Kurz gesagt
Ob Sie erst verkaufen oder erst kaufen sollten, hängt vor allem von Ihrer Finanzierung ab. Zuerst verkaufen bringt Sicherheit: Sie kennen den Erlös, bevor Sie sich neu verpflichten, brauchen aber unter Umständen eine Zwischenlösung zum Wohnen. Zuerst kaufen sichert die passende Wohnung, setzt aber voraus, dass Sie eine Zeit lang zwei Liegenschaften finanzieren können. Den Steueraufschub für ein selbst bewohntes Ersatzobjekt gewährt der Thurgau in beiden Fällen, in der Regel innert zwei Jahren. Den Ausschlag geben der Wert Ihres Hauses und Ihre Hypothek.
Was spricht dafür, zuerst das Haus zu verkaufen?
Wer zuerst verkauft, weiss genau, wie viel Geld für die neue Wohnung bereitsteht, und finanziert nie zwei Liegenschaften gleichzeitig. Das ist der vorsichtigere Weg, besonders wenn ein grosser Teil Ihres Vermögens im Haus steckt.
Der Nachteil betrifft das Wohnen: Ist das Haus verkauft und noch keine Wohnung gefunden, braucht es eine Übergangslösung, etwa eine Mietwohnung auf Zeit. Mehr Spielraum gibt ein später Übergabetermin, den Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren.
Wie rasch sich eine Wohnung findet, hängt auch vom Markt ab. Im Kanton Thurgau standen 1'642 Wohnungen leer, das entspricht einer Leerwohnungsziffer, also einem Anteil leerer Wohnungen am Bestand, von 1,10 % (Stand 1.6.2026). Einfamilienhäuser machen 30 % des Bestands aus, aber nur 17 % der leeren Wohnungen: Häuser sind gefragt, die Auswahl an freien Wohnungen ist begrenzt. Quelle: Amt für Daten und Statistik Kanton Thurgau, Stand 1.6.2026
Was spricht dafür, zuerst die neue Wohnung zu kaufen?
Wer zuerst kauft, sichert sich die passende Wohnung, sobald sie frei wird, und zieht nur einmal um. Dafür besitzen und finanzieren Sie eine Zeit lang zwei Liegenschaften.
Ob das geht, entscheidet die Bank. Für neue Hypotheken verlangen die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung mindestens 10 % Eigenmittel, die nicht aus der 2. Säule stammen, und die Amortisation, also die schrittweise Rückzahlung, auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren (Stand 1.1.2025). Der Belehnungswert ist der Wert, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt. Steckt Ihr Eigenkapital noch im Haus, stellt sich die Frage, woher die Eigenmittel für die Wohnung kommen. Quelle: SBVg-Richtlinien Hypothekarfinanzierung, Stand 1.1.2025
Hinzu kommt die Tragbarkeit, also die Frage, ob die laufenden Wohnkosten zum Einkommen passen. Laut Raiffeisen wirken das hohe Preisniveau und die strengen Finanzierungsanforderungen zunehmend bremsend (Stand 24.09.2026). Während der Überschneidung fallen Zinsen, Nebenkosten und Unterhalt doppelt an. Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, Stand 24.09.2026
Welche Reihenfolge passt zu welcher Situation?
Neben den zwei klassischen Wegen gibt es einen Mittelweg: verkaufen, aber die Übergabe spät ansetzen. Keiner der drei Wege ist grundsätzlich besser.
| Weg | Vorteile | Nachteile | Passt eher, wenn |
|---|---|---|---|
| Zuerst verkaufen | Erlös steht fest, keine doppelte Finanzierung | Übergangslösung zum Wohnen, eventuell zwei Umzüge | das Eigenkapital im Haus gebunden ist |
| Zuerst kaufen | passende Wohnung gesichert, nur ein Umzug | zwei Liegenschaften gleichzeitig finanzieren, Verkauf unter Zeitdruck | genügend freie Mittel vorhanden sind |
| Verkaufen mit spätem Übergabetermin | Erlös steht fest, Zeit für die Suche | nicht jeder Käufer akzeptiert einen späten Termin | Sie schon wissen, wohin Sie ziehen möchten |
Wer eine bestimmte Wohnung im Auge hat, etwa nahe bei den Kindern oder am Bodensee, klärt mit der Bank, ob der Kauf zuerst finanzierbar ist. Ist noch offen, ob Sie überhaupt verkaufen möchten, hilft der Überblick zu verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren.
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
In der Regel wird die Hypothek aus dem Verkaufserlös zurückbezahlt. Läuft eine Festhypothek, also eine Hypothek mit fester Laufzeit und festem Zins, noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für entgangene Zinsen.
Die Höhe hängt von Betrag, Restlaufzeit und dem Unterschied zwischen Vertragszins und dem Zins ab, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegen kann. Die UBS rechnet für CHF 500'000 mit 2 % Vertragszins, 1 % Wiederanlagezins und drei Jahren Restlaufzeit mit CHF 15'000 (Stand 17.06.2025). Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, Stand 17.06.2025
Alternativ lässt sich die Hypothek unter Umständen auf das neue Objekt übertragen, oder der Käufer übernimmt sie, was die Zustimmung der Bank und eine geprüfte Tragbarkeit voraussetzt. Das Ablaufdatum Ihrer Festhypothek gehört deshalb früh in die Planung.
Im Thurgau zählt die Entschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer, der Steuer auf dem Gewinn aus dem Verkauf, zu den Anlagekosten, wenn die Hypothek im untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf aufgelöst wird. Das senkt den steuerbaren Gewinn. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 34 Nr. 9, Stand 2024
Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau aufschieben (Ersatzbeschaffung)?
Mit einer Ersatzbeschaffung: Sie verkaufen Ihr dauernd selbst bewohntes Haus und kaufen oder bauen in der Schweiz ein ebenfalls selbst bewohntes Ersatzobjekt. Die Thurgauer Steuerpraxis lässt dafür in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf zu, gerechnet ab dem Eintrag beim Grundbuchamt. Es zählt also die Frist, nicht die Reihenfolge.
Aufgeschoben wird nur der Teil des Gewinns, um den der Preis des Ersatzobjekts die Anlagekosten des Hauses übersteigt, also den früheren Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen. Wer den ganzen Erlös reinvestiert, schiebt die Steuer vollständig auf; wer in eine günstigere Wohnung zieht, versteuert einen Teil sofort. Zweit- und Ferienwohnungen zählen nicht, ebenso wenig eine Wohnung jenseits der Grenze, etwa in Konstanz. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Rechenbeispiel (vereinfacht, Sätze des Thurgauer Steuergesetzes, Stand 2026): Ein Ehepaar in Weinfelden besitzt sein Haus seit über 23 Jahren, die Anlagekosten betragen CHF 600'000. Es verkauft für CHF 1'300'000 und kauft eine Wohnung für CHF 850'000. Vom Gewinn von CHF 700'000 werden CHF 250'000 aufgeschoben, um so viel übersteigt der Wohnungspreis die Anlagekosten. Die übrigen CHF 450'000 werden versteuert: 40 % ergeben CHF 180'000, nach dem Besitzdauerabzug von 72 % bleiben CHF 50'400. Verbindlich veranlagt die Steuerverwaltung, eine erste Berechnung erlaubt der offizielle Steuerrechner. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026
Auch die Handänderungssteuer, die Steuer auf den Eigentumswechsel, beträgt im Thurgau 1 % des Vertragswerts und wird gesetzlich vom Erwerber geschuldet (Stand 2026). Sie entfällt beim Ersatzobjekt im Umfang des reinvestierten Verkaufserlöses. Voraussetzungen sind ein Ersatzobjekt innert zwei Jahren und ein Revisionsgesuch, also ein Antrag auf Korrektur der Veranlagung, innert 90 Tagen nach dem Verkauf; wird das Ersatzobjekt innert fünf Jahren weiterverkauft, folgt eine Nachbesteuerung. Mehr dazu unter Handänderungssteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand 2026
Was hilft, wenn das Loslassen nach vielen Jahren schwerfällt?
Es hilft, die Entscheidung in Schritte zu teilen: zuerst klären, wo und wie Sie künftig wohnen möchten, dann die Zahlen, erst danach die Reihenfolge. Nähe zu Familie, Arzt und Einkauf, ob in Frauenfeld, Weinfelden oder am Bodensee, verdient dabei so viel Gewicht wie die Steuerfolgen.
Sie sind mit dem Zögern nicht allein. Laut Raiffeisen bleibt die überwiegende Mehrheit der Wohneigentümer bis ins hohe Alter im Eigenheim, im Rentenalter ziehen pro Jahr rund 1,5 % um (Stand August 2025). Sie dürfen sich Zeit nehmen, auch um die Kinder einzubeziehen. Weitere Fragen klärt der Ratgeber Haus im Alter verkaufen. Quelle: Raiffeisen, Immobilien Schweiz 3Q 2025, Stand 28.08.2025
Warum hilft es, den Wert des Hauses vor der Entscheidung zu kennen?
Der Wert Ihres Hauses bestimmt, wie viel Eigenkapital nach Rückzahlung der Hypothek frei wird. Davon hängt ab, ob ein Kauf zuerst finanzierbar ist und wie viel Gewinn bei einer günstigeren Wohnung sofort versteuert wird.
Auf den richtigen Zeitpunkt zu setzen, bringt wenig, wenn Sie im selben Markt verkaufen und kaufen: Laut Thurgauer Eigenheim-Index der TKB stiegen die Preise für Einfamilienhäuser in den zwölf Monaten bis 31.03.2026 um 4,5 %, für Eigentumswohnungen um 4,4 % (Stand April 2026). Grösser sind die regionalen Unterschiede: Das Musterhaus des Index, ein standardisiertes Vergleichsobjekt, kostet in Kreuzlingen CHF 1'909'000, in Münchwilen CHF 1'470'000. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Eine marktbasierte Einschätzung schafft diese Grundlage, bevor Sie sich festlegen; welche Faktoren zählen, zeigt die Seite Haus bewerten im Thurgau.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Für eine Übergangszeit ja: Den Übergabetermin vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag, er kann deutlich nach der Beurkundung beim Notariat liegen. Für einen längeren Verbleib gibt es das Wohnrecht oder die Nutzniessung, beides im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte. Solche Rechte schränken den Käufer ein und wirken sich auf den Preis aus; die Einzelheiten klärt das Notariat Ihres Bezirks.
Ist eine schriftliche Reservation der neuen Wohnung verbindlich?
Nein. Kaufverträge über Grundstücke und auch Vorverträge brauchen die öffentliche Beurkundung (OR Art. 216), eine nur schriftliche Reservation mit Kaufverpflichtung ist nichtig. Bezahlte Reservationsbeträge lassen sich grundsätzlich zurückfordern, abzüglich effektiver, in guten Treuen getätigter Aufwände des Verkäufers. Verbindlich wird eine Reservation erst als beurkundeter Vorvertrag, im Thurgau beim staatlichen Notariat. Quelle: Notariate Kanton Zürich, Stand 07.09.2025
Gilt der Steueraufschub auch, wenn ich in eine Mietwohnung ziehe?
Nur wenn innert der Frist ein selbst bewohntes Ersatzobjekt folgt; eine Mietwohnung als Zwischenlösung schliesst den Aufschub für sich allein nicht aus. Wer dauerhaft zur Miete wohnt, versteuert den Gewinn beim Verkauf, profitiert aber vom Abzug für die lange Besitzdauer. Wie das berechnet wird, zeigt die Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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