Kurz gesagt
Nein. Der Steuerwert, im Thurgau amtlicher Verkehrswert genannt, ist eine steuerliche Grösse und kein Verkaufspreis. Laut Steuerverwaltung Thurgau liegt er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis, bei Mehrfamilienhäusern etwa auf dessen Höhe. Eine belegte Prozentzahl für den Abstand gibt es nicht. Was Ihr Haus heute am Markt bringt, zeigt nur eine marktbasierte Einschätzung; als Richtgrösse nennt der Thurgauer Eigenheim-Index für ein Musterhaus rund CHF 1'450'000 (Stand April 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026 Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Was ist der Steuerwert einer Liegenschaft im Thurgau?
Der Steuerwert ist der Wert, mit dem die Steuerverwaltung Thurgau Ihr Grundstück für die Steuern erfasst. Nach § 43 des Steuergesetzes werden Grundstücke zum Verkehrswert bewertet, den die kantonale Schätzung festlegt; die Steuerverwaltung Thurgau spricht vom amtlichen Verkehrswert. Er dient der Besteuerung, nicht der Preisfindung.
Die Thurgauer Steuerpraxis beschreibt, wie er entsteht. Er setzt sich aus dem Ertragswert und dem Realwert zusammen. Der Ertragswert ist der kapitalisierte Mietwert, also die mögliche Miete, umgerechnet in einen Kapitalbetrag. Der Realwert ist der Wert von Land und Gebäude. Zu- und Abschläge berücksichtigen Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage, Immissionen und das wirtschaftliche Alter. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stützt sich die Schätzung auf die Thurgauer Marktmietwertstatistik mit dem örtlichen Medianwert, und die Werte werden jährlich indexiert. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 43 Nr. 3, Stand Version 2024-01
Verwirrend ist der Begriff: Im Steuerrecht heisst der Steuerwert Verkehrswert, im Alltag meint man mit Verkehrswert meist den Marktwert. Gemeint sind zwei verschiedene Zahlen. Wie sich die Begriffe unterscheiden, erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis im Vergleich.
Warum liegt der Steuerwert meist unter dem Marktwert?
Weil die Steuerschätzung nach einem festen Schema mit örtlichen Vergleichswerten rechnet, während der Markt den Preis für das einzelne Haus im Moment des Verkaufs bildet. Die Steuerverwaltung Thurgau hält fest, dass der amtliche Verkehrswert bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis liegt. Bei Mehrfamilienhäusern, die als Renditeobjekt gehandelt werden, entspricht er etwa dem Kaufpreis.
Zu- und Abschläge für Lage und Besonnung sind in der Schätzung zwar vorgesehen. Was ein Käufer aber für die Sicht auf den Bodensee, einen gepflegten Garten oder eine ruhige Lage am Dorfrand tatsächlich bezahlt, zeigt erst der Markt. Dieser bewegt sich laufend: Der Thurgauer Eigenheim-Index der TKB mit IAZI weist für die Eigenheime im Kanton ein Plus von 4,5 % in den zwölf Monaten bis 31.03.2026 aus (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Eine belegte Prozentangabe, um wie viel der Steuerwert unter dem Marktwert liegt, gibt es für den Thurgau nicht; in keiner uns bekannten offiziellen Quelle findet sich eine solche Zahl. Auch die Thurgauer Kantonalbank schreibt in ihrem Ratgeber nur, dass der Steuerwert nicht dem Verkehrswert entspricht. Faustregeln, die aus dem Steuerwert einen Marktwert hochrechnen, sind deshalb keine verlässliche Grundlage für Ihr Haus. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026 Quelle: TKB Ratgeber Steuern und Eigenheim, Stand 26.01.2026
Wann zählt der Steuerwert und wann der Marktwert?
Der Steuerwert zählt dort, wo der Staat eine einheitliche Grundlage braucht: bei der Vermögenssteuer, der Liegenschaftensteuer und bei einzelnen Gebühren. Der Marktwert zählt, sobald es um den Verkauf, die Erbteilung oder die Frage geht, ob sich ein Umzug rechnet. Die Übersicht zeigt drei Werte nebeneinander, die oft verwechselt werden.
| Wert | Wer legt ihn fest? | Worauf beruht er? | Wofür zählt er? |
|---|---|---|---|
| Steuerwert (amtlicher Verkehrswert) | Steuerverwaltung Thurgau über die kantonale Schätzung | Ertragswert und Realwert nach Schema, jährlich indexiert, massgebend am Ende der Steuerperiode | Vermögenssteuer, Liegenschaftensteuer bis Ende 2028, Grundbuchgebühren in Sonderfällen |
| Marktwert | Marktbasierte Einschätzung für das einzelne Objekt | Lage, Zustand, Ausbau, aktuelle Nachfrage und vergleichbare Verkäufe | Entscheid über Verkaufen oder Behalten, Preisfindung, Erbteilung |
| Verkaufspreis | Käufer und Verkäufer im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag | Verhandlung, Zeitpunkt und persönliche Umstände | Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren, Grundstückgewinnsteuer |
Bei der Erbteilung sieht das Zivilgesetzbuch den Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung vor (ZGB Art. 617), also den Marktwert und nicht den Steuerwert. Was das für Erben bedeutet, beschreibt der Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen.
Wie finde ich den Steuerwert meiner Liegenschaft heraus?
Den amtlichen Verkehrswert finden Sie auf der Rechnung zur Liegenschaftensteuer, die jeweils Ende Januar kommt, und in Ihren Steuerunterlagen. Die Liegenschaftensteuer beträgt im Thurgau 0,5 ‰ des amtlichen Verkehrswerts und geht an die Person, die am 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch steht (Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Diese Steuer läuft aus: Die Thurgauer Stimmberechtigten haben ihrer Abschaffung am 18.05.2025 zugestimmt, sie wird bis und mit 2028 erhoben und fällt per 01.01.2029 weg. Auf denselben Zeitpunkt entfällt nach der eidgenössischen Abstimmung vom 28.09.2025 auch der Eigenmietwert.
Für die Frage, was Ihr Haus heute wert ist, hilft die Rechnung wenig. Sie zeigt, wie der Kanton Ihr Grundstück für die Steuern erfasst, nicht, was Käufer in Frauenfeld, Arbon oder Kreuzlingen heute dafür bezahlen.
Wo spielt der Steuerwert beim Verkauf oder beim Erben trotzdem eine Rolle?
Beim Verkauf richten sich Steuern und Gebühren grundsätzlich nach dem vereinbarten Kaufpreis, nicht nach dem Steuerwert. In einigen Situationen greift das Recht aber auf den Steuerwert zurück: bei sehr langer Besitzdauer, beim Erbgang und wenn der Kaufpreis deutlich darunter liegt.
Grundstückgewinnsteuer: Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann im Thurgau bei Privatvermögen der Steuerwert von vor 20 Jahren anstelle des damaligen Erwerbspreises eingesetzt werden. Für Eigentümer, die seit Jahrzehnten im selben Haus wohnen, ist das ein Punkt, den die Steuerverwaltung im Einzelfall beurteilt. Die Grundzüge erklärt unsere Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Grundbuch und Erbschaft: Liegt kein Vertragswert vor oder liegt er wesentlich unter dem steuerlichen Verkehrswert, gilt für die Gebühren der Grundbuchämter der Steuerwert als Basis. Auch beim Eintrag des Eigentums nach einem Erbgang rechnen die Grundbuchämter mit dem Steuerwert. Bei Erbvorbezug und Schenkung einer Liegenschaft misst die Thurgauer Steuerpraxis die Bereicherung am amtlichen Steuerwert; liegt der Übernahmewert darunter, wird eine gemischte Schenkung vermutet (StP 129 Nr. 3). Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026 Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 3, Stand Version 2024-01
Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klären die Steuerverwaltung Thurgau und die Grundbuchämter in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Für die Grundstückgewinnsteuer stellt der Kanton einen offiziellen Steuerkalkulator bereit.
Wie erfahre ich den Marktwert meines Hauses, ohne gleich zu verkaufen?
Den Marktwert zeigt eine marktbasierte Einschätzung, die Lage, Zustand, Ausbau und vergleichbare Verkäufe in Ihrer Region berücksichtigt. Sie setzt keinen Verkaufsentscheid voraus und verpflichtet Sie zu nichts.
Als erste Orientierung dienen die Musterobjekte des Thurgauer Eigenheim-Index. Ein acht Jahre altes Musterhaus mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land kostet im Kantonsmittel rund CHF 1'450'000, im Bezirkshauptort Kreuzlingen CHF 1'909'000 und in Münchwilen CHF 1'470'000 (Stand April 2026). Ein Haus mit anderem Alter, anderer Grösse und anderer Lage weicht davon ab. Weitere Werte je Bezirk zeigt die Seite Immobilienmarkt Thurgau: Preise und Entwicklung. Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Wer seit 20 oder 30 Jahren im selben Haus wohnt, kennt oft nur den Kaufpreis von damals und den Steuerwert. Für die Überlegung, ob zuerst verkauft oder zuerst gekauft wird und was mit der laufenden Hypothek geschieht, ist der heutige Marktwert die tragfähigere Grundlage. Welche Fragen sich dabei stellen, beschreibt der Ratgeber Haus im Alter verkaufen: Welche Fragen vorher klären?
Welche Angaben für eine Einschätzung des Marktwerts zählen, zeigt der Ratgeber Welche Angaben braucht es für eine Immobilienbewertung?. Wie eine Ersteinschätzung aufgebaut ist, erklärt die Seite Wie die Ersteinschätzung entsteht.
Häufige Fragen
Kann ich den Steuerwert als Verkaufspreis ansetzen?
Der Steuerwert ist eine steuerliche Grösse und liegt bei Einfamilienhäusern laut Steuerverwaltung Thurgau typischerweise unter dem Kaufpreis. Wer ihn als Preis übernimmt, läuft Gefahr, unter dem Marktwert zu verkaufen. Liegt der Kaufpreis wesentlich unter dem Steuerwert, berechnen die Grundbuchämter ihre Gebühren zudem auf Basis des Steuerwerts.
Warum ändert sich mein Steuerwert, obwohl ich nichts am Haus gemacht habe?
Die Thurgauer Steuerpraxis sieht vor, dass die Werte jährlich indexiert werden. Massgebend ist der Wert, der am Ende der Steuerperiode rechtskräftig ist. Fragen zur Schätzung Ihres Grundstücks beantwortet die Steuerverwaltung Thurgau.
Fällt der Steuerwert 2029 mit dem Eigenmietwert weg?
Per 01.01.2029 entfallen der Eigenmietwert und die Thurgauer Liegenschaftensteuer, nicht die Bewertung der Grundstücke an sich. Heute werden Grundstücke nach § 43 des Steuergesetzes zum Verkehrswert bewertet, den die kantonale Schätzung festlegt (amtlicher Verkehrswert). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 43 Nr. 3, Stand Version 2024-01 Wie das kantonale Steuergesetz nach dem Systemwechsel im Detail aussieht, hat der Kanton noch nicht vollständig publiziert (Stand September 2026).
Soll ich meine Immobilie bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen will?
Das kann sinnvoll sein, wenn Sie wissen möchten, wo Sie stehen, etwa vor einem Umzug in eine kleinere Wohnung oder vor einem Gespräch in der Familie. Eine Einschätzung des Marktwerts setzt keinen Verkaufsentscheid voraus. Mehr dazu im Ratgeber Bewerten lassen, ohne schon verkaufen zu wollen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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