Kurz gesagt
Wer im Alter über den Verkauf des Hauses nachdenkt, klärt am besten fünf Fragen vor jedem Inserat: Wo möchte ich wohnen, und ist das bezahlbar? Verkaufe ich zuerst oder kaufe ich zuerst? Kann ich verkaufen und trotzdem wohnen bleiben? Welche Steuern fallen an, und lassen sie sich aufschieben? Was ist das Haus heute wert? Die meisten Eigentümer im Rentenalter bleiben, nur ein kleiner Teil zieht pro Jahr um. Es gibt also keinen Grund zur Eile, aber gute Gründe, den Wert früh zu kennen.
Kein Verkaufsdruck: die Zahlen zum Wohnen im Alter
Von einer Verkaufswelle der älteren Generation ist im Markt nichts zu sehen. Laut Raiffeisen ziehen Wohneigentümer im Rentenalter mit rund 1,5 % pro Jahr um, Besitzer von Einfamilienhäusern über 75 mit 1,6 %, Mieter im Rentenalter dagegen mit 4,1 %. Die überwiegende Mehrheit bleibt bis ins hohe Alter im Eigenheim, eine Verkaufswelle der Babyboomer schliesst die Bank ausdrücklich aus (Studie vom 28.08.2025). Quelle: Raiffeisen, Immobilien Schweiz 3Q 2025, 28.08.2025
Im Thurgau lebten Ende 2025 60'455 Personen ab 65 Jahren, bei 300'097 Einwohnern rund ein Fünftel, und diese Gruppe wächst am stärksten. Die Wohneigentumsquote im Kanton liegt bei 45 % (Stand 2022), im Bezirk Münchwilen bei 50 %, in den Gemeinden Aadorf und Münchwilen bei rund der Hälfte der Haushalte. Viele Häuser im Thurgau gehören älteren Eigentümern, und die meisten davon bleiben bewohnt. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Bevölkerungsstand, Statistische Mitteilung 2/2026, Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Wohneigentum, Stand 2022
Was heisst das für Sie? Dass Sie Zeit haben. Die Frage ist selten, ob Sie verkaufen sollten, sondern ob das Haus in fünf oder zehn Jahren noch zu Ihrem Alltag passt, und was Sie tun, wenn nicht. Die folgenden fünf Fragen helfen, das ohne Druck zu sortieren.
Frage 1: Wo möchte ich wohnen, und was kostet das?
Die Alternative zum Haus ist meist eine Eigentumswohnung in der Nähe oder eine Mietwohnung. Beides ist im Thurgau teurer geworden. Der Eigenheim-Index nennt für die Musterwohnung mit 115 m² und 4,5 Zimmern im Kantonsmittel rund CHF 850'000, in Frauenfeld CHF 1'003'000, in Kreuzlingen CHF 1'043'000. Unter CHF 800'000 gibt es sie noch in Amriswil, Bischofszell, Sulgen und weiteren Orten im Bezirk Weinfelden (Daten bis 31.03.2026). Quelle: TKB/IAZI, Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 9
Wer mieten will, trifft auf einen knappen Markt: Die Leerwohnungsziffer im Kanton lag am 1. Juni 2026 bei 1,10 %, im Bezirk Frauenfeld bei 0,91 %. Der Trend geht laut Kanton zu kleineren Haushalten und kleineren Wohneinheiten (Stand April 2026). Wer den Wohnungswunsch früh konkretisiert, sucht ohne Zeitdruck, und das ist der einzige Vorteil, den man in diesem Markt hat. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Leerwohnungen, 1.6.2026, Quelle: TKB, Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 8
Die Rechnung dahinter: Der Erlös aus dem Haus, abzüglich Hypothek, Steuern und Kosten, soll den Kauf der Wohnung tragen oder die Miete über Jahre. Ohne den Marktwert des Hauses bleibt das eine Schätzung ins Blaue. Der Vergleich der Optionen Verkaufen, Behalten, Vermieten und Renovieren steht im Entscheidungs-Hub.
Frage 2: Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?
Wer zuerst kauft, trägt für eine Zeit zwei Objekte und braucht die Finanzierung dafür, und die Bank prüft die Tragbarkeit im Rentenalter mit dem Renteneinkommen, nicht mit dem früheren Lohn. Wer zuerst verkauft, hat das Geld, aber vielleicht noch keine Wohnung. Viele lösen es mit einer vereinbarten späten Übergabe beim Verkauf oder mit einem Kauf, dessen Bezug erst in einigen Monaten erfolgt.
Steuerlich hilft die Ersatzbeschaffung: Wer eine dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft verkauft und innert angemessener Frist, in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf, eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz kauft, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Der Aufschub gilt nur im Umfang, in dem der neue Kaufpreis die Anlagekosten des alten Hauses übersteigt. Wird der ganze Erlös reinvestiert, wird die Steuer ganz aufgeschoben (Stand Juli 2024). Zweit- und Ferienwohnungen zählen nicht. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Bei einer Festhypothek mit Restlaufzeit kommt die Vorfälligkeitsentschädigung dazu. Sie hängt von Betrag, Zinsdifferenz und Restlaufzeit ab. Ein Beispiel der UBS: CHF 500'000 mit Vertragszins 2 %, Wiederanlagezins 1 % und drei Jahren Restlaufzeit ergeben CHF 15'000 (Stand 17.06.2025). Alternativ lässt sich die Hypothek mit Zustimmung der Bank auf den Käufer oder auf die neue Wohnung übertragen. Wer kann, legt den Verkauf ans Laufzeitende. Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, 17.06.2025
Was ein Verkauf im Thurgau kostet, mit Notariat, Grundbuch und Steuern, steht im Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf im Thurgau.
Kostenlos und unverbindlich. Innerhalb von wenigen Tagen rufen wir Sie an und vereinbaren einen Termin vor Ort für die Ersteinschätzung. Verkauf noch nicht entschieden? Die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Immobilienwert unverbindlich einschätzenFrage 3: Kann ich verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Ja, das Gesetz kennt zwei Formen. Das Wohnrecht ist das persönliche Recht, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen (Zivilgesetzbuch Art. 776). Die Nutzniessung geht weiter: Sie umfasst den vollen Genuss der Sache, also auch die Vermietung und den Ertrag (Art. 745). Beide werden im Grundbuch eingetragen und enden spätestens mit dem Tod der berechtigten Person. Quelle: Zivilgesetzbuch, Art. 745 und 776, Fassung 2023
Beide Formen senken den Verkaufspreis, weil der Käufer das Haus erst später nutzen kann, und beide binden Sie an das Haus, das Sie vielleicht gerade verlassen wollten. Häufig kommen sie bei einer Übergabe in der Familie vor: Die Kinder übernehmen das Haus, die Eltern bleiben mit Wohnrecht. Im Thurgau ist eine solche Übertragung von Eltern auf Nachkommen von der Handänderungssteuer befreit, und die Grundstückgewinnsteuer wird bei Erbvorbezug oder Schenkung aufgeschoben (Stand 2026). Die Gebühren beim Grundbuchamt betragen dann 1 ‰ für die Beurkundung und 4 ‰ als Handänderungsgebühr (Preisliste Stand 1.1.2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand 2026, Quelle: Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Preisliste 2026
Ob Wohnrecht, Nutzniessung oder ein Verkauf mit spätem Bezugstermin zu Ihrer Situation passt, klären Sie mit dem Notariat oder einer Fachperson für Erbrecht. Diese Seite erklärt die Begriffe, nicht den Einzelfall. Die Übergabe an Kinder verändert zudem, was später geerbt wird, dazu mehr im Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen.
Frage 4: Welche Steuern fallen an?
Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an: 40 % des Gewinns, abzüglich 4 % pro Jahr ab dem sechsten Jahr Besitzdauer, höchstens 72 % nach 23 Jahren (Stand 2026). Wer sein Haus seit dreissig Jahren besitzt, zahlt effektiv 11,2 % des Gewinns. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und wertvermehrender Investitionen. Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, kann der Steuerwert von vor 20 Jahren als Erwerbspreis eingesetzt werden, was ohne alte Belege hilft (Stand Februar 2024). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026, Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Februar 2024
Wer bleibt, zahlt weiter Vermögenssteuer auf den Steuerwert, im Thurgau 1,1 ‰ nach Freibeträgen von CHF 100'000 für Alleinstehende und CHF 200'000 für Ehepaare, dazu bis Ende 2028 die Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰ des amtlichen Verkehrswerts und den Eigenmietwert. Liegenschaftensteuer und Eigenmietwert fallen per 1. Januar 2029 weg (Stand April 2026). Wer verkauft, versteuert den Erlös weiterhin als Vermögen, nur in anderer Form. Quelle: ESTV, Steuerinformationen Kanton Thurgau, Seite 15, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Quelle: TKB, Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 6
Die konkrete Rechnung macht der Steuerkalkulator des Kantons Thurgau, verbindlich ist die Veranlagung der Steuerverwaltung. Die Grundlagen mit Beispielen stehen unter Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Frage 5: Was ist das Haus heute wert?
Nach dreissig oder vierzig Jahren im selben Haus ist der Wert im Kopf oft der Kaufpreis plus ein Gefühl. Der Steuerwert hilft nicht weiter, er liegt laut Steuerverwaltung bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis. Und der Markt hat sich bewegt: Die Eigenheimpreise im Thurgau haben sich seit 1998 in etwa verdoppelt, plus 99,4 %, in den letzten fünf Jahren stiegen die Hauspreise um mehr als 28 % (Daten bis 31.03.2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Quelle: TKB/IAZI, Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seiten 4 und 6
Eine Werteinschätzung ohne Verkaufsabsicht ist deshalb der sinnvollste erste Schritt. Sie zeigt, was der Verkauf brächte, was die Auszahlung an Kinder kosten würde und wie viel Vermögen im Haus steckt. Sie verpflichtet zu nichts. Wir prüfen Ihre Angaben und melden uns persönlich mit einer Spanne, mit Begründung und Datum, nicht mit einem Verkaufsgespräch. Wie das abläuft, steht unter Ablauf nach der Bewertung.
Für Häuser starten Sie unter Haus bewerten im Thurgau. Warum sich eine Bewertung auch ohne Verkaufsabsicht lohnt, steht im Ratgeber Bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen möchte.
Checkliste: Was Sie vor dem Verkauf im Alter klären
- Wohnwunsch konkretisieren: Ort, Grösse, Lift, Nähe zu Familie und Versorgung, Kaufen oder Mieten.
- Marktwert des Hauses einschätzen lassen, ohne Verkaufsabsicht.
- Hypothek prüfen: Restlaufzeit, Vorfälligkeitsentschädigung, Übertragbarkeit.
- Steuern grob rechnen: Grundstückgewinnsteuer, Ersatzbeschaffung, Vermögenssteuer nach dem Verkauf.
- Familie einbeziehen: Übergabe an Kinder, Wohnrecht, spätere Erbfolge.
- Reihenfolge festlegen: zuerst kaufen, zuerst verkaufen oder Verkauf mit spätem Bezugstermin.
- Fachpersonen beiziehen, wo es um Recht und Steuern im Einzelfall geht.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung, die im Grundbuch eingetragen werden. Beides senkt den Verkaufspreis, weil der Käufer das Haus erst später selbst nutzen kann. Am häufigsten kommt das bei einer Übergabe an die eigenen Kinder vor. Die Ausgestaltung gehört zum Notariat oder zu einer Fachperson für Erbrecht.
Erst das Haus verkaufen oder zuerst die neue Wohnung kaufen?
Wer zuerst kauft, braucht die Finanzierung für zwei Objekte, die im Rentenalter strenger geprüft wird. Wer zuerst verkauft, hat das Geld, aber vielleicht noch keine Wohnung. Ein Verkauf mit spätem Übergabetermin verbindet beides. Für den Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung gilt im Thurgau in der Regel ein Fenster von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf.
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
Sie wird aus dem Erlös zurückbezahlt. Bei einer Festhypothek mit Restlaufzeit verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins. Mit Zustimmung der Bank kann die Hypothek auch auf den Käufer oder auf die neue Wohnung übertragen werden. Ein Verkauf nahe am Laufzeitende ist deshalb oft günstiger.
Soll ich meine Immobilie bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen will?
Ja, gerade dann. Der Wert ist die Grundlage für jede der offenen Fragen: Wohnung kaufen oder mieten, Kinder auszahlen, im Haus bleiben. Eine unverbindliche Ersteinschätzung verpflichtet zu nichts und lässt sich später aktualisieren, wenn sich der Markt oder Ihre Pläne ändern.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
Zuletzt geprüft: . Quellen und Stand stehen bei den jeweiligen Zahlen.