Kurz gesagt
Eine Renovation vor dem Verkauf lohnt sich selten wegen des Preises allein. Sie lohnt sich, wenn sie Käufern eine Hürde nimmt: Feuchtigkeit, Elektrik ohne Sicherheitsnachweis, eine Heizung ohne Zukunft. Kosmetische Arbeiten lassen sich kaum voll auf den Preis schlagen, grosse Umbauten treffen meist nicht den Geschmack der Käufer. Wertvermehrende Investitionen senken im Thurgau später die Grundstückgewinnsteuer, werterhaltender Unterhalt nicht. Der erste Schritt ist deshalb eine Einschätzung des Werts heute und des Potenzials, nicht der Anruf beim Handwerker.
Werterhaltend oder wertvermehrend: Der Unterschied zählt doppelt
Werterhaltend ist alles, was Bestehendes ersetzt oder in Stand hält: neue Fenster gleicher Art, ein frischer Anstrich, die Reparatur des Dachs. Wertvermehrend ist, was das Haus grösser, besser oder anders macht: ein Anbau, ein zusätzliches Bad, der Ausbau des Dachstocks, eine erstmalige Wärmedämmung. Die Grenze ist im Einzelfall fliessend, für die Steuer aber entscheidend.
Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten im Thurgau als Anlagekosten der Erwerbspreis plus die wertvermehrenden Aufwendungen seit dem Erwerb. Anrechenbar sind laut Thurgauer Steuerpraxis Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten für Neu-, Um- und Anbauten, Perimeterbeiträge, Bau- und Landkreditzinsen während der Bauphase und eine bezahlte Mehrwertabgabe. Eigenleistungen zählen nur, wenn sie bereits mit der Einkommenssteuer erfasst wurden (Version 2024). Werterhaltender Unterhalt ist nicht anrechenbar. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, Version 2024, Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Februar 2024
Zwei Punkte für langjährige Eigentümer: Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann im Thurgau der Steuerwert von vor 20 Jahren als Ersatz für den Erwerbspreis eingesetzt werden (Stand Februar 2024). Und bis Ende 2028 bleibt werterhaltender Unterhalt bei der Einkommenssteuer abziehbar, mit dem Wegfall des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 entfallen diese Abzüge weitgehend (Stand April 2026). Wer ohnehin renoviert, achtet also auf den Zeitpunkt. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Februar 2024, Quelle: TKB, Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 6
Für beides gilt: Belege aufbewahren, mit Datum und Beschrieb. Ohne Rechnung kein Abzug. Wie die Steuer insgesamt funktioniert, steht unter Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Was Käufer im Thurgau tatsächlich prüfen
Käufer und ihre Banken schauen zuerst auf das, was teuer werden kann: Dach, Fassade, Feuchtigkeit im Keller, Heizung, Elektrik. Eine Küche aus den Neunzigern schreckt weniger ab als ein feuchter Kellerboden. Die Reihenfolge Ihrer Massnahmen sollte dieser Prüfung folgen, nicht dem, was am meisten auffällt.
Die Elektroinstallation ist der eine Punkt mit klarer Regel: Bei einer Handänderung ist die periodische Kontrolle fällig, wenn die letzte mehr als fünf Jahre zurückliegt, und der Sicherheitsnachweis gehört zu den Unterlagen (Stand der Publikation 2019). Mängel, die dabei auftauchen, sind vor der Übergabe zu beheben oder im Preis zu regeln. Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, bulletin.ch 3/2019
Beim Energieausweis ist der Thurgau zurückhaltend: Der GEAK ist beim Verkauf freiwillig, zehn Jahre gültig, und nur für Fördergelder über CHF 10'000 braucht es einen GEAK Plus (Stand 2026). Käufer fragen trotzdem nach Heizung, Baujahr der Fenster und Energiekosten. Wer eine Ölheizung hat, wird nach den Kosten eines Ersatzes gefragt, und diese Frage lässt sich mit einer Offerte beantworten, ohne den Ersatz selbst zu bezahlen. Quelle: HEV Thurgau, GEAK, Stand 2026
Den Gebäudeversicherungswert liefert die Gebäudeversicherung Thurgau kostenlos, eine Revisionsschätzung findet alle zehn Jahre statt (abgerufen September 2026). Er sagt nichts über den Marktwert, aber Banken und Käufer wollen ihn sehen. Quelle: Gebäudeversicherung Thurgau, Gebäudeschätzung
Wann Investieren eher lohnt und wann nicht
Eher ja: bei Mängeln, die eine Finanzierung oder Versicherung gefährden, etwa Wasserschäden, Schimmel, eine Elektrik ohne Sicherheitsnachweis oder ein undichtes Dach. Solche Punkte kosten im Verkauf mehr, als ihre Behebung kostet, weil Käufer Risiken mit Abschlägen bewerten und Banken die Belehnung kürzen.
Eher ja: bei kleinen, sichtbaren Arbeiten mit kurzer Dauer. Entrümpeln, reinigen, streichen, den Garten pflegen, defekte Kleinteile ersetzen. Das ist keine Renovation, sondern Vorbereitung, und es verändert den ersten Eindruck bei der Besichtigung.
Eher nein: bei Küche, Bad oder Bodenbelägen nach eigenem Geschmack. Was Ihnen gefällt, gefällt dem Käufer vielleicht nicht, und er zahlt es dann nicht. Eher nein auch bei Grossumbauten kurz vor dem Verkauf: Sie kosten Zeit, binden Kapital, und der Markt zahlt sie in der Regel nicht voll zurück. Feste Sätze dazu gibt es nicht, und wir nennen keine.
Ein Sonderfall ist das Potenzial ohne Umbau: eine nicht ausgenützte Bauzone, ein ausbaubarer Dachstock, ein grosses Grundstück. Dieses Potenzial lässt sich mit Plänen und einer Auskunft des Bauamts dokumentieren und gehört in die Bewertung, ohne dass Sie bauen. Was das für den Wert bedeutet, klären Sie am besten zuerst unter Haus bewerten im Thurgau.
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Wert heute und Potenzial einschätzenRechenbeispiel: Was eine wertvermehrende Investition bei der Steuer bewirkt
Rechenbeispiel als Illustration mit den Thurgauer Sätzen (Stand 2026): Ein Haus wurde 2006 für CHF 700'000 gekauft und wird 2026 für CHF 1'300'000 verkauft, Besitzdauer 20 Jahre, Abzug 60 %, effektiver Satz 16 %. Ohne wertvermehrende Investitionen beträgt der Gewinn CHF 600'000 und die Steuer CHF 96'000. Mit belegten wertvermehrenden Investitionen von CHF 100'000 sinkt der Gewinn auf CHF 500'000 und die Steuer auf CHF 80'000. Die Investition senkt die Steuer um CHF 16'000, also um den effektiven Satz, nicht um den vollen Betrag.
Die Sätze stammen aus der kantonalen Tabelle: 40 % des Gewinns, Abzug 4 % pro Jahr ab dem sechsten Jahr, höchstens 72 % nach 23 Jahren (Stand 2026). Ihre eigene Rechnung machen Sie mit dem Steuerkalkulator des Kantons, verbindlich ist die Veranlagung der Steuerverwaltung. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026, Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer Kanton Thurgau
Die Rechnung zeigt auch die Grenze: Eine Investition lohnt sich steuerlich nie für sich allein. Sie lohnt sich, wenn sie den Verkaufspreis mindestens um ihre Kosten erhöht oder eine Hürde beseitigt. Der Steuereffekt ist ein Nebeneffekt.
Zeit und Markt: die Kosten, die auf keiner Rechnung stehen
Eine Renovation dauert. Planung, Offerten, Bewilligungen, Bauzeit: Das sind oft mehrere Monate, in denen das Haus nicht am Markt ist. Wer verkaufen will, weil er umzieht oder geerbt hat, verliert diese Zeit und trägt so lange die Kosten weiter.
Der Thurgauer Markt ist knapp: Im Kanton entstehen jährlich nur rund 300 neue Einfamilienhäuser, die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 1,10 %, und die Eigenheimpreise stiegen in zwölf Monaten um 4,5 % (Daten bis 31.03.2026). Häuser im Ist-Zustand werden in diesem Umfeld verkauft, wenn der Preis den Zustand abbildet. Gleichzeitig sieht Raiffeisen den Höhepunkt der Preisdynamik überschritten (September 2026), was gegen die Annahme spricht, dass eine spätere Übergabe automatisch mehr bringt. Quelle: TKB/IAZI, Eigenheim-Index Frühling 2026, Seiten 4 und 6, Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Leerwohnungen, 1.6.2026, Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, 24.09.2026
Wie der aktuelle Markt aussieht, steht mit Quelle und Datum unter Immobilienmarkt Thurgau. Wer den Verkauf konkret plant, findet den Ablauf unter Haus verkaufen im Thurgau.
Wie Sie entscheiden: fünf Schritte
- Wert heute und Potenzial einschätzen lassen, mit dem Haus so, wie es ist.
- Mängel in vier Kategorien sortieren: Sicherheit, Dichtigkeit, Kosmetik, Geschmack.
- Offerten nur für Sicherheit und Dichtigkeit einholen. Kosmetik selbst erledigen, Geschmack dem Käufer lassen.
- Belege der letzten zwanzig Jahre sammeln und nach werterhaltend und wertvermehrend trennen.
- Zeitplan festlegen: Was bis zur Besichtigung erledigt sein soll, was im Preis geregelt wird.
Wer zwischen Renovieren, Behalten, Vermieten und Verkaufen noch offen ist, findet den Vergleich aller vier Wege unter Verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren.
Häufige Fragen
Erhöht eine neue Küche den Verkaufspreis meines Hauses?
Selten um das, was sie kostet. Eine Küche nach Ihrem Geschmack ist für den Käufer eine Küche nach fremdem Geschmack. Eine funktionierende, saubere Küche reicht für die Besichtigung, den Rest regelt der Preis. Ausnahme sind Küchen mit Mängeln, die eine Nutzung verhindern.
Muss ich vor dem Verkauf die Ölheizung ersetzen?
Ob und wann eine Heizung ersetzt werden muss, richtet sich nach dem kantonalen Energierecht, nicht nach dem Verkauf. Käufer fragen aber nach dem Alter der Heizung und den Kosten eines Ersatzes. Eine Offerte eines Installateurs beantwortet diese Frage, ohne dass Sie den Ersatz selbst bezahlen. Der Zustand fliesst dann in den Preis ein.
Welche Renovationen kann ich bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Wertvermehrende Aufwendungen: An- und Umbauten, erstmalige Verbesserungen, Perimeterbeiträge, Bauzinsen während der Bauphase. Werterhaltender Unterhalt zählt nicht. Massgebend ist die Rechnung mit Datum und Beschrieb. Im Zweifel entscheidet die Steuerverwaltung im Veranlagungsverfahren.
Brauche ich für den Verkauf im Thurgau einen GEAK?
Nein, der Gebäudeenergieausweis ist im Thurgau beim Verkauf freiwillig. Er kann Käufern die Einordnung erleichtern, vor allem bei älteren Häusern, und ist zehn Jahre gültig. Für Fördergelder ab einer bestimmten Höhe wird ein GEAK Plus verlangt.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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