Kurz gesagt
Ein Hausverkauf im Thurgau läuft in sieben Schritten: Wert einschätzen, Unterlagen zusammenstellen, Verkaufsweg und Angebotspreis festlegen, Hypothek klären, Kaufinteressenten prüfen, Kaufvertrag beim Notariat beurkunden, Eintrag im Grundbuch. Grundbuch und Notariat sind im Thurgau kantonale Ämter mit fünf Standorten in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Für Gebühren, Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer gelten feste kantonale Sätze. Der erste Schritt ist eine realistische Einschätzung des Marktwerts, weil alle weiteren Entscheide davon abhängen.
Der Verkauf in sieben Schritten
Die Reihenfolge ist wichtiger, als viele denken. Wer zuerst inseriert und erst danach die Unterlagen sucht oder die Hypothek anschaut, verliert Zeit und verhandelt aus einer schwächeren Position. Die folgende Abfolge hat sich bewährt und passt zu den Abläufen im Kanton Thurgau, in dem Beurkundung und Grundbuch bei den fünf kantonalen Grundbuchämtern und Notariaten liegen. Quelle: Grundbuchämter und Notariate des Kantons Thurgau, Stand 2026
- Wert einschätzen: zuerst eine kostenlose Ersteinschätzung als Orientierung, danach eine persönliche Einschätzung vor Ort, die Zustand, Ausbau und Lage berücksichtigt.
- Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungswert, Elektro-Sicherheitsnachweis, Belege für Investitionen.
- Verkaufsweg und Angebotspreis festlegen: mit oder ohne Makler, Angebotspreis auf der Basis des Marktwerts.
- Hypothek klären: Restlaufzeit, Vorfälligkeitsentschädigung, Übertragung auf den Käufer oder auf ein Ersatzobjekt.
- Kaufinteressenten prüfen: Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor Sie eine Reservation zusagen.
- Kaufvertrag beim kantonalen Notariat: öffentliche Beurkundung, ohne sie ist kein Grundstückkauf gültig.
- Grundbucheintrag, Zahlung und Übergabe, danach die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer.
Öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag sind keine Formalitäten, sondern Voraussetzung: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig, und das Eigentum geht erst mit dem Eintrag im Grundbuch auf den Käufer über (Stand 2025). Quelle: Obligationenrecht Art. 216 und Zivilgesetzbuch Art. 656, Fassung 2025
Schritt 1: Was ist das Haus heute wert?
Der Marktwert ist der Preis, den ein Käufer heute für Ihr Haus zahlen würde. Er ist nicht der Steuerwert, nicht der Versicherungswert und nicht der Preis, den Sie sich wünschen. Die kostenlose Ersteinschätzung für Ihr Haus ordnet Ihre Angaben anhand regionaler Vergleichswerte ein. Für die persönliche Einschätzung kommen Zustand, Ausbau, Aussicht und Besonderheiten dazu. Ein Verkehrswertgutachten erstellt nur eine dafür qualifizierte Fachperson; für den Verkauf eines Einfamilienhauses ist es meist nicht nötig, bei Erbteilungen oder Streitfällen aber oft verlangt. Die Unterschiede erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
Zum Marktumfeld: Laut Thurgauer Eigenheim-Index der TKB, berechnet vom IAZI, sind die Preise für Eigenheime im Kanton in den zwölf Monaten bis Ende März 2026 um 4,5 % gestiegen, schweizweit um 3,6 %. Das Musterhaus des Index mit 180 m² Wohnfläche, 600 m² Land und 8 Jahren Alter kostet im kantonalen Mittel rund CHF 1'450'000, im Bezirk Kreuzlingen CHF 1'909'000, im Bezirk Münchwilen CHF 1'470'000 (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Gleichzeitig sieht Raiffeisen den Höhepunkt der Preisdynamik überschritten: Das hohe Preisniveau und die Finanzierungsanforderungen bremsen die Käuferseite zunehmend (Stand September 2026). Verkäufer im Thurgau treffen 2026 also auf hohe Nachfrage bei knappem Angebot, aber nicht mehr auf beschleunigt steigende Preise. Ein Grund zur Eile ist das nicht, wohl aber ein Grund, den Angebotspreis nicht über den Markt zu setzen. Mehr dazu auf der Seite Immobilienmarkt Thurgau. Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, 24.09.2026
Kostenlos und unverbindlich. Innerhalb von wenigen Tagen rufen wir Sie an und vereinbaren einen Termin vor Ort für die Ersteinschätzung. Verkauf noch nicht entschieden? Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Verkaufsoptionen prüfenSchritt 2: Unterlagen, die Käufer und Notariat brauchen
Käufer, Banken und das Notariat fragen nach denselben Dokumenten. Wer sie vor dem ersten Gespräch beisammen hat, wirkt vorbereitet und verkürzt die Zeit bis zur Beurkundung. Für die kostenlose Ersteinschätzung brauchen Sie noch keine Unterlagen; sie werden erst für den Verkauf selbst wichtig.
- Aktueller Grundbuchauszug mit Eigentum, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten, beim Grundbuchamt Ihres Bezirks, je nach Umfang CHF 50 oder CHF 100 (Stand 1.1.2026)
- Katasterplan mit Grundstückfläche, Baupläne, Baubeschrieb und Baubewilligungen
- Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau mit dem Versicherungswert
- Elektro-Sicherheitsnachweis: Bei einer Handänderung wird die periodische Kontrolle fällig, wenn die letzte mehr als fünf Jahre zurückliegt
- Gebäudeenergieausweis GEAK: im Thurgau beim Verkauf freiwillig, für Käufer aber ein Argument
- Steuerwert und letzte Liegenschaftensteuerrechnung, Hypothekarverträge, Amortisationsstand
- Rechnungen und Belege für wertvermehrende Investitionen, weil sie später die Grundstückgewinnsteuer senken
Die Gebühren des Grundbuchamts richten sich nach der kantonalen Preisliste (Stand 1.1.2026), die Elektrokontrolle bei der Handänderung nach der Niederspannungs-Installationsverordnung, und der GEAK ist im Thurgau nicht vorgeschrieben (Stand 2026). Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 1.1.2026, Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, 2019, Quelle: HEV Thurgau zum GEAK, Stand 2026
Schritt 3: Mit oder ohne Makler, und zu welchem Preis
Gesetzlich brauchen Sie für den Verkauf keinen Makler. Ein Makler erhält nach Obligationenrecht seinen Lohn erst, wenn der Kaufvertrag durch seinen Nachweis oder seine Vermittlung zustande kommt, also ein reines Erfolgshonorar. Die Höhe ist frei verhandelbar; schweizweit sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises üblich, dazu kommen Anbieter mit Festpreisen (Stand 2025). Eine belegte Bandbreite speziell für den Thurgau gibt es nicht. Quelle: Obligationenrecht Art. 412 bis 418, Fassung 2025, Quelle: Homegate zur Maklerprovision, 01.12.2025
Für einen Makler sprechen Zeitgewinn, Erfahrung mit Besichtigungen und Verhandlungen sowie die Distanz zum eigenen Haus, die bei Preisgesprächen hilft. Dagegen sprechen die Kosten und die Frage, wessen Interesse im Vordergrund steht: Ein schneller Abschluss ist für den Makler oft attraktiver als ein längeres Warten auf den besseren Preis. Wer selbst verkauft, spart die Provision, trägt aber Inserate, Besichtigungen, Käuferprüfung und Verhandlungen allein. Beides kann richtig sein; die Entscheidung hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Erfahrung und dem Objekt ab.
Der Angebotspreis ist nicht der Marktwert, sondern Ihre Entscheidung auf dessen Basis. Ein Preis deutlich über dem Markt führt erfahrungsgemäss dazu, dass ein Inserat lange sichtbar bleibt und Interessenten auf Nachlässe warten; ein Preis unter dem Markt verschenkt Geld. Belegte Zahlen zur Verkaufsdauer im Thurgau gibt es nicht, deshalb nennen wir hier keine. Was zählt, ist eine sauber begründete Spanne als Ausgangspunkt.
Schritt 4: Die Hypothek klären
Läuft eine Festhypothek, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins. Sie hängt vom Betrag, von der Zinsdifferenz zum aktuellen Wiederanlagezins und von der Restlaufzeit ab; eine gesetzliche Berechnungsvorschrift gibt es nicht. Alternativen sind die Übertragung der Hypothek auf den Käufer, was die Zustimmung der Bank und eine Tragbarkeitsprüfung des Käufers voraussetzt, oder die Übertragung auf Ihr Ersatzobjekt. Quelle: UBS zur Vorfälligkeitsentschädigung, 17.06.2025
Beispiel der UBS (Stand Juni 2025): Hypothek CHF 500'000, vereinbarter Zins 2 %, Wiederanlagezins 1 %, drei Jahre Restlaufzeit. Die Entschädigung beträgt rund CHF 15'000. Beim Verkauf ohne neue Hypothek ist sie nicht vom Einkommen abziehbar, kann aber bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten angerechnet werden.
Praktisch heisst das: Wer den Verkauf zeitlich frei planen kann, legt ihn möglichst auf das Ende der Festhypothek oder spricht früh mit der Bank über die Übertragung. Wer ein neues Objekt kauft, klärt beides zusammen. Diese Punkte gehören in die Planung, bevor das Inserat erscheint, nicht danach.
Schritte 5 bis 7: Käufer prüfen, Notariat, Grundbuch
Vor einer Reservation gehört eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers auf den Tisch. Eine nur schriftliche Reservationsvereinbarung mit Kaufverpflichtung ist nach Obligationenrecht nicht gültig und bindet keine Seite; geleistete Reservationszahlungen können grundsätzlich zurückgefordert werden. Verbindlich wird eine Reservation nur als öffentlich beurkundeter Vorvertrag (Stand 2025). Quelle: Notariate des Kantons Zürich zur Reservationsvereinbarung, 07.09.2025
Den Kaufvertrag beurkundet im Thurgau ausschliesslich das kantonale Notariat. Zuständig ist das Grundbuchamt und Notariat des Bezirks, in dem das Grundstück liegt: Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen oder Weinfelden. Das Notariat bereitet den Vertrag vor, klärt Dienstbarkeiten, Zahlungsmodalitäten und den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und meldet die Handänderung dem Grundbuch. Mit dem Eintrag wird der Käufer Eigentümer, und der Kaufpreis wird so fällig, wie es der Vertrag regelt. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Stand 2026
Nach dem Verkauf folgt die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer über das ePortal Grundsteuern des Kantons, mit dem Kaufvertrag und den Belegen der wertvermehrenden Aufwendungen als Beilagen. Wie es nach Ihrer Bewertungsanfrage bei uns weitergeht und welche Fristen wir einhalten, steht auf der Seite Was nach der Bewertung passiert.
Was der Verkauf kostet: Gebühren und Steuern im Thurgau
Beim Kaufvertrag fallen Gebühren des Notariats und des Grundbuchamts sowie die Handänderungssteuer an. Ohne andere Vereinbarung zahlt sie laut Gesetz die erwerbende Partei, beide Parteien haften aber solidarisch; in der Praxis wird die Verteilung im Kaufvertrag festgelegt. Die folgenden Sätze gelten laut Preisliste vom 1.1.2026. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 1.1.2026, Quelle: Gesetz über die Gebühren der Grundbuchämter und Notariate des Kantons Thurgau, § 12
| Position | Satz | Minimum | Maximum |
|---|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr (plus 8,1 % Mehrwertsteuer) | 1 ‰ des Vertragswerts | CHF 100 | CHF 5'000 |
| Handänderungsgebühr des Grundbuchamts | 4 ‰ des Vertragswerts | CHF 100 | CHF 20'000 |
| Handänderungssteuer | 1 % des Vertragswerts | ||
| Publikationsgebühr | CHF 50 | ||
| Grundbuchauszug | CHF 50 bis CHF 100 |
Beispiel des Kantons für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 (Stand 1.1.2024): Beurkundung CHF 1'000, Mehrwertsteuer CHF 81, Handänderungsgebühr CHF 4'000, Handänderungssteuer CHF 10'000, Publikation CHF 50, zusammen CHF 15'131. Wer zusätzlich einen Schuldbrief errichten lässt, zahlt dafür separat.
Der Grosse Rat hat im Januar 2026 beschlossen, die Handänderungsgebühr von 4 ‰ auf 2,5 ‰ und die Grundpfandgebühr von 1,5 ‰ auf 1 ‰ zu senken. Die Preisliste vom 1.1.2026 zeigt noch die alten Sätze; das Datum des Inkrafttretens ist offen (Stand September 2026). Vor einem Verkauf lohnt sich deshalb eine kurze Nachfrage beim Grundbuchamt. Quelle: Berechnungsbeispiel Gebühren Handänderung, Kanton Thurgau, Stand 1.1.2024, Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung vom 27.06.2025, Quelle: swissinfo/Keystone-SDA, 17.12.2025
Die grösste Position ist meist die Grundstückgewinnsteuer. Der Kanton Thurgau besteuert den Gewinn, also den Verkaufserlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen, mit 40 %. Ab dem sechsten Jahr Eigentum sinkt die Steuer um 4 % pro Jahr, nach 23 Jahren um höchstens 72 %, was einer effektiven Belastung von 11,2 % des Gewinns entspricht. Bei weniger als drei Jahren Besitz kommt ein Zuschlag dazu (Stand 2026). Die Details, den Aufschub bei Ersatzbeschaffung und den offiziellen Rechner finden Sie auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau, die Handänderungssteuer auf der Seite Handänderungssteuer im Thurgau, eine Gesamtrechnung im Ratgeber Welche Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau entstehen. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf im Thurgau?
Belegte Zahlen zur Verkaufsdauer gibt es für den Thurgau nicht, deshalb nennen wir keine. Erfahrungsgemäss brauchen Vorbereitung und Unterlagen einige Wochen, die Zeit bis zum passenden Käufer hängt von Preis und Lage ab, und zwischen Einigung und Beurkundung vergehen meist mehrere Wochen, weil Bank und Notariat Zeit brauchen. Wer Hypothek und Unterlagen früh klärt, spart am meisten Zeit.
Wer zahlt die Handänderungssteuer und die Gebühren?
Nach Thurgauer Steuergesetz schuldet die erwerbende Person die Handänderungssteuer von 1 % des Vertragswerts, die verkaufende Partei haftet solidarisch. Für die Gebühren von Notariat und Grundbuch gilt ohne andere Abrede ebenfalls der Erwerber als zahlungspflichtig. In der Praxis wird die Aufteilung im Kaufvertrag geregelt (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand 2026
Brauche ich für den Verkauf einen Makler?
Nein, gesetzlich nicht. Der Kaufvertrag entsteht beim kantonalen Notariat, ob ein Makler beteiligt war oder nicht. Ein Makler bringt Zeit, Erfahrung und Distanz ein und kostet dafür eine Provision. Wer selbst verkauft, spart die Provision und übernimmt Inserate, Besichtigungen, Prüfung der Interessenten und Verhandlungen selbst. Die Bewertung bei uns legt nicht fest, wie Sie später verkaufen; das bleibt Ihre Entscheidung.
Was passiert nach dem Verkauf mit der Grundstückgewinnsteuer?
Das Steuergesetz sieht vor, dass der Gewinn aus dem Verkauf mit einer eigenen Steuererklärung deklariert wird, im Thurgau über das ePortal Grundsteuern. Beilagen sind der Kaufvertrag und die Belege der wertvermehrenden Aufwendungen. Eine erste Grössenordnung liefert der offizielle Rechner der Steuerverwaltung; die verbindliche Berechnung macht die Steuerverwaltung. Offizieller Rechner der Steuerverwaltung Thurgau
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
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