Kurz gesagt
Einen einheitlichen Quadratmeterpreis für Bauland gibt es im Thurgau nicht. Die Steuerverwaltung nennt in ihrer letzten Auswertung (2024, Verkäufe 2017 bis 2023) nur Spannen je Gemeinde. Bauland in der Einfamilienhauszone lag etwa bei CHF 386 bis 491 je m² in Münchwilen, CHF 728 bis 1'253 in Frauenfeld und CHF 817 bis 1'514 in Kreuzlingen. Seit 2025 wird diese Statistik nicht mehr geführt. Die neuen Landwertzonen sind Steuerwerte und keine Marktpreise. Den Wert eines konkreten Grundstücks bestimmen Zone, erlaubte Baudichte und Lage. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Bodenpreis-Basisdaten, Stand 16.01.2026
Was kostet ein Quadratmeter Bauland im Thurgau?
Das hängt stark von Gemeinde und Zone ab. Erschlossenes Bauland ist Land mit Anschluss an Strasse und Leitungen. In der Einfamilienhauszone hatte Bischofszell dafür in der Auswertung 2024 die tiefste Spanne der Tabelle mit CHF 332 bis 437 je m². Am höchsten liegen Bottighofen mit CHF 955 bis 1'344 und Kreuzlingen mit CHF 817 bis 1'514 je m², beide am Bodensee.
Die Zahlen sind keine Durchschnittspreise. Die Steuerverwaltung hat je Gemeinde und Zone den Median der Verkaufspreise über sechs Jahre bestimmt, also den Preis in der Mitte aller Verkäufe. Veröffentlicht hat sie nur eine Spanne um diesen Wert. Bauland in anderen Zonen wird separat ausgewiesen: Gewerbeland lag in Frauenfeld in der Auswertung 2024 bei CHF 433 bis 743 je m².
| Gemeinde | Bezirk | Bauland Einfamilienhauszone, CHF je m² |
|---|---|---|
| Aadorf | Münchwilen | CHF 541 bis 919 |
| Amriswil | Arbon | CHF 344 bis 1'112 |
| Arbon | Arbon | CHF 750 bis 974 |
| Bischofszell | Weinfelden | CHF 332 bis 437 |
| Bottighofen | Kreuzlingen | CHF 955 bis 1'344 |
| Diessenhofen | Frauenfeld | CHF 415 bis 708 |
| Egnach | Arbon | CHF 406 bis 616 |
| Frauenfeld | Frauenfeld | CHF 728 bis 1'253 |
| Kreuzlingen | Kreuzlingen | CHF 817 bis 1'514 |
| Münchwilen | Münchwilen | CHF 386 bis 491 |
| Romanshorn | Arbon | CHF 427 bis 906 |
| Sirnach | Münchwilen | CHF 465 bis 635 |
| Steckborn | Frauenfeld | CHF 786 bis 914 |
| Weinfelden | Weinfelden | CHF 559 bis 1'040 |
Rechenbeispiel: Ein erschlossenes Grundstück von 600 m² in der Einfamilienhauszone von Frauenfeld ergibt mit der Spanne der Auswertung 2024 (CHF 728 bis 1'253 je m²) rechnerisch CHF 436'800 bis CHF 751'800. Das ist eine Grössenordnung aus Verkäufen der Jahre 2017 bis 2023, kein Preis für eine bestimmte Parzelle.
Warum gibt es keinen Durchschnittspreis für Bauland im Thurgau?
Weil die Statistik der Steuerverwaltung nur Spannen je Gemeinde und Zone ausweist, aber keinen Kantons- oder Bezirkswert. Reine Landverkäufe sind zudem selten. Nach einem Systemwechsel führt der Kanton die Statistik seit 2025 nicht mehr weiter.
In der Einfamilienhauszone erreichten 2024 nur 58 von 80 Gemeinden die Mindestzahl von vier Verkäufen. Das Handbuch der Steuerverwaltung zur Liegenschaftenschätzung (Stand 01.01.2026) hält fest: „Die direkte Bestimmung der Landwerte anhand geeigneter Transaktionsdaten ist aufgrund der sehr geringen Verfügbarkeit von reinen Landtransaktionen nicht mehr möglich.“
Auch die Grundbuchstatistik trennt nicht nach Bauland. Die fünf Grundbuchämter zählten 2025 insgesamt 5'740 Handänderungen, also Eigentumswechsel. Dabei unterscheiden sie nicht zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Quelle: Grundbuch- und Notariatsverwaltung Thurgau, Statistik Geschäftsfälle, Stand 2025
Wir bilden deshalb keinen eigenen Durchschnitt, denn er wäre eine Schätzung. Quadratmeterpreise auf Immobilienportalen beziehen sich meist auf die Wohnfläche von Häusern und Wohnungen, nicht auf das Land. Preise für Wohneigentum zeigt unsere Seite zum Immobilienmarkt Thurgau.
Wie haben sich die Baulandpreise im Thurgau entwickelt?
In allen fünf Bezirkshauptorten sind die Spannen seit 2012 deutlich gestiegen. In Kreuzlingen lag Bauland in der Einfamilienhauszone in der Auswertung 2012 bei CHF 200 bis 850 je m². In der Auswertung 2024 waren es CHF 817 bis 1'514.
In Arbon stieg die Spanne von CHF 429 bis 689 je m² (Auswertung 2019) auf CHF 750 bis 974 (2024). In Weinfelden stieg sie im gleichen Zeitraum von CHF 464 bis 828 auf CHF 559 bis 1'040. Münchwilen bewegte sich zuletzt kaum: von CHF 323 bis 499 (2019) auf CHF 386 bis 491 (2024). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Bodenpreis-Basisdaten, Stand 16.01.2026
Dabei gelten zwei Einschränkungen. Die Spannen vor 2016 sind viel breiter als später, und ob sich damals die Methode geändert hat, ist nicht dokumentiert. Zudem endet die Reihe mit Verkäufen bis 2023, jüngere Entwicklungen zeigt sie nicht.
Sind Landwertzonen die neuen Bodenpreise?
Nein. Die Landwertzonen, die der Kanton ab 2025 verwendet, sind Grundlagen für die Steuerschätzung und keine Marktstatistik. Sie zeigen, welchen Landwert die Steuerverwaltung für ein Grundstück annimmt. Was ein Käufer tatsächlich bezahlt, zeigen sie nicht.
Berechnet hat sie Wüest Partner im Auftrag der Steuerverwaltung mit der Residualwertmethode. Dabei werden vom Marktwert der fertigen Liegenschaft die Erstellungs- und Finanzierungskosten abgezogen, der Rest gilt als Landwert. Je Grundstück gibt es drei Werte in Franken je m²: für verdichtetes Wohnen, für Einfamilienhäuser sowie für Gewerbe und Industrie.
Einsehen können Sie die Werte im Kartenportal ThurGIS unter der Ebene „Landwertzonen“. Beim Steuerwert von Einfamilienhäusern hält die Steuerverwaltung fest, dass er in der Regel unter dem Kaufpreis liegt (FAQ Grundeigentum der Steuerverwaltung Thurgau). Warum die Zahlen auseinanderliegen, erklärt unser Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Wovon hängt der Wert eines Grundstücks ab?
Vor allem von der Lage und davon, was und wie viel darauf gebaut werden darf. Zone, Nutzungsziffern und Erschliessung bestimmen die mögliche Wohnfläche. Die Lage bestimmt, was diese Fläche am Markt wert ist.
Den Rahmen setzt die Gemeinde mit Zonenplan und Baureglement (Planungs- und Baugesetz PBG, §§ 4 und 18). Die Nutzungsziffern, oft Ausnützung genannt, legen fest, wie dicht gebaut werden darf. Ein Beispiel ist die Geschossflächenziffer, also das Verhältnis der Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Die Verordnung zum PBG (Fassung seit 06.07.2024) sieht Zuschläge vor: 10 % bei unterirdischer Parkierung und 20 % auf die Geschossflächenziffer für Bauten nach Minergie-P oder gleichwertig. Quelle: Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (RB 700.1), Stand 06.07.2024
Neubauten sind nur auf baureifen Grundstücken zulässig (§ 72 PBG, Quelle: Planungs- und Baugesetz Thurgau, RB 700, Stand 01.06.2024). Zudem darf das Siedlungsgebiet bis 31.12.2040 nicht wachsen (§ 122a PBG). Laut Bauzonenstatistik des Bundes waren im Thurgau noch 255 ha Wohnzonen unüberbaut, das sind 8,0 % aller Wohnzonen (Stand 01.01.2022). Quelle: ARE, Bauzonenstatistik Schweiz 2022, Stand 01.01.2022
Dazu kommen Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage und Immissionen wie Lärm. Die Zone und die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen Ihrer Parzelle zeigt ein Auszug aus dem ÖREB-Kataster. Private Dienstbarkeiten wie Wegrechte stehen im Grundbuch.
Was ist die Mehrwertabgabe und wann fällt sie an?
Die Mehrwertabgabe schöpft einen Teil des Wertgewinns ab, der entsteht, wenn Land neu einer Bauzone zugewiesen wird. Im Thurgau beträgt sie 20 % des Bodenmehrwerts. Das ist die Differenz der Verkehrswerte vor und nach der Einzonung (PBG §§ 63 bis 70, in Kraft seit 01.01.2013, Stand September 2026).
Der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Gemeinde. Fällig wird die Abgabe bei einer Handänderung, einem Erschliessungsprojekt oder der Baubewilligung. Sie kann bis acht Jahre gestundet werden und wird bei einer Auszonung zurückerstattet. Quelle: Planungs- und Baugesetz Thurgau (RB 700), Stand 01.06.2024
Um- und Aufzonungen erfasst das geltende Recht nicht, also eine andere oder dichtere Nutzung von Land, das bereits eingezont ist. Der Regierungsrat hat am 20.06.2025 eine Revision vorgelegt, die den Gemeinden dafür eine Kompetenz geben soll. Ob und ab wann sie gilt, konnten wir bei unserer Recherche am 27.09.2026 nicht in offiziellen Quellen bestätigen. Auskunft zum aktuellen Stand geben die Gemeinde und die kantonale Steuerverwaltung.
Eine bezahlte Mehrwertabgabe zählt beim späteren Verkauf zu den Anlagekosten. Diese werden vom Erlös abgezogen und senken so den steuerbaren Gewinn (Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2). Mehr dazu auf unserer Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Ist mein Grundstück mehr wert als das alte Haus darauf?
Das kann sein, lässt sich aber nicht pauschal beantworten. Einen publizierten Landanteil am Hauswert gibt es für den Thurgau nicht. Entscheidend ist, was auf dem Grundstück heute gebaut werden dürfte und wie weit das bestehende Haus diese Möglichkeiten nutzt.
Die Residualwertmethode zeigt die Logik. Erlaubt die Zone deutlich mehr Wohnfläche, als ein älteres Haus nutzt, kann das Grundstück für Käufer, die neu bauen wollen, mehr wert sein als das Gebäude. Ein gepflegtes Haus, das die Ausnützung bereits ausschöpft, macht dagegen einen grösseren Teil des Werts aus.
Zum Vergleich: Das Musterhaus des Thurgauer Eigenheim-Index (8 Jahre alt, 180 m² Nettowohnfläche, 600 m² Land) kostet im Kantonsmittel rund CHF 1'450'000 (Stand April 2026). Wie viel davon auf das Land entfällt, weist der Index nicht aus. Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Für eine belastbare Antwort braucht es einen Blick auf Parzelle, Zone und Gebäude. Wie das abläuft, zeigt die Seite Haus bewerten im Thurgau.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Bodenpreis für meine Gemeinde?
Die Steuerverwaltung stellt die Spannen je Gemeinde und Zone für die Auswertungen 2012 bis 2024 als offene Daten bereit, auf data.tg.ch im Datensatz Bodenpreis-Basisdaten. Neuere Werte kommen nicht mehr dazu. Die Landwertzonen je Parzelle zeigt das Kartenportal ThurGIS, sie sind aber Steuerwerte.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf von Bauland?
Bei Privatpersonen sieht das Steuergesetz des Kantons Thurgau 40 % des Grundstückgewinns vor (Stand 2026). Ab sechs Jahren Besitzdauer sinkt der Steuerbetrag um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % nach 23 Jahren. Die effektive Belastung beträgt dann noch 11,2 % des Gewinns. Für die konkrete Berechnung stellt die Steuerverwaltung einen offiziellen Rechner bereit. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026
Wer zahlt beim Verkauf von Bauland die Handänderungssteuer?
Gesetzlich schuldet die erwerbende Person die Handänderungssteuer von 1 % des Vertragswerts (Stand 2026). Die verkaufende Partei haftet solidarisch, also ebenfalls für den vollen Betrag. Die Gebühren von Grundbuch und Notariat trägt ohne andere Vereinbarung ebenfalls der Erwerber, die Parteien können sie aber vertraglich aufteilen (Quelle: Gesetz über die Gebühren und Gemengsteuern der Grundbuchämter und Notariate, RB 632.1, § 12 Abs. 1). Einzelheiten stehen auf unserer Seite zur Handänderungssteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand 2026
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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