Kurz gesagt
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks: Verkaufserlös minus Erwerbspreis minus wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten. Alle Kantone erheben sie, aber Tarif und Besitzdauer-Regeln unterscheiden sich stark. Der Thurgau besteuert proportional mit 40 % und gewährt ab dem sechsten Jahr 4 % Abzug pro Jahr. Zürich, St. Gallen und Schaffhausen rechnen progressiv nach der Höhe des Gewinns (Stand 2026). Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne, Februar 2024
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Verkaufen Sie eine Liegenschaft teurer, als Sie sie gekauft und ausgebaut haben, entsteht ein Grundstückgewinn. Die Kantone besteuern diesen Gewinn mit einer eigenen Steuer, die getrennt von der Einkommenssteuer erhoben wird. Steuerpflichtig ist die verkaufende Person. Für Grundstücke im Privatvermögen natürlicher Personen gilt diese Steuer in allen Kantonen. Bei Grundstücken im Geschäftsvermögen verfahren die Kantone unterschiedlich: Einige erfassen auch diese Gewinne mit der Grundstückgewinnsteuer, andere mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer. Der Thurgau gehört zur zweiten Gruppe, Geschäftsgrundstücke laufen dort über die Einkommenssteuer (Stand Februar 2024). Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne, Februar 2024
Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines selbst bewohnten Hauses ist die Lage einfach: Der Verkauf löst die Grundstückgewinnsteuer des Kantons aus, in dem das Grundstück liegt. Wo Sie wohnen oder Steuern zahlen, spielt keine Rolle. Ein Zürcher, der sein Ferienhaus im Thurgau verkauft, zahlt die Thurgauer Steuer.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Der Gewinn ist der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen: Anbauten, Umbauten, eine neue Küche mit höherem Standard, der erstmalige Einbau einer Wärmepumpe oder einer Photovoltaikanlage. Werterhaltender Unterhalt, etwa ein neuer Anstrich oder der Ersatz einer Heizung gleicher Art, ist keine Anlage, weil er bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen wurde. Abziehbar sind ferner die mit dem Kauf und dem Verkauf verbundenen Kosten wie Handänderungssteuern, Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sowie eine übliche Vermittlerprovision von 2 bis 3 % des Erlöses (Stand Februar 2024). Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne, Seiten 21 bis 25
Liegt der Kauf lange zurück und fehlen Belege, helfen Ersatzwerte. Im Thurgau darf bei Privatvermögen der Steuerwert von vor 20 Jahren an die Stelle des Erwerbspreises treten, in St. Gallen der amtliche Verkehrswert von vor 20 Jahren. Wer Rechnungen für Investitionen aufbewahrt, spart beim Verkauf oft mehrere tausend Franken Steuern. Die Thurgauer Praxis zählt die anrechenbaren Aufwendungen im Detail auf (Stand Januar 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, ESTV, Kantonsblatt St. Gallen
Warum die Besitzdauer entscheidet
Alle Kantone belohnen langes Halten und bestrafen kurzfristige Weiterverkäufe. Sie tun es aber mit sehr unterschiedlichen Kurven. Der Thurgau erhöht die Steuer bei weniger als drei Jahren Besitz um 1 % pro fehlenden Monat, höchstens um 36 %, und senkt sie ab dem sechsten Jahr um 4 % pro Jahr bis höchstens 72 % nach 23 Jahren. Zürich verlangt unter einem Jahr 50 % und unter zwei Jahren 25 % Zuschlag, gewährt ab fünf vollen Jahren 5 % Abzug und steigert ihn auf 50 % ab 20 Jahren. St. Gallen rechnet unter fünf Jahren 1 % Zuschlag pro fehlendes Jahr und über 15 Jahren 1,5 % Abzug pro Jahr bis 40,5 %, sofern das Haus mindestens 15 Jahre selbst bewohnt war. Schaffhausen beginnt unter sechs Monaten mit 50 % Zuschlag und erreicht ab 17 Jahren 60 % Ermässigung (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Kantonales Steueramt Zürich, Tarifblatt ZStB 225.1, ESTV, Kantonsblatt Schaffhausen
Für die Planung heisst das: Wenige Monate können viel ausmachen. Wer im Thurgau kurz vor der Sechs-Jahres-Grenze steht, wartet den Beginn des Abzugs ab, wer kurz vor dem 23. Jahr steht, das Maximum. Massgebend ist die Zeit zwischen den beiden Grundbucheinträgen, nicht das Datum der Verträge.
Thurgau, St. Gallen, Zürich und Schaffhausen im Vergleich
Die vier Kantone zeigen die Bandbreite der Schweizer Systeme. Der Thurgau ist der einzige mit einem einheitlichen Satz, die drei anderen staffeln nach Gewinnhöhe.
| Kanton | Tarif | Besitzdauer | Handänderungssteuer |
|---|---|---|---|
| Thurgau | proportional 40 % | Zuschlag bis 36 % unter 3 Jahren, Abzug 4 % pro Jahr ab 6 Jahren, maximal 72 % | 1 %, erwerbende Person |
| St. Gallen | progressiv, einfache Steuer 0,5 bis 10 % mal Faktor 2,2, über CHF 600'000 Gewinn einheitlich 10 % einfache Steuer | Zuschlag 1 % pro fehlendes Jahr unter 5 Jahren, Abzug 1,5 % pro Jahr über 15 Jahren bis 40,5 % bei Selbstnutzung | 1 % Gemeindesteuer, erwerbende Person |
| Zürich | progressiv 10 bis 40 %, Freigrenze CHF 5'000 | Zuschlag 50 % unter 1 Jahr, 25 % unter 2 Jahren, Abzug 5 % ab 5 Jahren bis 50 % ab 20 Jahren | keine seit 2005 |
| Schaffhausen | progressiv 2 bis 20 % einfache Steuer mal Steuerfuss, ab CHF 100'000 einheitlich 15 %, höchstens 50 % des Gewinns | Zuschlag 50 % unter 6 Monaten, Ermässigung 5 % ab 6 Jahren bis 60 % ab 17 Jahren | keine |
Unsere Einordnung aus den Tarifen: Der Thurgauer Grundsatz von 40 % wirkt hoch, wird aber bei langem Eigentum auf 11 bis 16 % effektiv gesenkt und trifft grosse Gewinne relativ milder als die progressiven Nachbarn. Zürich und Schaffhausen kennen keine Handänderungssteuer, St. Gallen und Thurgau je 1 %. Konkrete Beträge liefert nur der offizielle Rechner des jeweiligen Kantons. Für den Thurgau finden Sie Tabelle, Rechenbeispiel und Rechner auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau (Stand 2026). Quelle: ESTV, Kantonsblatt Thurgau, Kantonsblatt St. Gallen, Kantonsblatt Schaffhausen, Kanton Zürich, Abschaffung der Handänderungssteuer 2005
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Verkaufsoptionen prüfenWann wird die Steuer aufgeschoben?
Nicht jede Handänderung löst die Steuer sofort aus. Beim Erbgang, bei der Erbteilung, beim Erbvorbezug und bei der Schenkung geht die latente Steuer auf die neuen Eigentümer über und wird erst bei deren Verkauf an Dritte fällig, dann mit der ganzen bisherigen Besitzdauer als Abzug. Dasselbe gilt für Übertragungen unter Ehegatten, auch bei einer Scheidung. Aufschub bedeutet nie Erlass, die Steuer bleibt im Grundstück (Stand Januar 2024). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 1
Der wichtigste Aufschub für Familien ist die Ersatzbeschaffung: Wer sein selbst bewohntes Eigenheim verkauft und innert einer angemessenen Frist wieder ein selbst bewohntes Objekt in der Schweiz kauft, kann den Aufschub verlangen. In etwa der Hälfte der Kantone, darunter Thurgau und Zürich, gilt eine Frist von meist zwei Jahren. Aufgeschoben wird der Teil des Gewinns, der in das neue Objekt fliesst. Was das für eine Erbengemeinschaft heisst, die ein Haus geerbt hat, steht im Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen? (Stand Februar 2024). Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne
Was heisst das für die Verkaufsplanung?
Vier Dinge lohnen sich vor jedem Verkauf. Erstens die Besitzdauer prüfen: Im Thurgau beginnt der Abzug nach fünf vollen Jahren und erreicht nach 23 Jahren das Maximum. Zweitens Belege sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen für Investitionen, Gebührenabrechnungen vom Kauf. Drittens die Ersatzbeschaffung planen, wenn Sie wieder kaufen, damit die Frist eingehalten wird. Viertens die Steuer in die Netto-Rechnung einbauen, bevor Sie einen Preis festlegen. Wie diese Rechnung aussieht, zeigt der Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf im Thurgau?, die Schritte des Verkaufs stehen auf der Seite Haus verkaufen im Thurgau.
Die Steuer ist ein Grund, den Verkauf sorgfältig zu planen, aber kein Grund, ihn zu überstürzen oder aufzuschieben. Ob sich ein Verkauf für Sie lohnt, zeigt zuerst der Wert des Objekts im heutigen Markt. Eine unverbindliche Ersteinschätzung ist dafür der erste Schritt, ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Grundstückgewinnsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Die verkaufende Person, in allen Kantonen. Die Käuferschaft zahlt je nach Kanton die Handänderungssteuer. In einigen Kantonen wird ein Teil des Kaufpreises bis zur Bezahlung der Steuer sichergestellt. Wie das im Thurgau gehandhabt wird, ist auf der Thurgau-Seite als offener Punkt vermerkt.
Welche Kosten kann ich vom Gewinn abziehen?
Den Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen mit Belegen, die Kosten von Kauf und Verkauf wie Gebühren und Handänderungssteuer sowie eine übliche Vermittlerprovision von 2 bis 3 % (Stand Februar 2024). Werterhaltender Unterhalt ist nicht abziehbar. Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne
Fällt die Grundstückgewinnsteuer an, wenn ich ein neues Haus kaufe?
Bei der Ersatzbeschaffung eines selbst bewohnten Eigenheims wird die Steuer auf Antrag aufgeschoben, im Thurgau bei einem Ersatzkauf in der Regel innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf. Aufgeschoben wird der Teil des Gewinns, der in das neue Objekt investiert wird. Bei Zweit- und Ferienwohnungen gilt der Aufschub nicht.
Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer berechnen?
Mit dem offiziellen Rechner des Kantons, in dem das Grundstück liegt. Der Thurgau bietet einen Steuerkalkulator auf sv-kalkulatoren.tg.ch, Schaffhausen einen Steuerrechner, St. Gallen einen Steuerkalkulator und Zürich ein Tarifblatt. Sie brauchen dafür Kaufpreis, Verkaufspreis, Investitionen mit Belegen und die Daten der Grundbucheinträge.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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