Kurz gesagt
Verkaufen bringt den Erlös auf einmal, löst die Grundstückgewinnsteuer aus und beendet Aufwand und Risiko. Vermieten bringt laufenden Ertrag, bindet aber das Kapital, kostet Zeit und trägt das Risiko von Leerstand und Reparaturen. Im Thurgau ist der Leerstand derzeit tief und die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Ob sich Vermieten rechnet, zeigt erst der Vergleich von Mietertrag und heutigem Marktwert, die Bruttorendite. Deshalb steht am Anfang beider Wege dieselbe Zahl: der Marktwert Ihrer Immobilie.
Die fünf Faktoren im Vergleich
| Faktor | Verkaufen | Vermieten |
|---|---|---|
| Liquidität | Erlös nach Hypothek, Steuern und Kosten steht sofort zur Verfügung | Kapital bleibt im Objekt gebunden, dafür monatlicher Ertrag |
| Rendite | Einmalig, der Gewinn seit dem Kauf | Laufend, Nettomiete im Verhältnis zum heutigen Marktwert, abzüglich Kosten |
| Aufwand | Einmalig hoch: Unterlagen, Besichtigungen, Notariat | Dauernd: Mietvertrag, Abrechnungen, Reparaturen, Mieterwechsel |
| Risiko | Preis am Verkaufstag, danach keines | Leerstand, Mietausfall, Reparaturen, Zinsänderungen |
| Steuern | Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, Aufschub bei Ersatzbeschaffung möglich | Mietertrag als Einkommen, Vermögenssteuer, Liegenschaftensteuer bis Ende 2028; Aufschub bei Ersatzbeschaffung später nicht mehr möglich |
Steuerliche Angaben für den Kanton Thurgau, Stand 2026. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Grundstückgewinnsteuer, Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum
Liquidität: Geld jetzt oder Ertrag über Jahre
Der Verkauf setzt Kapital frei. Vom Erlös gehen die Hypothek, eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung, die Grundstückgewinnsteuer und die Verkaufskosten ab. Was bleibt, ist frei verfügbar, für eine Wohnung, für die Familie, als Reserve. Beim Vermieten bleibt dieses Kapital im Haus, und Sie erhalten dafür eine monatliche Miete, aus der Zins, Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen zu bezahlen sind.
Die Vorfälligkeitsentschädigung trifft die beiden Wege unterschiedlich: Beim Verkauf mit Auflösung einer Festhypothek wird sie fällig, beim Vermieten läuft die Hypothek weiter. Ein Beispiel der UBS: CHF 500'000 bei Vertragszins 2 %, Wiederanlagezins 1 % und drei Jahren Restlaufzeit ergeben CHF 15'000 (Stand 17.06.2025). Wer verkaufen will, legt den Termin wenn möglich ans Laufzeitende. Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, 17.06.2025
Wer das Geld für den nächsten Schritt braucht, etwa für eine Eigentumswohnung, hat die Antwort meist schon. Wer es nicht braucht, steht vor der Renditefrage.
Rendite: die Rechnung, die den Marktwert braucht
Die Bruttorendite ist die jährliche Nettomiete im Verhältnis zum heutigen Marktwert. Nicht zum Kaufpreis von damals, nicht zum Steuerwert. Wer den Marktwert zu tief ansetzt, rechnet sich eine Rendite schön, die es nicht gibt, weil er beim Verkauf mehr erhalten würde, als er in der Rechnung annimmt.
Rechenbeispiel als Illustration mit angenommenen Zahlen (Stand 2026): Ein Haus mit einem heutigen Marktwert von CHF 1'200'000 und einer erzielbaren Nettomiete von CHF 36'000 pro Jahr hat eine Bruttorendite von 3 %. Davon gehen Unterhalt, Verwaltung, Versicherung, Liegenschaftensteuer und der Hypothekarzins ab. Bei einer Hypothek von CHF 600'000 zu 1,5 % Zins bleiben nach CHF 9'000 Zins und angenommenen CHF 12'000 für Unterhalt und Nebenkosten rund CHF 15'000 vor Einkommenssteuer. Die Zahlen sind angenommen und zeigen nur die Rechenlogik.
Zum Vergleich der Kapitalseite: Die Eigenheimpreise im Thurgau sind in zwölf Monaten um 4,5 % gestiegen (Daten bis 31.03.2026), Raiffeisen sieht den Höhepunkt der Preisdynamik aber überschritten (September 2026). Wer vermietet, setzt auf Ertrag plus Wertentwicklung, und die zweite Komponente ist keine sichere Grösse. Quelle: TKB, Medienmitteilung Eigenheim-Index, 16.04.2026, Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, 24.09.2026
Für die Mietseite gilt der Referenzzinssatz des Bundes als Massstab für Anpassungen bestehender Mieten. Er lag im März 2026 bei 1,25 % (Stand März 2026). Steigt er, dürfen Vermieter unter Bedingungen erhöhen, sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen. Quelle: watson, SNB-Leitzins und Referenzzinssatz, 24.09.2026
Aufwand und Risiko: Leerstand im Thurgau
Vermieten ist Arbeit: Mietvertrag, Mieterauswahl, Übergabeprotokoll, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterwechsel. Wer das nicht selbst tragen will, gibt es einer Verwaltung, die einen Teil des Ertrags kostet. Beim Verkauf ist der Aufwand einmalig und endet mit der Übergabe.
Das Leerstandsrisiko ist im Thurgau derzeit klein. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 1,10 % oder 1'642 Wohnungen, schweizweit bei 0,93 %. Im Bezirk Frauenfeld waren es 0,91 %. Einfamilienhäuser machen 30 % des Bestands aus, aber nur 17 % der leeren Wohnungen, sie stehen also seltener leer als Wohnungen. 2021 lag die Ziffer im Kanton noch bei 2,21 %. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Leerwohnungen, Stichtag 1.6.2026, Quelle: HEV Thurgau, Leerwohnungsziffer Zeitreihe
Ein oft übersehener Punkt: Kauf bricht Miete nicht. Wer ein vermietetes Haus später verkauft, verkauft es mit dem laufenden Mietvertrag, den der Käufer übernimmt (Obligationenrecht Art. 261). Der Kreis der Käufer wird kleiner, weil Selbstnutzer das Haus erst nach einer Kündigung beziehen können. Wer also vermietet, um später zu verkaufen, plant die Kündigungsfristen mit ein. Quelle: Obligationenrecht, Art. 261, Fassung 2025
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Immobilienwert unverbindlich einschätzenSteuern: was beim Verkauf, was beim Vermieten anfällt
Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an: im Thurgau 40 % des Gewinns, abzüglich 4 % pro Jahr ab dem sechsten Jahr Besitzdauer, höchstens 72 % nach 23 Jahren, also effektiv 11,2 % (Stand 2026). Wer vermietet, verschiebt diese Steuer, er spart sie nicht. Die Besitzdauer läuft weiter und der Abzug wächst, bis er nach 23 Jahren sein Maximum erreicht. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026
Entscheidend ist ein Detail der Ersatzbeschaffung: Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beim Kauf eines Ersatzobjekts gilt nur für eine dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft. Wer sein Haus zuerst vermietet und Jahre später verkauft, um eine Wohnung zu kaufen, kann diesen Aufschub nicht mehr beanspruchen (Stand Juli 2024). Wer die Ersatzbeschaffung nutzen will, verkauft aus der Selbstnutzung heraus. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Beim Vermieten wird der Mietertrag als Einkommen besteuert, Unterhalt und Schuldzinsen sind abziehbar. Dazu kommen die Vermögenssteuer von 1,1 ‰ auf den Steuerwert nach Freibeträgen und bis Ende 2028 die Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰ des amtlichen Verkehrswerts, die per 1. Januar 2029 wegfällt (Stand 2026). Der Eigenmietwert entfällt bei Vermietung ohnehin, weil Sie selbst nicht darin wohnen. Quelle: ESTV, Steuerinformationen Kanton Thurgau, Seite 15, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum
Wie die Grundstückgewinnsteuer im Einzelnen funktioniert, mit Rechenbeispiel und Rechner, steht unter Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Wie Sie entscheiden: fünf Schritte
- Marktwert heute einschätzen lassen. Er ist der Nenner der Rendite und die Basis des Verkaufspreises.
- Erzielbare Nettomiete realistisch schätzen, Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen abziehen.
- Hypothek prüfen: Restlaufzeit, Zins, Vorfälligkeitsentschädigung, Zustimmung der Bank zur Vermietung.
- Steuern beider Wege grob rechnen, insbesondere die Ersatzbeschaffung, wenn Sie später eine Wohnung kaufen wollen.
- Ehrlich fragen, ob Sie Vermieterin oder Vermieter sein wollen, mit allem, was dazugehört.
Für Häuser starten Sie unter Haus bewerten im Thurgau, für Wohnungen unter Eigentumswohnung bewerten. Den Ablauf eines Verkaufs finden Sie unter Haus verkaufen im Thurgau und Wohnung verkaufen im Thurgau, alle vier Optionen im Entscheidungs-Hub. Die Marktzahlen mit Quelle und Datum stehen unter Immobilienmarkt Thurgau.
Häufige Fragen
Haus verkaufen oder vermieten: was ist für mich besser?
Das hängt an drei Fragen: Brauchen Sie das Kapital, wollen Sie den Aufwand des Vermietens tragen, und planen Sie später den Kauf einer Wohnung mit Steueraufschub? Wer zweimal Nein sagt und einmal Ja, hat eine Tendenz. Die Rechnung dahinter braucht den heutigen Marktwert.
Wie viel bleibt mir nach dem Verkauf übrig?
Verkaufspreis abzüglich Hypothek, Vorfälligkeitsentschädigung, Grundstückgewinnsteuer, allfälliger Maklerprovision und Ihrem Anteil an Notariats- und Grundbuchgebühren. Die Grundstückgewinnsteuer ist meist der grösste Posten und hängt von der Besitzdauer ab. Der Steuerkalkulator des Kantons liefert eine erste Grössenordnung.
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
Sie wird aus dem Erlös zurückbezahlt, bei einer Festhypothek mit Restlaufzeit gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit Zustimmung der Bank ist auch eine Übertragung auf den Käufer oder auf ein Ersatzobjekt möglich. Wer vermietet statt verkauft, informiert die Bank ebenfalls, weil sich die Nutzung des Pfandobjekts ändert.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, mein Haus im Thurgau zu verkaufen?
Der Markt gibt keinen Termin vor. Die Preise sind zuletzt gestiegen, die Dynamik flacht laut Banken ab, der Leerstand ist tief. Wer verkauft, weil das Haus nicht mehr passt oder das Kapital gebraucht wird, hat einen guten Grund. Wer nur wegen des Marktes verkauft, braucht eine Antwort, wohin das Geld und wohin er selbst danach geht.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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