Kurz gesagt
Ein Haus aus einem Nachlass kann nur verkauft werden, wenn alle Erben zustimmen, denn die Erbengemeinschaft, also alle Erben zusammen, verfügt gemeinsam über die Erbschaft (Art. 602 ZGB). Ein einzelner Erbe kann den Verkauf blockieren, aber nicht auf Dauer: Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 ZGB). Gelingt keine Einigung über Teilung oder Übernahme, sieht das Gesetz den Verkauf und die Teilung des Erlöses vor, auf Verlangen eines Erben auch durch Versteigerung (Art. 612 ZGB). Ein nachvollziehbarer Marktwert ist oft der erste Schritt zu einer Einigung.
Müssen alle Erben dem Verkauf des Hauses zustimmen?
Ja. Bis zur Teilung gehört das Haus allen Erben gemeinsam, und sie können nur gemeinsam darüber verfügen. Ein Verkauf braucht deshalb die Zustimmung jedes Erben, egal wie gross sein Erbteil ist. Eine Mehrheit genügt nicht.
Rechtlich heisst das Gesamteigentum (Art. 602 ZGB): Anders als beim Miteigentum besitzt niemand einen eigenen Anteil am Haus, über den er allein entscheiden könnte. Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Stand 23.01.2023
Ist die Zusammenarbeit schwierig, kann jeder Miterbe bei der Behörde einen Erbenvertreter verlangen (Art. 602 Abs. 3 ZGB). Dieser sorgt für eine geordnete Verwaltung bis zur Teilung; die Teilung selbst bleibt Sache der Erben.
Was passiert, wenn in der Erbengemeinschaft einer nicht verkaufen will?
Dann kommt der Verkauf vorerst nicht zustande. Blockiert ist die Erbengemeinschaft aber nicht für immer: Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 ZGB), und das Gesetz regelt, was dann mit dem Haus geschieht.
Weil ein Haus durch Aufteilung stark an Wert verlöre, soll es ungeteilt einem Erben zugewiesen werden, der die anderen auszahlt. Einigen sich die Erben weder über die Teilung noch über die Zuweisung, ist das Haus zu verkaufen und der Erlös zu teilen. Verlangt ein Erbe eine Versteigerung, entscheidet die Behörde, ob sie öffentlich oder nur unter den Erben stattfindet (Art. 612 ZGB). Notfalls lässt sich die Teilung gerichtlich durchsetzen. Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Stand 23.01.2023
| Weg | Was geschieht | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Alle Erben stimmen zu, der Erlös wird nach Erbteilen verteilt. | Klare Trennung | Das Elternhaus geht an Dritte. |
| Übernahme durch einen Erben | Ein Erbe übernimmt das Haus zum Verkehrswert und zahlt die anderen aus. | Das Haus bleibt in der Familie. | Braucht genügend Eigenmittel oder eine Finanzierung. |
| Gemeinsam behalten oder vermieten | Die Erbengemeinschaft besteht weiter. | Zeit gewinnen, Mietertrag möglich | Jeder weitere Entscheid braucht wieder alle Erben. |
| Erbenvertreter | Die Behörde setzt auf Begehren eines Miterben eine Vertretung ein. | Geordnete Verwaltung bis zur Teilung | Klärt die Frage des Verkaufs nicht. |
| Teilung verlangen | Ohne Einigung, notfalls gerichtlich: Verkauf und Teilung des Erlöses, auf Verlangen eines Erben durch Versteigerung. | Die Blockade endet. | Aufwendig, belastend, das Ergebnis liegt nicht mehr bei der Familie. |
Wer nicht verkaufen will, hat oft nachvollziehbare Gründe: Erinnerungen an das Elternhaus, der Wunsch, selbst dort zu wohnen, oder die Sorge, unter Wert zu verkaufen. Diese Gründe offen anzusprechen, bringt meist mehr als Druck.
Wer bestimmt den Wert des Hauses, wenn sich die Erben nicht einig sind?
Zuerst die Erben selbst, indem sie sich auf einen Wert einigen. Massgebend ist der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung (Art. 617 ZGB), also der heute am Markt erzielbare Wert. Gelingt keine Einigung, schätzen amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 ZGB).
Der Steuerwert, also der Wert für die Vermögenssteuer, taugt dafür kaum: Laut Steuerverwaltung liegt er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis. Wer ihn für die Auszahlung nimmt, benachteiligt die ausbezahlten Erben. Mehr dazu im Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Auch die Zeit verändert den Wert. Laut Thurgauer Eigenheim-Index stiegen die Eigenheimpreise innert zwölf Monaten im Kanton um 4,5 %, je nach Bezirk zwischen 4,1 % in Frauenfeld und 5,0 % in Weinfelden (Stand April 2026). Ein Wert aus dem Todesjahr kann bei der Teilung deshalb überholt sein, siehe Immobilienmarkt Thurgau: Preise und Entwicklung. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Eine Ersteinschätzung gibt allen Erben dieselbe Ausgangslage für das Gespräch, ist aber kein Gutachten. Bleibt der Wert umstritten, kann ein Verkehrswertgutachten einer Fachperson nötig werden. Hintergründe im Ratgeber geerbte Immobilie im Thurgau bewerten.
Kann ein Erbe das Haus übernehmen und die Geschwister auszahlen?
Ja, wenn alle Erben einverstanden sind; das Gesetz sieht diese Lösung ausdrücklich vor (Art. 612 Abs. 1 ZGB). Das Haus wird zum Verkehrswert angerechnet, und was über den eigenen Erbteil hinausgeht, zahlt der Übernehmende den anderen aus.
Wird das Haus bei einer vollständigen Erbteilung einem Erben übertragen oder tritt ein Erbe zugunsten der übrigen aus, wird im Thurgau die Grundstückgewinnsteuer (Steuer auf dem Gewinn beim Verkauf) aufgeschoben. Der Übernehmende übernimmt dafür Besitzdauer und Anlagekosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen) der verstorbenen Person. Tritt ein Erbe dagegen nur seinen Erbanteil an einen Miterben oder an Dritte ab, löst das die Steuer aus. Diese Abgrenzung und die Behandlung von Ausgleichszahlungen über den Erbteil hinaus sollten vorab mit der Steuerverwaltung geklärt werden. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Stand 2024
Die Handänderungssteuer (Steuer auf den Eigentumswechsel) entfällt bei der Erbteilung. Das Grundbuchamt erhebt dafür eine Gebühr von 4 ‰ des Vertragswerts, höchstens CHF 20'000 (Stand 01.01.2026). Mehr im Ratgeber Geschwister auszahlen und den Hauswert bestimmen. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Welche Steuern und Gebühren fallen an, wenn die Erbengemeinschaft verkauft?
Beim Erbgang wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Verkauft die Erbengemeinschaft an Dritte, wird sie fällig, wobei die Erben die Besitzdauer der verstorbenen Person anrechnen. Das senkt die Steuer bei langem Eigentum deutlich, siehe Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Das Steuergesetz des Kantons Thurgau sieht 40 % des Grundstückgewinns vor, also des Erlöses abzüglich der Anlagekosten (Stand September 2026). Ab sechs Jahren Eigentumsdauer gibt es einen Abzug von 4 % pro Jahr, höchstens 72 % nach 23 Jahren; die effektive Belastung beträgt dann 11,2 % des Gewinns. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026
Rechenbeispiel (Illustration mit den Sätzen Stand September 2026): Die Eltern kauften das Haus vor über 30 Jahren, die Erben verkaufen mit einem Grundstückgewinn von CHF 400'000. Die Steuer von 40 % ergibt CHF 160'000, nach dem Höchstabzug von 72 % bleiben CHF 44'800. Verbindlich rechnet die Steuerverwaltung; einen offiziellen Rechner bietet sie auf sv-kalkulatoren.tg.ch an.
Die Handänderungssteuer von 1 % des Vertragswerts schuldet gesetzlich der Käufer (Stand September 2026). Die verkaufenden Erben haften solidarisch, das heisst, sie können belangt werden, wenn der Käufer nicht zahlt. Alle Posten im Überblick: Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026
Wie findet die Erbengemeinschaft zu einer gemeinsamen Lösung?
Am ehesten mit denselben Fakten für alle: einem nachvollziehbaren Wert, einer Übersicht über Steuern und Kosten und der Frage an den zögernden Miterben, was er für eine Zustimmung braucht. Blockieren Trauer und alte Rollen das Gespräch, kann eine Mediation durch eine aussenstehende Person helfen.
Im Thurgau bieten die staatlichen Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden eine amtliche Mitwirkung bei der Erbteilung an. Die einfache Mitwirkung kostet CHF 500 bis CHF 5'000, eine amtliche Teilung 1 % der Nachlassaktiven (des Vermögens im Nachlass), mindestens CHF 2'000 und höchstens CHF 40'000 (Stand 01.01.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Erbschaften, Stand September 2026 Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Der erste Schritt ist ein gemeinsamer Wert. Gut ist, wenn bei einer Besichtigung mehrere Erben dabei sind und alle dieselben Unterlagen sehen: Grundbuchauszug, Steuerwert und Police der Gebäudeversicherung.
Häufige Fragen
Fällt beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer an?
Nein, beim Erbgang und bei der Erbteilung wird sie im Thurgau aufgeschoben, nicht erlassen. Fällig wird sie erst, wenn das Haus an Dritte verkauft wird. Dann rechnen die Erben die Besitzdauer der verstorbenen Person an.
Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus im Thurgau?
Zuerst braucht es die Erbenbescheinigung, die ausweist, wer erbt; sie stellt das Notariat am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person aus. Danach stimmen alle Erben dem Verkauf zu, und das staatliche Notariat beurkundet den Kaufvertrag. Den Ablauf zeigt der Ratgeber Haus verkaufen im Thurgau: Ablauf bis zum Notariat.
Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen?
Das hängt davon ab, ob jemand das Haus übernehmen und die anderen auszahlen kann und welcher Wert realistisch ist. Behalten die Erben es gemeinsam, etwa zum Vermieten, braucht jeder weitere Entscheid wieder alle. Mehr im Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen.
Was kostet die Erbenbescheinigung im Thurgau?
Laut Preisliste ab CHF 200, wenn ein Testament oder Erbvertrag eröffnet wurde, sonst ab CHF 400 (Stand 01.01.2026). Beantragen kann sie jeder Erbe beim Notariat am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Kann ich meinen Anteil am Haus verkaufen?
Das hängt davon ab, wie das Haus im Grundbuch eingetragen ist. In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen Erben gemeinsam (Gesamteigentum), einen Anteil am Haus allein kann deshalb niemand verkaufen (ZGB Art. 653 Abs. 3). Ein Erbe kann aber seinen Erbanteil am ganzen Nachlass abtreten oder jederzeit die Teilung verlangen (ZGB Art. 635 und 604). Anders ist es beim Miteigentum, etwa wenn zwei Personen je zur Hälfte eingetragen sind: Dann kann jeder seinen Anteil verkaufen (ZGB Art. 646 Abs. 3). Die übrigen Miteigentümer haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und drei Monate Zeit, es auszuüben (ZGB Art. 682 und 681a). Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet. Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Fassung vom 01.07.2026
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
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