Kurz gesagt
Bauland im Thurgau verkaufen Sie mit einem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag bei einem staatlichen Notariat. Den Preis bestimmen vor allem die Zone und die Ausnützung, also wie viel Fläche laut Baureglement der Gemeinde gebaut werden darf, dazu Erschliessung, Lage und Käuferschaft: Private bauen ein Einfamilienhaus, Bauträger rechnen mit der Zahl möglicher Wohnungen. Vor dem Verkauf lohnt es sich zu klären, ob eine Mehrwertabgabe offen ist und wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfällt.
Was bestimmt den Preis von Bauland im Thurgau?
Den Preis bestimmen vor allem die Zone, die Ausnützung und die Lage der Parzelle. Dazu kommt, ob das Land baureif ist, also mit Zufahrt, Wasser und Abwasser erschlossen. Wer mehr Wohnfläche bauen darf, kann für denselben Quadratmeter Land mehr bezahlen.
Wie stark die Lage wirkt, zeigen die Bodenpreis-Basisdaten der Steuerverwaltung. In der Auswertung 2024 mit Verkäufen von 2017 bis 2023 lag die Bandbreite für Bauland in der Einfamilienhauszone in Kreuzlingen am Bodensee bei CHF 817 bis 1'514 je m², in Münchwilen dagegen bei CHF 386 bis 491 (Stand 16.01.2026). Weitere Gemeinden zeigt der Ratgeber zu Bodenpreisen und Baulandpreisen im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Bodenpreis-Basisdaten, Stand 16.01.2026
Seit 2025 ersetzt die Steuerverwaltung diese Statistik durch parzellenscharfe Landwertzonen, mit je einem Wert für Einfamilienhäuser, verdichtetes Wohnen sowie Gewerbe und Industrie. In einer Stichprobe aus Frauenfeld liegen die Stufen für verdichtetes Wohnen bei CHF 1'570 bis 2'030 je m², jene für Einfamilienhäuser bei CHF 1'090 bis 1'410 (Stand 2025). Das sind Steuergrundlagen, keine Marktpreise, doch die Richtung ist klar: Land, auf dem dichter gebaut werden darf, wird höher bewertet. Quelle: Amt für Geoinformation Thurgau, ThurGIS Landwertzonen, Stand 2025
Wie finde ich heraus, was auf meinem Grundstück gebaut werden darf?
Das regeln der Zonenplan und das Baureglement Ihrer Gemeinde. Der Zonenplan zeigt, in welcher Zone die Parzelle liegt, das Baureglement legt fest, wie dicht und wie hoch dort gebaut werden darf. Beides ist in der Regel online einsehbar oder bei der Bauverwaltung erhältlich.
Das Planungs- und Baugesetz überlässt es den Gemeinden, die Nutzungsziffern als Mass der Ausnützung festzulegen (§ 18 PBG). Eine davon ist die Geschossflächenziffer: Sie gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche entstehen darf. Zuschläge sind möglich, etwa 10 % bei unterirdischer Parkierung oder 20 % auf der Geschossflächenziffer für Bauten im Standard Minergie-P oder gleichwertig (PBV §§ 34 und 35, Stand 06.07.2024). Quelle: Planungs- und Bauverordnung Thurgau, Stand 06.07.2024
Einen Überblick je Parzelle gibt der ÖREB-Kataster unter oereb.tg.ch, das Verzeichnis der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen wie Zonen und Baulinien. Zonenplan und Grundbuchplan zeigt auch der kantonale Kartendienst ThurGIS unter map.geo.tg.ch.
Welche Käufer kommen für Bauland infrage?
Für Bauland interessieren sich vor allem private Bauherrschaften, Bauträger, also Firmen, die Wohnungen bauen und verkaufen, sowie Investoren und Nachbarn. Sie rechnen unterschiedlich und bieten deshalb für dasselbe Grundstück nicht denselben Preis. Welcher Käufertyp passt, hängt von Grösse, Zone und Ausnützung der Parzelle ab.
| Käufertyp | Was gesucht wird | Wie gerechnet wird | Vorteile und Nachteile für Sie |
|---|---|---|---|
| Private Bauherrschaft | Parzelle für das eigene Einfamilienhaus | Gesamtbudget für Land und Haus, geprüft von der Bank | Persönlicher Kontakt; verbindlich erst mit der Finanzierungszusage |
| Bauträger, Generalunternehmer | Parzellen mit hoher Ausnützung für mehrere Wohnungen | Residualwert: Erlös der fertigen Wohnungen minus Bau-, Finanzierungs- und Nebenkosten | Professionelle Abwicklung; Kauf oft an Bedingungen wie die Baubewilligung geknüpft |
| Investoren | Land für Mietwohnungen im eigenen Bestand | Künftiger Mietertrag des Projekts | Sachliche Verhandlung; Angebote hängen von Zinsen und Baukosten ab |
| Nachbarn | Mehr Umschwung oder Schutz vor einer Überbauung | Vor allem persönlicher Nutzen | Diskreter Verkauf ohne Inserat; meist nur ein Interessent, kaum Preisvergleich |
Mehr erlaubte Wohnfläche bedeutet mehr Erlös und damit mehr Spielraum beim Landpreis. Auch die Steuerverwaltung leitet Landwerte inzwischen über den Residualwert ab, weil reine Landverkäufe zu selten sind (Steuerverwaltung Thurgau, Schätzer-Handbuch Richtlinien nichtlandwirtschaftlich V2026.3, Abschnitt 2.1, Stand 01.01.2026).
Laut TKB entstehen im Thurgau jährlich nur rund 300 neue Einfamilienhäuser, der zusätzliche Bedarf wird praktisch nur über neue Miet- und Eigentumswohnungen gedeckt (Stand April 2026). Bei einer grossen Parzelle mit Spielraum für Mehrfamilienhäuser lohnt es sich deshalb, mehrere Käufertypen anzusprechen und Angebote zu vergleichen. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Ist mein Grundstück mehr wert als das alte Haus darauf?
Das ist möglich, wenn das Haus alt ist und das Baureglement deutlich mehr Fläche erlaubt, als heute genutzt wird. Käufer rechnen dann mit Abbruch und Neubau, der Preis richtet sich nach dem Landwert abzüglich der Abbruchkosten. Ist das Haus gut erhalten und die Ausnützung weitgehend ausgeschöpft, zählt der Wert der Liegenschaft als Ganzes.
Ein älteres Einfamilienhaus auf einer grossen Parzelle in einer Zone für Mehrfamilienhäuser etwa ist für eine Familie ein Renovationsobjekt, für einen Bauträger ein Bauplatz für mehrere Wohnungen. Den klassischen Weg über den Hausverkauf beschreibt die Seite Haus verkaufen im Thurgau.
Was ist die Mehrwertabgabe und wann wird sie fällig?
Die Mehrwertabgabe schöpft einen Teil des Wertzuwachses ab, den ein Grundstück durch die Einzonung in die Bauzone erhält. Im Thurgau beträgt sie 20 % des Bodenmehrwerts, also der Differenz der Verkehrswerte vor und nach der Einzonung (PBG §§ 63 bis 70, Stand 01.06.2024). Fällig wird sie bei einer Handänderung, also auch beim Verkauf, bei einem Erschliessungsprojekt oder bei einer Baubewilligung.
Die Regelung gilt seit 01.01.2013, der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Gemeinde, und die Abgabe kann bis acht Jahre gestundet werden. Um- und Aufzonungen erfasst das PBG in der Fassung vom 01.06.2024 nicht. Eine Revision, die den Gemeinden dafür eine Kompetenz geben soll, war bis 27.09.2026 nicht amtlich in Kraft (Botschaft des Regierungsrats vom 20.06.2025). Quelle: Planungs- und Baugesetz Thurgau, Stand 01.06.2024 Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung zur Botschaft Mehrwertabgabe, 20.06.2025
Ist für Ihr Grundstück eine Mehrwertabgabe festgesetzt und noch nicht bezahlt, gehört das vor der Beurkundung geklärt und im Kaufvertrag geregelt. Eine bezahlte Mehrwertabgabe zählt die Thurgauer Steuerpraxis zu den anrechenbaren Anlagekosten, sie verringert also den steuerbaren Grundstückgewinn. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, Version 2024-01
Welche Steuern und Gebühren fallen beim Verkauf von Bauland an?
Das Steuergesetz des Kantons Thurgau sieht eine Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn vor, die der Verkäufer trägt. Die Handänderungssteuer von 1 % des Vertragswerts schuldet gesetzlich der Käufer, der Verkäufer haftet solidarisch; auch die Gebühren von Grundbuchamt und Notariat trägt ohne andere Vereinbarung der Erwerber (Stand 01.01.2026).
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt 40 % des Gewinns. Ab sechs Jahren Besitzdauer gibt es einen Abzug von 4 % pro Jahr, höchstens 72 % nach 23 Jahren, effektiv also 11,2 % des Gewinns; bei weniger als drei Jahren Besitz kommt ein Zuschlag dazu (StG §§ 126 bis 136, Stand September 2026). Gewinn ist der Erlös minus Anlagekosten, also Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen, bei Bauland etwa Perimeterbeiträge, die Grundeigentümer an Strassen, Bodenverbesserungen oder Wasserbau leisten. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026 Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026
Bei geerbtem Land rechnen Erben die Besitzdauer des Erblassers an. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Version 2024-01, Stand 01.07.2024 Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann der Steuerwert von vor 20 Jahren den damaligen Kaufpreis ersetzen. Einen offiziellen Rechner bietet die Steuerverwaltung unter sv-kalkulatoren.tg.ch. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Rechenbeispiel des Kantons für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 (Stand 01.01.2024): Beurkundung CHF 1'000, Mehrwertsteuer CHF 81, Handänderungsgebühr CHF 4'000, Handänderungssteuer CHF 10'000, Publikation CHF 50, total CHF 15'131. Der Regierungsrat beantragte am 27.06.2025 die Senkung der Handänderungsgebühr von 4 ‰ auf 2,5 ‰, der Grosse Rat stimmte im Januar 2026 in zweiter Lesung zu; am 26.09.2026 war sie noch nicht in Kraft. Mehr zu den Grundbuch- und Notariatskosten im Thurgau. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren Handänderung, Stand 01.01.2024 Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung zur Senkung der Handänderungsgebühr, 27.06.2025 Quelle: SP Thurgau, Grossratsgeflüster, 14.01.2026 Quelle: Rechtsbuch Thurgau, RB 632.1 ohne künftige Version, Stand 26.09.2026 Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste mit weiterhin 4 ‰, Stand 01.01.2026
Wie läuft der Verkauf von Bauland im Thurgau ab?
Am Anfang steht die Einschätzung des Landwerts, am Ende die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintrag im Grundbuch. Im Thurgau beurkunden ausschliesslich die fünf staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Grundbucheintrag.
Dazwischen liegen die Klärung von Zone, Ausnützung und Mehrwertabgabe, Unterlagen wie Grundbuchauszug und Katasterplan sowie die Gespräche mit Interessenten. Manche Bauträger wünschen zuerst ein Kaufrecht, also das Recht, später zu festgelegten Bedingungen zu kaufen, oder einen Vorvertrag. Beides braucht nach Art. 216 OR die öffentliche Beurkundung; eine nur schriftliche Reservation mit Kaufpflicht ist nichtig.
Wenn Sie eine erste Orientierung zum Landwert möchten, helfen Zonenplan und Baureglement der Gemeinde sowie ein aktueller Grundbuchauszug. Damit lässt sich die Parzelle mit einer Fachperson konkret besprechen.
Häufige Fragen
Was ist mein Bauland wert?
Das hängt von Zone, Ausnützung, Lage, Erschliessung und Form der Parzelle ab. Die Bodenpreis-Basisdaten zeigen Bandbreiten je Gemeinde, ersetzen aber keine Einschätzung der einzelnen Parzelle. Bei einer Besichtigung lässt sich auch beurteilen, welche Käuferschaft infrage kommt.
Kann ich Bauland verkaufen, das noch nicht erschlossen ist?
Ja, ein Verkauf ist auch ohne Erschliessung möglich. Bauen darf der Käufer im Thurgau aber nur auf einem baureifen Grundstück (§ 72 PBG). Wann die Gemeinde erschliesst und welche Beiträge noch anfallen, beeinflusst den Preis und gehört in den Kaufvertrag.
Was, wenn in der Erbengemeinschaft nicht alle das Bauland verkaufen wollen?
Ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Erben, weil sie gemeinsam über den Nachlass verfügen (ZGB Art. 602). Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Teilung verlangen; einigen sich die Erben nicht, sieht das Gesetz den Verkauf und die Teilung des Erlöses vor (ZGB Art. 604 und 612). Mehr dazu im Ratgeber zur Erbengemeinschaft, wenn einer nicht verkaufen will.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
Zuletzt geprüft: . Quellen und Stand stehen bei den jeweiligen Zahlen.