Kurz gesagt
Der Verkauf einer Eigentumswohnung im Thurgau folgt denselben Schritten wie der Hausverkauf: Wert einschätzen, Unterlagen sammeln, Angebotspreis festlegen, Kaufvertrag beim kantonalen Notariat beurkunden, Eintrag im Grundbuch. Dazu kommen die Besonderheiten des Stockwerkeigentums: Käufer verlangen Begründungsakt, Reglement, Protokolle, Jahresrechnung und den Stand des Erneuerungsfonds. Ihr Anteil am Fonds geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Die Gemeinschaft hat ein Pfandrecht für offene Beiträge, und im Begründungsakt kann ein Einspracherecht gegen den Verkauf stehen.
Was eine Eigentumswohnung beim Verkauf anders macht
Beim Stockwerkeigentum gehört Ihnen ein Anteil am ganzen Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht, Ihre Wohnung allein zu nutzen und auszubauen. Die Kosten für Unterhalt, Verwaltung und gemeinsame Anlagen tragen alle Eigentümer nach ihren Wertquoten, also nach dem im Grundbuch festgehaltenen Anteil. Wer die Wohnung verkauft, übergibt deshalb neben den eigenen vier Wänden auch eine Mitgliedschaft in einer Gemeinschaft mit Reglement, Rechnung und Beschlüssen. Genau danach fragen Käufer und ihre Banken. Quelle: Zivilgesetzbuch Art. 712a bis 712t, Fassung 2023
Der Markt für Eigentumswohnungen im Thurgau hat sich zuletzt ähnlich entwickelt wie der Hausmarkt: Laut Thurgauer Eigenheim-Index der TKB und des IAZI stiegen die Preise in den zwölf Monaten bis Ende März 2026 um 4,4 %, seit 1998 um 101 %, schweizweit um 145 %. Die Musterwohnung des Index mit 115 m² und 4,5 Zimmern kostet im kantonalen Mittel rund CHF 850'000, in Frauenfeld und in vielen Orten am Bodensee erstmals über CHF 1'000'000, in Amriswil, Bischofszell oder Sulgen noch unter CHF 800'000 (Stand April 2026). Was Ihre Wohnung konkret wert sein könnte, klärt die kostenlose Ersteinschätzung für Eigentumswohnungen; die Entwicklung je Bezirk zeigt die Seite Immobilienmarkt Thurgau. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Unterlagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Neben Grundbuchauszug, Plänen und Versicherungswert, die auch beim Haus nötig sind, verlangen Käufer bei einer Eigentumswohnung Dokumente der Gemeinschaft. Die meisten davon liegen bei der Verwaltung, einige in Ihrer eigenen Ablage.
- Begründungsakt mit den Wertquoten und allfälligen Sonderrechten wie Parkplatz, Gartensitzplatz oder Estrich
- Reglement über Verwaltung und Benutzung, inklusive späterer Änderungen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, weil dort geplante Sanierungen und Streitpunkte sichtbar werden
- Jahresrechnungen und Budget der Gemeinschaft, dazu die Nebenkostenabrechnungen Ihrer Wohnung
- Stand des Erneuerungsfonds und Ihr rechnerischer Anteil daran
- Bestätigung der Verwaltung, dass Ihre Beiträge bezahlt sind
Begründungsakt, Reglement und Protokollpflicht sind im Zivilgesetzbuch verankert; ein Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht zwingend, die Versammlung entscheidet über seine Schaffung. In der Praxis ist er die Regel, und der Hauseigentümerverband empfiehlt eine jährliche Einlage von über 1 % des Gebäudeversicherungswerts (Stand 2018). Beim Verkauf wird Ihr Anteil nicht ausbezahlt: Er bleibt im Fonds und geht mit dem Anteil auf den Käufer über. Ein gut gefüllter Fonds ist deshalb ein Verkaufsargument, ein leerer Fonds bei anstehender Sanierung ein Preisrisiko. Quelle: Zivilgesetzbuch Art. 712d, 712g, 712m und 712n, Fassung 2023, Quelle: HEV Region Winterthur zum Erneuerungsfonds, 13.11.2018
Kostenlos und unverbindlich. Innerhalb von wenigen Tagen rufen wir Sie an und vereinbaren einen Termin vor Ort für die Ersteinschätzung. Verkauf noch nicht entschieden? Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Verkaufsoptionen prüfenPfandrecht, Einspracherecht und offene Beiträge
Die Gemeinschaft hat für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre Anspruch auf ein Pfandrecht am Anteil des jeweiligen Eigentümers. Für den Käufer heisst das: Offene Beiträge des Verkäufers können an seiner Wohnung haften bleiben. Deshalb verlangen Käufer und Notariat vor der Beurkundung den Nachweis, dass alle Beiträge bezahlt sind. Wer diese Bestätigung der Verwaltung früh einholt, vermeidet Rückfragen und Verzögerungen. Quelle: Zivilgesetzbuch Art. 712i, Fassung 2023
Im Begründungsakt oder durch späteren Beschluss kann vereinbart sein, dass die übrigen Stockwerkeigentümer gegen einen Verkauf Einsprache erheben dürfen. Die Einsprache ist innert vierzehn Tagen zu erklären und nur aus wichtigem Grund wirksam; sie verhindert einen Verkauf also selten, kann ihn aber verzögern. Ob eine solche Klausel für Ihre Liegenschaft besteht, steht im Begründungsakt. Diesen Punkt vor dem Inserat zu prüfen, erspart Diskussionen mit dem Käufer. Quelle: Zivilgesetzbuch Art. 712c Abs. 2, Fassung 2023
Elektrokontrolle, GEAK und weitere Pflichten
Der Verkauf einer Stockwerkeinheit gilt als Handänderung im Sinne der Niederspannungs-Installationsverordnung. Liegt die letzte periodische Kontrolle der Elektroinstallation mehr als fünf Jahre zurück, wird sie mit dem Verkauf fällig; das Kontrollorgan stellt den Sicherheitsnachweis aus. Beim Erbgang gilt diese Regel nicht, bei Erbteilung, Schenkung und Verkauf schon (Stand 2019). Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, 2019
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone, kurz GEAK, ist im Thurgau beim Verkauf freiwillig und zehn Jahre gültig. Für eine Wohnung in einem älteren Mehrfamilienhaus kann er trotzdem nützlich sein, weil Käufer nach Heizung, Fassade und anstehenden Sanierungen fragen und die Antwort darauf den Preis beeinflusst (Stand 2026). Quelle: HEV Thurgau zum GEAK, Stand 2026
Kosten und Steuern beim Wohnungsverkauf
Für Beurkundung und Grundbuch gelten im Thurgau dieselben Sätze wie beim Haus: Beurkundungsgebühr 1 ‰ des Vertragswerts, höchstens CHF 5'000 plus Mehrwertsteuer, Handänderungsgebühr 4 ‰, höchstens CHF 20'000, Handänderungssteuer 1 %, Publikation CHF 50 (Stand 1.1.2026). Die Senkung der Handänderungsgebühr auf 2,5 ‰ ist beschlossen, das Inkrafttreten war im September 2026 noch offen. Gesetzlich zahlt die erwerbende Partei, im Kaufvertrag lässt sich die Aufteilung frei regeln. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 1.1.2026, Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung vom 27.06.2025
Beispiel des Kantons für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 (Stand 1.1.2024): Beurkundung CHF 1'000, Mehrwertsteuer CHF 81, Handänderungsgebühr CHF 4'000, Handänderungssteuer CHF 10'000, Publikation CHF 50, zusammen CHF 15'131.
Dazu kommt die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn, also dem Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen: 40 % im Grundsatz, ab dem sechsten Jahr Eigentum um 4 % pro Jahr sinkend, nach 23 Jahren um höchstens 72 % (Stand 2026). Wertvermehrend sind zum Beispiel eine neue Küche oder ein neues Bad in Ihrer Wohnung, nicht aber der laufende Unterhalt. Die Sätze, den Aufschub bei Ersatzbeschaffung und den offiziellen Rechner erklären die Seiten Grundstückgewinnsteuer im Thurgau und Handänderungssteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026
Der Ablauf in Kürze
- Wert einschätzen: kostenlose Ersteinschätzung, danach persönliche Einschätzung mit Etage, Ausrichtung, Zustand und Fondsstand.
- Unterlagen bei Verwaltung und Grundbuchamt beschaffen, Begründungsakt auf ein Einspracherecht prüfen.
- Hypothek klären: Restlaufzeit, Übertragung oder Ablösung.
- Angebotspreis festlegen, mit oder ohne Makler inserieren, Interessenten mit Finanzierungsbestätigung prüfen.
- Kaufvertrag beim Grundbuchamt und Notariat des Bezirks beurkunden lassen.
- Grundbucheintrag, Zahlung, Schlüsselübergabe, Meldung an die Verwaltung, Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer.
Die sieben Schritte im Detail, die Vor- und Nachteile eines Maklers und die Frage der Hypothek beschreibt die Seite Haus verkaufen im Thurgau; sie gelten für Wohnungen gleich. Was nach Ihrer Anfrage bei uns passiert, steht unter Was nach der Bewertung passiert.
Häufige Fragen
Bekomme ich beim Verkauf meinen Anteil am Erneuerungsfonds zurück?
Nein. Der Fonds gehört der Gemeinschaft, Ihr rechnerischer Anteil bleibt darin und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Sie können den Fondsstand aber im Preis berücksichtigen: Ein gut dotierter Fonds bedeutet für den Käufer weniger Risiko bei der nächsten Sanierung.
Kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft meinen Verkauf verhindern?
Nur, wenn im Begründungsakt oder durch Beschluss ein Einspracherecht vereinbart wurde, und auch dann nur aus wichtigem Grund und innert vierzehn Tagen. Ohne eine solche Klausel entscheiden Sie allein, an wen Sie verkaufen. Ein Blick in den Begründungsakt vor dem Inserat schafft Klarheit.
Welche Unterlagen verlangt das Notariat für die Beurkundung?
Das Notariat arbeitet mit dem Grundbuch und kennt Wertquote, Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte bereits. Es braucht die Angaben zu Kaufpreis, Zahlung, Übergabetermin und Hypothek sowie die Ausweise der Parteien. Die Dokumente der Gemeinschaft dienen vor allem dem Käufer und seiner Bank; der Nachweis der bezahlten Beiträge gehört dennoch auf den Tisch, weil das Pfandrecht der Gemeinschaft sonst an der Wohnung haftet.
Was ist meine Eigentumswohnung wert und welche Rolle spielt der Erneuerungsfonds?
Den Wert bestimmen Lage, Etage, Ausrichtung, Wohnfläche, Zustand und Ausbau der Wohnung sowie Alter und Zustand des ganzen Hauses. Der Erneuerungsfonds wirkt indirekt: Ein leerer Fonds bei alter Heizung oder Fassade drückt den Preis, weil der Käufer die Sanierung mitkauft. Die Ersteinschätzung für Ihre Wohnung ordnet diese Faktoren ein.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Zuletzt geprüft: . Quellen und Stand stehen bei den jeweiligen Zahlen.