Kurz gesagt
Verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren: Die vier Wege unterscheiden sich in Liquidität, laufenden Kosten, Aufwand und Steuern. Der Verkauf bringt den Erlös auf einmal und löst die Grundstückgewinnsteuer aus. Behalten kostet Unterhalt und Steuern, verschiebt aber die Entscheidung. Vermieten bringt Ertrag und Arbeit. Renovieren bindet Kapital und Zeit im Haus. Keine Option ist an sich richtig. Allen gemeinsam ist der Ausgangspunkt: der heutige Marktwert Ihrer Immobilie im Thurgau. Erst mit dieser Zahl lassen sich die Wege ehrlich vergleichen.
Die vier Optionen im Vergleich
Die Tabelle stellt die vier Wege nach denselben sechs Kriterien nebeneinander. Sie ersetzt keine Rechnung für Ihr Haus, aber sie zeigt, wo die Unterschiede liegen und welche Fragen Sie vor der Entscheidung klären sollten.
| Kriterium | Verkaufen | Behalten | Vermieten | Renovieren |
|---|---|---|---|---|
| Liquidität | Erlös abzüglich Hypothek, Steuern und Kosten steht sofort zur Verfügung | Keine, das Kapital bleibt im Haus gebunden | Laufende Mieteinnahmen, Kapital bleibt gebunden | Kapital fliesst ins Haus, Rückfluss erst bei einem späteren Verkauf |
| Laufende Kosten | Entfallen nach der Übergabe | Unterhalt, Hypothekarzins, Versicherung, Liegenschaftensteuer bis Ende 2028 | Wie Behalten, dazu Verwaltung und Leerstandsrisiko | Investition vorab, danach meist tieferer Unterhalt und tiefere Energiekosten |
| Aufwand | Einmalig hoch: Unterlagen, Besichtigungen, Notariat | Gering | Dauernd: Mieterwechsel, Abrechnungen, Reparaturen | Hoch während Planung und Bauzeit |
| Steuern | Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, im Thurgau 40 % abzüglich Besitzdauerabzug | Eigenmietwert und Liegenschaftensteuer bis Ende 2028, Vermögenssteuer auf den Steuerwert | Mietertrag als Einkommen, Vermögenssteuer, Liegenschaftensteuer bis Ende 2028 | Wertvermehrende Anteile senken die spätere Grundstückgewinnsteuer |
| Emotion | Abschluss eines Kapitels, endgültig | Vertrautheit, die Entscheidung bleibt offen | Das Haus bleibt in der Familie, Distanz zu den Mietern nötig | Neustart am alten Ort |
| Umkehrbar | Nein | Ja, jederzeit | Ja, mit Kündigungsfristen und Mieterschutz | Teilweise, die Investition bleibt im Haus |
Steuerliche Angaben für den Kanton Thurgau, Stand 2026: Die Grundstückgewinnsteuer beträgt 40 % des Gewinns, abzüglich 4 % pro Jahr ab dem sechsten Jahr Besitzdauer, höchstens 72 %. Die Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰ des amtlichen Verkehrswerts und der Eigenmietwert fallen per 1. Januar 2029 weg. Die Vermögenssteuer beträgt 1,1 ‰ des steuerbaren Vermögens. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Quelle: TKB, Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 6, Quelle: ESTV, Steuerinformationen Kanton Thurgau
Option 1: Verkaufen
Der Verkauf ist die einzige der vier Optionen, die Kapital freisetzt. Vom Erlös gehen die Rückzahlung der Hypothek, allenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung für eine aufgelöste Festhypothek, die Grundstückgewinnsteuer und die Verkaufskosten ab. Was bleibt, steht Ihnen für einen Wohnungskauf, für die Familie oder als Reserve zur Verfügung.
Die Grundstückgewinnsteuer ist der grösste Posten, und sie hängt an der Besitzdauer. Der Thurgauer Tarif liegt bei 40 % des Gewinns. Ab dem sechsten Jahr Besitz sinkt die Steuer um 4 % pro Jahr, nach 23 Jahren um höchstens 72 %, was einer effektiven Belastung von 11,2 % des Gewinns entspricht (Stand 2026). Wer sein Haus seit den Neunzigerjahren besitzt, zahlt also deutlich weniger als jemand, der vor acht Jahren gekauft hat. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026
Dazu kommen die Kosten des Verkaufs. Beurkundung und Grundbucheintrag zahlt im Thurgau gesetzlich der Erwerber, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, ebenso die Handänderungssteuer von 1 % des Kaufpreises (Stand 1.1.2026). Wer einen Makler beizieht, rechnet schweizweit mit einer Provision von üblicherweise 2 bis 3 % des Verkaufspreises, frei verhandelbar und nur im Erfolgsfall geschuldet (Stand Dezember 2025). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren und Steuern, Stand 2026, Quelle: Homegate, Maklerprovision, Stand 01.12.2025
Der Nachteil ist die Endgültigkeit. Ein verkauftes Haus kommt nicht zurück, und wer später wieder Wohneigentum kaufen will, zahlt dann die Preise von morgen. Die Eigenheimpreise im Thurgau sind in zwölf Monaten um 4,5 % gestiegen, schweizweit um 3,6 % (Daten bis 31.03.2026). Gleichzeitig sieht Raiffeisen den Höhepunkt der Preisdynamik überschritten (September 2026). Beides spricht gegen Eile in die eine oder andere Richtung. Mehr zum Ablauf steht unter Haus verkaufen im Thurgau, mehr zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: TKB, Medienmitteilung zum Eigenheim-Index, 16.04.2026, Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, 24.09.2026
Option 2: Behalten
Behalten ist die Option ohne Termin. Sie kostet nichts Neues, aber sie kostet weiter: Unterhalt, Hypothekarzins, Versicherung und Steuern. Und sie verschiebt die Entscheidung, oft um Jahre. Das ist legitim. Ein Haus, in dem Kinder aufgewachsen sind, ist mehr als eine Bilanzposition, und niemand verlangt, dass Sie es rein finanziell betrachten.
Steuerlich ändert sich für Eigentümer im Thurgau ab 2029 einiges. Die Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰ des amtlichen Verkehrswerts wird per 1. Januar 2029 abgeschafft, das haben die Stimmberechtigten am 18. Mai 2025 mit 69 % Ja beschlossen. Der Eigenmietwert fällt schweizweit ebenfalls per 1. Januar 2029 weg, gleichzeitig entfallen die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen weitgehend (Stand April 2026). Bis dahin gilt das heutige System. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Quelle: TKB, Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 6
Die Vermögenssteuer bleibt. Sie beträgt im Thurgau 1,1 ‰ des steuerbaren Vermögens nach Freibeträgen von CHF 100'000 für Alleinstehende und CHF 200'000 für Ehepaare (Stand der ESTV-Übersicht, abgerufen September 2026). Grundlage ist der amtliche Verkehrswert, also der Steuerwert, der laut Steuerverwaltung bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis liegt. Quelle: ESTV, Steuerinformationen Kanton Thurgau, Seite 15, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum
Wer behält, sollte den Wert trotzdem kennen. Er ist die Grundlage für Gespräche in der Familie, für die Frage nach einer späteren Übergabe an die Kinder und für den Moment, in dem Behalten zur Last wird. Wie eine Bewertung ohne Verkaufsabsicht abläuft, lesen Sie im Ratgeber Bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen möchte. Für Eigentümer im Rentenalter gibt es einen eigenen Ratgeber: Haus im Alter verkaufen.
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Immobilienwert unverbindlich einschätzenOption 3: Vermieten
Vermieten hält das Haus in der Familie und bringt laufende Einnahmen. Dafür übernehmen Sie eine neue Rolle: Vermieterin oder Vermieter mit Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und Mieterwechseln. Wer das nicht selbst tragen will, gibt es einer Verwaltung, was den Ertrag schmälert.
Das Leerstandsrisiko ist im Thurgau derzeit tief. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 1,10 %, dem tiefsten Wert seit Jahren, im Bezirk Frauenfeld bei 0,91 %. Einfamilienhäuser machen 30 % des Wohnungsbestands, aber nur 17 % der leeren Wohnungen aus. Sie stehen also seltener leer als Wohnungen. Quelle: Amt für Daten und Statistik Kanton Thurgau, Leerwohnungen, Stichtag 1.6.2026
Zwei Dinge unterschätzen viele. Erstens: Kauf bricht Miete nicht. Wer ein vermietetes Haus später verkauft, verkauft es mit dem Mietvertrag, was den Kreis der Käufer einschränkt (Obligationenrecht Art. 261). Zweitens: Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung gilt nur für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Wer zuerst vermietet und Jahre später verkauft, kann diesen Aufschub nicht mehr beanspruchen (Stand Juli 2024). Quelle: Obligationenrecht, Art. 261, Fassung 2025, Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Die ausführliche Gegenüberstellung mit Rendite, Aufwand und Steuern finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen oder vermieten.
Option 4: Renovieren
Renovieren ist die Option für alle, die bleiben wollen, aber nicht so wie bisher. Neue Heizung, barrierefreies Bad, bessere Dämmung: Das Haus passt wieder, das Kapital bleibt gebunden, und der Rückfluss kommt erst bei einem späteren Verkauf, wenn überhaupt.
Für die Entscheidung zählt der Unterschied zwischen werterhaltend und wertvermehrend. Werterhaltender Unterhalt ersetzt Bestehendes und ist bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anrechenbar. Wertvermehrende Aufwendungen wie An- und Umbauten oder erstmalige Verbesserungen erhöhen die Anlagekosten und senken beim späteren Verkauf den steuerbaren Gewinn (Version 2024). Belege aufbewahren lohnt sich deshalb doppelt. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, Version 2024
Feste Sätze, um wie viel eine Renovation den Wert steigert, gibt es nicht, und wir nennen keine. Ob Käufer eine neue Küche bezahlen, hängt von Lage, Zustand des Rests und ihrem Geschmack ab. Was sich eher lohnt und was nicht, steht im Ratgeber Haus vor dem Verkauf renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen.
Sonderfälle: Erbschaft, Alter und Trennung
Ein geerbtes Haus gehört bis zur Teilung allen Erben gemeinsam, und jede Entscheidung braucht die Zustimmung aller (Zivilgesetzbuch Art. 602). Beim Erbgang selbst fällt im Thurgau keine Grundstückgewinnsteuer an, sie wird aufgeschoben, und die Besitzdauer der verstorbenen Person zählt für die Erben weiter (Version 2024). Was das für Behalten, Vermieten oder Verkaufen bedeutet, steht im Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen. Quelle: Zivilgesetzbuch, Art. 602, Fassung 2023, Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Version 2024
Bei einer Trennung sieht das Güterrecht vor, dass Vermögenswerte zum Verkehrswert eingesetzt werden und dass ein Ehegatte die gemeinsame Liegenschaft gegen Entschädigung ungeteilt übernehmen kann, wenn er ein überwiegendes Interesse nachweist (Zivilgesetzbuch Art. 205 und 211). Ohne eine Werteinschätzung, die beide akzeptieren, kommt kaum eine Einigung zustande. Quelle: Zivilgesetzbuch, Art. 205 und 211, Fassung 2023
Im Alter stellt sich die Frage anders: nicht ob, sondern wann und wohin. Die meisten Eigentümer im Rentenalter bleiben, nur rund 1,5 % ziehen pro Jahr um (Raiffeisen, August 2025). Der Ratgeber Haus im Alter verkaufen sortiert die Fragen, die vorher zu klären sind. Quelle: Raiffeisen, Immobilien Schweiz 3Q 2025, 28.08.2025
Warum der Marktwert die Grundlage jeder Option ist
Jede der vier Optionen rechnet mit derselben Zahl. Beim Verkauf ist der Marktwert der Ausgangspunkt für den Angebotspreis. Beim Vermieten ist er der Nenner der Rendite. Beim Renovieren ist er die Basis, an der das Potenzial gemessen wird. Und beim Behalten ist er der Betrag, der in Ihrem Haus gebunden bleibt.
Der Steuerwert taugt dafür nicht. Er ist eine steuerliche Grösse nach kantonalen Regeln und liegt laut Steuerverwaltung bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis. Und die Preisunterschiede innerhalb des Kantons sind gross: Für das identische Musterhaus nennt der Thurgauer Eigenheim-Index in Kreuzlingen CHF 1'909'000, in Weinfelden CHF 1'578'000 und im Kantonsmittel rund CHF 1'450'000 (Daten bis 31.03.2026). Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde liegt für dasselbe Haus rund eine Million Franken. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Quelle: TKB/IAZI, Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seiten 7 und 9
Die Ersteinschätzung auf dieser Plattform ist eine Orientierung anhand Ihrer Objektangaben und regionaler Vergleichswerte, kein Gutachten und keine amtliche Zahl. Wir prüfen Ihre Angaben und melden uns persönlich mit einer Spanne, mit Begründung und Datum. Wie das genau funktioniert, steht unter Methodik der Ersteinschätzung. Für Häuser starten Sie unter Haus bewerten im Thurgau, für Wohnungen unter Eigentumswohnung bewerten, und die Marktzahlen des Kantons stehen unter Immobilienmarkt Thurgau.
So gehen Sie vor: fünf Schritte
- Marktwert einschätzen lassen. Ohne diese Zahl bleibt jeder Vergleich ein Gefühl.
- Zahlen sammeln: Hypothek und Restlaufzeit, Kaufpreis und Belege wertvermehrender Investitionen, letzter Steuerwert, Nebenkosten der letzten drei Jahre.
- Die Tabelle oben für Ihr Haus ausfüllen. Wo eine Zeile schwerfällt, liegt meist die eigentliche Frage.
- Steuern grob rechnen. Für die Grundstückgewinnsteuer stellt der Kanton einen Rechner bereit, für Ersatzbeschaffung, Erbgang und Übertragungen in der Familie gelten Aufschubregeln.
- Mit der Familie sprechen, dann mit einer Fachperson für Steuern oder Recht, wenn Erbschaft, Trennung oder eine Übergabe an Kinder im Spiel sind. Danach entscheiden, nicht vorher.
Was nach einer Bewertungsanfrage passiert, steht Schritt für Schritt unter Ablauf nach der Bewertung. Den Rechner der Steuerverwaltung finden Sie hier: Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer Kanton Thurgau.
Häufige Fragen
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, mein Haus im Thurgau zu verkaufen?
Das hängt von Ihrer Situation ab, nicht vom Markt allein. Die Preise im Thurgau sind zuletzt weiter gestiegen, die Dynamik flacht laut Banken aber ab. Wer verkauft, weil das Haus nicht mehr passt, entscheidet aus einem guten Grund. Wer nur verkauft, weil der Markt gerade hoch steht, braucht eine Antwort auf die Frage, wo er danach wohnt und was das kostet.
Haus verkaufen oder vermieten: was ist für mich besser?
Verkaufen bringt Liquidität und beendet Aufwand und Risiko. Vermieten bringt Ertrag, bindet Kapital und braucht Zeit. Wer beides ehrlich rechnen will, setzt die erzielbare Nettomiete ins Verhältnis zum heutigen Marktwert und zieht Unterhalt, Verwaltung und Steuern ab. Der tiefe Leerstand im Thurgau spricht nicht automatisch für Vermieten, er senkt nur das Risiko.
Erst das Haus verkaufen oder zuerst die neue Wohnung kaufen?
Wer zuerst kauft, trägt für eine Zeit zwei Objekte und braucht die Finanzierung dafür. Wer zuerst verkauft, hat das Geld, aber vielleicht noch keine Wohnung. Viele lösen es mit einer vereinbarten späten Übergabe beim Verkauf oder einem Kauf mit langer Frist bis zum Bezug. Für den Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung gilt im Thurgau in der Regel ein Fenster von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf.
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung, die im Grundbuch eingetragen werden. Beides senkt den Verkaufspreis, weil der Käufer das Haus erst später nutzen kann, und beides braucht die öffentliche Beurkundung. Ob das zu Ihrer Situation passt, klären Sie mit dem Notariat oder einer Fachperson für Erbrecht.
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
Die Hypothek wird aus dem Erlös zurückbezahlt. Bei einer Festhypothek mit Restlaufzeit verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins. Alternativ lässt sich die Hypothek mit Zustimmung der Bank auf den Käufer oder auf das Ersatzobjekt übertragen. Ein Verkaufstermin nahe am Laufzeitende spart deshalb oft Geld.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
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