Kurz gesagt
Schweizweit sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises üblich, frei verhandelbar (Stand Dezember 2025). Der Lohn ist nur bei Erfolg verdient (OR Art. 413, Stand Juli 2025). Eine Thurgauer Marktbandbreite ist nicht belegt, die Steuerverwaltung rechnet mit 3 % zuzüglich MWST (Stand September 2026). Beim Thurgauer Musterhaus von rund CHF 1'450'000 ergibt das CHF 29'000 bis CHF 43'500 (Stand April 2026).
Quelle: Homegate, Stand Dezember 2025; Quelle: Obligationenrecht, Stand Juli 2025; Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Stand September 2026; Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Was ist bei der Maklerprovision in der Schweiz üblich?
Üblich sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises, bei Mehrfamilienhäusern eher 1,5 bis 2 % (Stand Dezember 2025). Die Maklerprovision ist das Honorar des Maklers für die Vermittlung. Ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Auch die Schweizerische Maklerkammer des SVIT gibt keine verbindlichen Tarife heraus. Quelle: Homegate, Stand Dezember 2025, Quelle: SVIT Schweizerische Maklerkammer, Stand September 2026
Die Eidgenössische Steuerverwaltung bezeichnet in ihrem Dossier zur Grundstückgewinnsteuer 2 bis 3 % des Verkaufswerts als übliche Vermittlergebühr. Im Tessin sind es bis zu 5 % (Stand Februar 2024). Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Für den Thurgau gibt es keine eigene, belegte Marktbandbreite. Die Steuerverwaltung Thurgau rechnet in ihren Antworten auf häufige Fragen mit einer Provision von „in der Regel 3 % zuzüglich MWSt“ (Stand September 2026). Das ist ein steuerlicher Richtwert. Was Makler im Thurgau tatsächlich verlangen, sagt er nicht aus. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Stand September 2026
Ob ein Prozentsatz die Mehrwertsteuer (MWST) enthält oder ob sie dazukommt, hängt von der Quelle und vom Angebot ab. Lassen Sie das vor der Unterschrift schriftlich festhalten.
Wann hat ein Makler Anspruch auf die Provision?
Der Anspruch entsteht erst, wenn der Kaufvertrag dank Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt (OR Art. 413, Fassung Stand Juli 2025). Die Provision ist damit ein Erfolgshonorar: Kommt kein Verkauf zustande, ist nach Gesetz kein Lohn verdient. Das Obligationenrecht spricht dabei vom Mäklervertrag und vom Mäkler. Quelle: Obligationenrecht Art. 412 bis 418, Stand Juli 2025
Ein Grundstückkauf ist erst mit der öffentlichen Beurkundung gültig (OR Art. 216). Im Thurgau beurkunden ausschliesslich die fünf staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Wann die Provision bezahlt wird, regelt der Maklervertrag.
Das Gesetz schützt Verkäufer in mehreren Punkten. Wer entgegen Treu und Glauben auch für die Gegenseite tätig ist, verliert den Anspruch (Art. 415). Einen unverhältnismässig hohen Lohn für einen Grundstückkauf kann das Gericht auf Antrag herabsetzen (Art. 417). Fehlt eine Vereinbarung zur Höhe, gilt der übliche Lohn (Art. 414).
Der Maklervertrag selbst ist formfrei. Manche Anbieter verlangen neben der Erfolgsprovision zusätzliche Gebühren, etwa CHF 169 für die Aufschaltung und CHF 169 pro Monat für ein Marketingpaket (Anbieterangabe, Stand September 2026). Prüfen Sie, ob solche Positionen auch ohne Verkauf geschuldet sind. Quelle: Betterhomes, Stand September 2026
Wer bezahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
In der Regel bezahlt die Verkaufspartei, die den Makler beauftragt hat (Stand Dezember 2025). Massgebend ist, wer den Maklervertrag abschliesst. Quelle: Homegate, Stand Dezember 2025
Bei der Handänderungssteuer ist es anders. Im Thurgau beträgt sie 1 % des Vertragswerts und wird gesetzlich von der erwerbenden Person geschuldet, die verkaufende Partei haftet solidarisch (Stand September 2026). Einen Überblick über alle Posten geben der Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau und die Seite zur Handänderungssteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026
Wie viel Provision fällt bei einem Einfamilienhaus im Thurgau an?
Beim Thurgauer Musterhaus von rund CHF 1'450'000 ergeben 2 bis 3 % eine Provision von CHF 29'000 bis CHF 43'500, ohne MWST (Stand April 2026). Das Musterhaus aus dem Thurgauer Eigenheim-Index von TKB und IAZI ist freistehend, acht Jahre alt und hat 180 m² Wohnfläche auf 600 m² Land. Für die Bezirkshauptorte weist der Index eigene Werte aus. Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
| Modell (Stand 2026) | Kanton Thurgau, Musterhaus CHF 1'450'000 | Frauenfeld, Musterhaus CHF 1'788'000 | Kreuzlingen, Musterhaus CHF 1'909'000 |
|---|---|---|---|
| Provision 2 % | CHF 29'000 | CHF 35'760 | CHF 38'180 |
| Provision 3 % | CHF 43'500 | CHF 53'640 | CHF 57'270 |
| Fixpreis (Anbieterangabe) | ab CHF 12'000, je nach Offerte | ab CHF 12'000, je nach Offerte | ab CHF 12'000, je nach Offerte |
Beim kantonalen Musterhaus macht ein Prozentpunkt Unterschied CHF 14'500 aus (Stand April 2026). Für Ihren Erlös zählt aber ebenso, ob der Angebotspreis zum Markt passt. Wie sich Angebots- und Verkaufspreis vom Marktwert unterscheiden, erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis. Die Preise nach Bezirk zeigt die Seite Immobilienmarkt Thurgau. Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Weil es keinen verbindlichen Tarif gibt, lassen sich Prozentsatz, Leistungsumfang und Nebengebühren verhandeln. Vergleichen Sie am besten zwei oder drei Offerten, denen dieselben Angaben zugrunde liegen.
Vergleichen Sie neben dem Satz auch die Leistung dahinter. Klären Sie, wer die Preiseinschätzung und die Verkaufsunterlagen erstellt, wer die Besichtigungen durchführt, wer mit den Kaufinteressenten verhandelt und wer Sie bis zur Beurkundung begleitet. Fragen Sie auch nach Laufzeit, Kündigung und Exklusivität, und halten Sie alles schriftlich fest.
Lassen Sie sich den vorgeschlagenen Angebotspreis begründen. Ein hoher Preis im ersten Gespräch kann einen Auftrag gewinnen, das Objekt aber lange im Inserat halten. Ein tiefer Preis führt eher zu einem schnellen Verkauf, womöglich aber unter Wert.
Welche Alternativen zur prozentualen Provision gibt es?
Die Alternativen sind Fixpreis-Modelle, Mischformen und der Verkauf in Eigenregie. Keines davon ist in jedem Fall besser. Es kommt auf Preisniveau und Aufwand an und darauf, wie viel Sie selbst übernehmen möchten.
Beim Fixpreis vereinbaren Sie einen festen Betrag statt eines Prozentsatzes. Ein Anbieter nennt Festpreise ab CHF 12'000. Bei einem Verkaufspreis von CHF 1'000'000 rechnet er mit CHF 16'500, bei 3 % Provision wären es CHF 30'000 (Anbieterangabe, Stand September 2026). Prüfen Sie aber genau, welche Leistungen im Festpreis enthalten sind. Quelle: Neho, Stand September 2026
Mischformen kombinieren eine Erfolgsprovision mit fixen Gebühren. Ein Beispiel sind 2 % mit einer Mindestprovision von CHF 10'000 plus monatlichen Gebühren (Anbieterangabe, Stand September 2026). Quelle: Betterhomes, Stand September 2026
Beim Verkauf in Eigenregie fällt keine Provision an. Dafür übernehmen Sie Preisfindung, Unterlagen, Inserate, Besichtigungen und Verhandlungen selbst. Die Beurkundung erfolgt in jedem Fall beim Notariat. Für diesen Weg brauchen Sie eine belastbare Vorstellung vom Wert. Was dabei zählt, beschreibt die Seite Haus verkaufen im Thurgau: Wert, Ablauf, Kosten.
Kann man die Maklerprovision von der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Ja. Übliche Maklerprovisionen von 2 bis 3 % gelten schweizweit als abziehbare Kosten und senken den steuerbaren Grundstückgewinn (Stand Februar 2024). Die Steuerverwaltung Thurgau rechnet nach ihrer veröffentlichten Praxis Maklerprovisionen bis höchstens 3 % zuzüglich allfälliger Mehrwertsteuer zu den Anlagekosten, und zwar nur das Erfolgshonorar, also wenn die Tätigkeit des Maklers tatsächlich zum Kaufvertrag geführt hat (Stand September 2026). Quelle: ESTV, Stand Februar 2024, Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 1, Anlagekosten, Ziffer 7, Stand September 2026
Die Grundstückgewinnsteuer ist die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks. Das Steuergesetz des Kantons Thurgau sieht 40 % des Gewinns vor (§ 135 Abs. 1 StG, Stand September 2026). Ab sechs Jahren Eigentumsdauer sinkt die Steuer um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % (erreicht nach 23 Jahren) (§ 136 Abs. 2 StG, Stand September 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026
Rechenbeispiel: Nach 20 Jahren Besitzdauer beträgt der Abzug 60 %, der effektive Satz also 16,0 % des Gewinns (Sätze Stand September 2026). Eine Provision von CHF 30'000 senkt den steuerbaren Gewinn um CHF 30'000 und die Grundstückgewinnsteuer um CHF 4'800. Netto schmälert die Provision den Erlös damit um rund CHF 25'200. Das ist eine Illustration, keine Veranlagung.
Verbindlich berechnet die Steuerverwaltung. Mit dem offiziellen Steuerkalkulator des Kantons lässt sich die Grössenordnung vorab abschätzen. Mehr dazu auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Woran erkennen Sie, ob sich ein Makler für Ihren Verkauf lohnt?
Ein Makler lohnt sich eher, wenn Ihnen Zeit, Erfahrung im Verhandeln oder die Nähe zum Objekt fehlen. Haben Sie Zeit, stellen Sie die Unterlagen selbst zusammen und kennen Sie den Wert realistisch, kommen auch ein schlankes Modell oder der Verkauf in Eigenregie in Frage.
In beiden Fällen hilft es, den Wert schon vor dem ersten Gespräch mit einem Makler zu kennen. Dann können Sie Offerten und Preisvorschläge selbst einordnen und müssen sich nicht auf die erste genannte Zahl verlassen.
Häufige Fragen
Brauche ich für den Verkauf einen Makler?
Nein. Das Gesetz schreibt keinen Makler vor. Zwingend sind die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags (OR Art. 216) und die Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 656). Im Thurgau erledigen das die staatlichen Grundbuchämter und Notariate. Ein Makler übernimmt Arbeit und Verhandlungen gegen Honorar, beim Verkauf in Eigenregie liegt beides bei Ihnen.
Muss ich die Provision bezahlen, wenn das Haus nicht verkauft wird?
Nach Gesetz ist der Lohn erst verdient, wenn der Kaufvertrag dank dem Makler zustande kommt (OR Art. 413, Stand Juli 2025). Zusätzliche Gebühren, etwa für Inserate, können im Vertrag trotzdem vereinbart sein. Lesen Sie den Vertrag deshalb vor der Unterschrift genau. Quelle: Obligationenrecht, Stand Juli 2025
Wie hoch ist die Maklerprovision im Kanton Thurgau?
Eine eigene Thurgauer Bandbreite ist nicht belegt. Schweizweit üblich sind 2 bis 3 % (Stand Februar 2024). Die Steuerverwaltung Thurgau rechnet in ihren Antworten auf häufige Fragen mit 3 % zuzüglich MWSt (Stand September 2026). Die tatsächliche Höhe handeln Sie aus. Quelle: ESTV, Stand Februar 2024, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Stand September 2026
Ist die Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer?
Das hängt vom Angebot ab. Manche Angaben verstehen sich ohne, andere mit Mehrwertsteuer. Die Steuerverwaltung Thurgau geht von 3 % zuzüglich MWSt aus (Stand September 2026). Lassen Sie sich den Gesamtbetrag in Franken schriftlich bestätigen. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Stand September 2026
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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