art. 612). Grundstücke werden den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet, bei Uneinigkeit über den Wert entscheidet eine Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige (Art. 617 und 618). Quelle: Zivilgesetzbuch, Art. 604, 612, 617 und 618, Fassung 2023
Wer die Erbschaft nicht antreten will, etwa wegen Schulden, kann sie innert drei Monaten ausschlagen (Art. 567). Und wenn die Gemeinschaft blockiert ist, kann auf Begehren eines Miterben die Behörde einen Erbenvertreter bestellen (Art. 602 Abs. 3). Beides sind Ausnahmen. Die Regel ist das Gespräch, und das Gespräch braucht eine Zahl, auf die sich alle einigen können.
Der Ablauf im Thurgau: Erbenbescheinigung, Grundbuch, Teilung
Die Erbenbescheinigung beantragen Sie beim Notariat am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Jeder Erbe oder ein Erbenvertreter kann das tun. Ohne diese Bescheinigung gibt es weder Grundbuchänderungen noch Zugriff auf Bankkonten. Testamente sind dem Notariat unverzüglich einzureichen. Die Erbteilung selbst ist Sache der Erben, das Notariat bietet eine amtliche Mitwirkung an, wenn die Erben das wünschen. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Erbschaften
Die Gebühren sind überschaubar, verglichen mit einem Kauf. Der Eintrag des Eigentums infolge Erbgangs kostet 1 ‰ vom Steuerwert, höchstens CHF 2'000. Eine Erbteilung, bei der ein Erbe das Haus übernimmt, kostet 4 ‰ vom Vertragswert, höchstens CHF 20'000 (Preisliste Stand 1.1.2026). Dazu kommt bei der Übernahme in der Regel die öffentliche Beurkundung des Erbteilungsvertrags. Quelle: Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Preisliste Stand 1. Januar 2026
Im Thurgau sind Grundbuch und Notariat staatlich, mit fünf Ämtern in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Zuständig ist das Amt des Bezirks, in dem das Haus liegt. Was bei einem späteren Verkauf an Gebühren anfällt, steht unter Handänderungssteuer im Thurgau.
Steuern beim Erbgang und beim späteren Verkauf
Beim Erbgang, bei der Erbteilung, bei einem Vermächtnis und beim Erbvorbezug wird die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau aufgeschoben. Die latente Steuerlast geht auf die Erben über, und die Erben können die Eigentumsdauer der verstorbenen Person an ihre eigene Besitzdauer anrechnen. Auch die Übertragung des Hauses auf einen einzelnen Erben bei vollständiger Erbteilung ist steueraufschiebend, ebenso der Austritt eines Erben zugunsten der übrigen (Version 2024). Die Handänderungssteuer entfällt bei Erbgang und Erbteilung ganz. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Version 2024, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand 2026
Fällig wird die Grundstückgewinnsteuer erst, wenn die Erben an Dritte verkaufen. Dann gilt der Thurgauer Tarif von 40 % des Gewinns, abzüglich 4 % pro Jahr ab dem sechsten Jahr Besitzdauer, höchstens 72 % nach 23 Jahren (Stand 2026). Weil die Besitzdauer der Eltern mitzählt, erreichen geerbte Häuser diesen Höchstabzug oft, die effektive Belastung sinkt dann auf 11,2 % des Gewinns. Als Anlagekosten gelten der Kaufpreis der Eltern plus deren wertvermehrende Investitionen, weshalb alte Belege wertvoll sind. Die konkrete Rechnung machen Sie mit dem Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026
Rechenbeispiel als Illustration mit den Thurgauer Sätzen (Stand 2026): Die Eltern kauften das Haus 1995 für CHF 450'000 und bauten 2005 für CHF 80'000 an. Die Erben verkaufen 2026 für CHF 1'100'000. Der Gewinn beträgt CHF 570'000, die Steuer davon 40 % oder CHF 228'000. Die Besitzdauer inklusive der Eltern beträgt 31 Jahre, der Abzug 72 %. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt CHF 63'840. Ohne Belege für den Anbau wären es CHF 72'800.
Wie Ausgleichszahlungen unter Erben steuerlich behandelt werden, ist in der Thurgauer Praxis nicht in jedem Detail veröffentlicht. Fragen Sie dazu die Steuerverwaltung oder eine Fachperson. Die Grundlagen der Steuer stehen unter Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
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Unverbindliche WerteinschätzungBehalten, vermieten oder verkaufen: die drei Wege der Erben
Behalten heisst meist: Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Das Gesetz rechnet dafür den Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung an, nicht den Steuerwert und nicht den Preis von damals. Wer übernimmt, braucht die Finanzierung für die Auszahlung, und die Bank prüft die Tragbarkeit wie bei einem Kauf. Was das Haus für die Familie bedeutet hat, wiegt in diesem Gespräch oft schwerer als jede Zahl, und das darf es.
Vermieten hält das Haus in der Familie, verlangt aber, dass die Erbengemeinschaft weiterbesteht oder das Haus in eine andere gemeinsame Form überführt wird. Jede Reparatur, jeder Mieterwechsel braucht dann Einigkeit. Der Leerstand im Thurgau ist mit 1,10 % am 1. Juni 2026 tief, das Risiko liegt weniger im Markt als in der Gemeinschaft. Den Vergleich mit dem Verkauf finden Sie unter Immobilie verkaufen oder vermieten. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Leerwohnungen, 1.6.2026
Verkaufen braucht die Unterschrift aller Erben beim Notariat, weil Grundstückkäufe öffentlich beurkundet werden müssen (Obligationenrecht Art. 216). Vorher braucht es die Erbenbescheinigung und den Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft. Der Erlös wird nach Erbquoten geteilt, die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gesamtgewinn erhoben. Wie ein Verkauf im Thurgau abläuft, steht unter Haus verkaufen im Thurgau. Quelle: Obligationenrecht, Art. 216, Fassung 2025
Alle Wege mit Vor- und Nachteilen für jede Lebenslage finden Sie im Entscheidungs-Hub: Verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren.
Warum der Marktwert zuerst kommt
Jeder der drei Wege braucht dieselbe Zahl. Die Auszahlung der Geschwister richtet sich nach dem Verkehrswert, der Angebotspreis beim Verkauf auch, und die Rendite einer Vermietung lässt sich nur gegen den heutigen Wert rechnen. Der Steuerwert ist dafür ungeeignet: Er ist eine steuerliche Grösse nach kantonalen Regeln und liegt bei Einfamilienhäusern laut Steuerverwaltung typischerweise unter dem Kaufpreis. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum
Wie gross die Spanne sein kann, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index: Für ein identisches Musterhaus nennt er in Kreuzlingen CHF 1'909'000, in Weinfelden CHF 1'578'000 und im Kantonsmittel rund CHF 1'450'000 (Daten bis 31.03.2026). Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde liegt für dasselbe Haus rund eine Million Franken. Ein Elternhaus am Bodensee und eines im Hinterthurgau sind zwei verschiedene Ausgangslagen. Quelle: TKB/IAZI, Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seiten 7 und 9
Eine gemeinsame, datierte Werteinschätzung nimmt dem Gespräch unter Erben den Streit um die Zahl. Die Ersteinschätzung auf dieser Plattform ist eine Orientierung anhand der Objektangaben und regionaler Vergleichswerte, kein Gutachten und keine Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige. Wir prüfen Ihre Angaben und melden uns persönlich mit einer Spanne, mit Begründung und Datum. Für Häuser starten Sie unter Haus bewerten im Thurgau, für Wohnungen unter Eigentumswohnung bewerten. Wie die Einschätzung entsteht, steht unter Methodik.
Unterlagen, die Sie als Erben zusammentragen
- Erbenbescheinigung vom Notariat am letzten Wohnsitz
- Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt des Bezirks
- Kaufvertrag der Eltern und Belege wertvermehrender Investitionen, für die Grundstückgewinnsteuer
- Letzte Steuererklärung mit Steuerwert und Liegenschaftensteuerrechnung
- Hypothekarverträge, Schuldbriefe und Stand der Amortisation
- Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau mit Versicherungswert
- Baupläne, Baubewilligungen, Nebenkostenabrechnungen
- Elektro-Sicherheitsnachweis: Der Erbgang selbst gilt nicht als Handänderung, Erbteilung und Verkauf schon
Der Grundbuchauszug kostet CHF 50 bis 100 je nach Umfang (Preisliste Stand 1.1.2026). Für die Elektrokontrolle gilt: Liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück, wird sie bei Erbteilung oder Verkauf fällig (Stand der Publikation 2019). Quelle: Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Preisliste 2026, Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, 2019
Häufige Fragen
Fällt beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer an?
Nein. Erbgang, Erbteilung, Vermächtnis und Erbvorbezug schieben die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau auf. Die Steuer wird erst fällig, wenn das Haus an Dritte verkauft wird. Dann zählen der Kaufpreis der Eltern als Anlagekosten und deren Besitzdauer für den Abzug, was die Steuer bei lange gehaltenen Häusern deutlich senkt.
Was, wenn in der Erbengemeinschaft einer nicht verkaufen will?
Ohne Zustimmung aller gibt es keinen Verkauf. Jeder Erbe kann aber die Teilung verlangen. Einigen sich die Erben nicht, sieht das Gesetz den Verkauf mit Teilung des Erlöses vor, auf Verlangen eines Erben durch Versteigerung. Vorher lohnt sich fast immer ein Vorschlag, bei dem der Unwillige das Haus zum Verkehrswert übernimmt oder ausbezahlt wird.
Wie zahle ich meine Geschwister aus und wer bestimmt den Wert?
Das Gesetz rechnet Grundstücke zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung an. Den Wert bestimmen die Erben gemeinsam, meist auf Basis einer Werteinschätzung, die alle akzeptieren. Können sie sich nicht einigen, entscheidet eine Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige. Die Auszahlung finanziert der übernehmende Erbe aus Eigenmitteln oder mit einer Hypothek, deren Tragbarkeit die Bank prüft.
Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus im Thurgau?
Erbenbescheinigung beim Notariat beantragen, Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen lassen, Wert einschätzen, Unterlagen sammeln, gemeinsam über Preis und Weg entscheiden, Kaufvertrag beim staatlichen Notariat des Bezirks beurkunden lassen. Alle Erben unterschreiben. Nach dem Verkauf reicht die Erbengemeinschaft die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer ein.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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