Kurz gesagt
Wer das Elternhaus übernimmt, zahlt den Geschwistern ihren Anteil am Hauswert in Geld aus. Angerechnet wird das Haus nach Art. 617 ZGB zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung, also zum aktuellen Marktwert und nicht zum Steuerwert. Den Wert legen zuerst die Erben gemeinsam fest, denn die Erbengemeinschaft entscheidet einstimmig. Einigen sie sich nicht, schätzen amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 ZGB). Im Thurgau ist die Übernahme bei vollständiger Erbteilung von der Handänderungssteuer befreit, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben.
Wie zahle ich meine Geschwister aus, wenn ich das Elternhaus übernehmen möchte?
Sie übernehmen das Haus in der Erbteilung und gleichen die Anteile Ihrer Geschwister in Geld aus. Angerechnet wird Ihnen das Grundstück zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung (Art. 617 ZGB). Der Verkehrswert ist der Preis, der sich unter normalen Umständen am Markt erzielen liesse.
Bis zur Teilung bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft und verfügen nach Art. 602 ZGB nur gemeinsam über das Haus (Quelle: ZGB Art. 602 bis 618, Stand 23.01.2023). Eine Übernahme gelingt deshalb nur, wenn alle Geschwister dem Wert, der Zuweisung und der Auszahlung zustimmen. Lastet eine Hypothek auf dem Haus, verringert sie den zu verteilenden Betrag, und die Bank prüft, ob die übernehmende Person die Belastung allein tragen kann.
Rechenbeispiel (Illustration, keine Bewertung): Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus ohne Hypothek, das dem Thurgauer Musterhaus entspricht (freistehend, 180 m² Wohnfläche, 600 m² Land) und rund CHF 1'450'000 wert ist (Stand April 2026). Jeder Anteil beträgt rund CHF 483'000, wer übernimmt, zahlt den beiden anderen zusammen rund CHF 967'000 aus. In Kreuzlingen am Bodensee oder im Bezirk Weinfelden liegt der Wert anders, und alle Beträge verschieben sich entsprechend (Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026).
Wer bestimmt den Wert des Hauses bei der Erbteilung?
Zuerst die Erben selbst: Einigen sich alle Geschwister, halten sie den Wert im Teilungsvertrag fest. Kommt keine Einigung zustande, sieht Art. 618 ZGB eine Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige vor. Das Gesetz geht vom Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung aus, nicht vom Wert am Todestag.
Der Zeitpunkt zählt, weil sich Preise bewegen: Die Eigenheimpreise im Thurgau stiegen in den zwölf Monaten bis 31.03.2026 um 4,5 % (Stand April 2026). Wer mit einer alten Zahl rechnet, verteilt womöglich zu wenig oder zu viel (Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026). Worauf es dabei ankommt, erklärt der Ratgeber geerbte Immobilie im Thurgau bewerten.
Für das Gespräch in der Familie hilft eine Grundlage, die alle Geschwister nachvollziehen können. Eine unverbindliche Ersteinschätzung zeigt die Spanne des Marktwerts und berücksichtigt Lage, Zustand und Ausbau. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten einer Fachperson und keine Schätzung nach Art. 618 ZGB, schafft aber eine sachliche Basis, bevor sich Positionen verhärten.
Für das Gespräch helfen Grundbuchauszug, Steuerwert und die Police der Gebäudeversicherung, die alle Geschwister vorab erhalten. So reden alle über dieselben Zahlen.
Ist der Steuerwert ein fairer Wert, um Geschwister auszuzahlen?
Meist nicht. Der Steuerwert, im Thurgau auch amtlicher Verkehrswert genannt, ist eine steuerliche Grösse und kein Verkaufspreis. Bei Einfamilienhäusern liegt er laut Steuerverwaltung typischerweise unter dem Kaufpreis (Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026).
Ein tiefer Wert begünstigt die übernehmende Person und benachteiligt die anderen Geschwister, die weniger erhalten als bei einem Verkauf. Das wird oft erst später zum Konflikt, etwa wenn das Haus nach einigen Jahren doch verkauft wird. Zudem behandelt die Thurgauer Steuerpraxis Übernahmen unter dem Verkehrswert gesondert (StP 129 Nr. 3).
Wählen alle Geschwister bewusst einen tieferen Wert, etwa weil ein Kind die Eltern jahrelang begleitet hat, ist das ihre gemeinsame Entscheidung. Wichtig ist, dass alle den Abstand zum Marktwert kennen und die steuerliche Seite vor der Unterschrift geklärt ist. Warum die Zahlen auseinanderliegen, zeigt der Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Wie läuft die Übernahme des Elternhauses im Thurgau ab?
Grundbuch und Beurkundung liegen im Thurgau bei fünf staatlichen Grundbuchämtern und Notariaten in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Die Übernahme umfasst in der Regel fünf Schritte.
- Erbenbescheinigung bestellen. Jeder Erbe kann sie beim Notariat am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person beantragen, sie ist Voraussetzung für die Übertragung des Grundstücks. Gebühr ab CHF 200 nach Eröffnung eines Testaments oder Erbvertrags, sonst ab CHF 400 (Stand 01.01.2026).
- Wert gemeinsam klären. Grundlage ist der aktuelle Marktwert. Bei Uneinigkeit schätzen amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 ZGB).
- Anteile berechnen. Das Haus fliesst mit dem übrigen Nachlass, abzüglich Hypothek und Schulden, in die Teilung ein. Daraus ergibt sich der Betrag, den die übernehmende Person auszahlt.
- Finanzierung klären. Die Bank prüft, ob Hypothek und Auszahlung für die übernehmende Person tragbar sind.
- Teilungsvertrag unterzeichnen und eintragen lassen. Die Gebühr des Grundbuchamts für die Erbteilung beträgt 4 ‰ vom Vertragswert, höchstens CHF 20'000. Die einfache Mitwirkung des Notariats bei der Teilung kostet CHF 500 bis 5'000 (Stand 01.01.2026).
Gebühren und Zuständigkeiten: Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026 und Quelle: Notariate Thurgau, Erbschaften, Stand September 2026.
Welche Steuern fallen an, wenn ein Geschwister das Haus übernimmt?
Bei vollständiger Erbteilung vorerst keine. Die Grundstückgewinnsteuer, also die Steuer auf dem Gewinn aus einem Grundstückverkauf, wird aufgeschoben, die Thurgauer Steuerpraxis nennt die Übertragung einer Nachlassliegenschaft auf einen einzelnen Erben ausdrücklich steueraufschiebend (Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Stand Juli 2024). Erbteilungen und Handänderungen unter Geschwistern sind von der Handänderungssteuer befreit (Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026), und Nachkommen zahlen im Thurgau keine Erbschaftssteuer auf das geerbte Haus.
Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Verkauft die übernehmende Person das Haus später, wird der Gewinn ab dem Kauf durch die Eltern berechnet, und deren Besitzdauer zählt mit. Ab 23 Jahren Eigentum gilt der Höchstabzug von 72 %, der effektive Satz beträgt dann 11,2 % des Gewinns (Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026). Diese latente Steuer trägt allein, wer übernimmt, deshalb lohnt es sich, sie bei der Auszahlung offen anzusprechen. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Bei Sonderfällen lohnt sich eine Rückfrage. Der Austritt eines Erben zugunsten der übrigen gilt laut Steuerpraxis ebenfalls als steueraufschiebend, die Abtretung eines Erbanteils nach Art. 635 ZGB an Miterben oder Dritte löst die Steuer dagegen aus. Für eine teilweise Erbteilung mit Ausgleichszahlung über den eigenen Erbanteil hinaus publiziert die Thurgauer Steuerpraxis keine eigene Regel, hier schafft eine Anfrage bei der Steuerverwaltung vor der Unterschrift Klarheit. Bei vollständiger Erbteilung ist die Übertragung auf einen Erben steueraufschiebend, die Höhe der Ausgleichszahlung nennt die Weisung nicht als Grenze (Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Stand Juli 2024). Die Regeln zur Handänderungssteuer im Thurgau fassen wir separat zusammen.
Was passiert, wenn sich die Geschwister nicht einigen können?
Dann kommt keine Übernahme zustande. Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604 ZGB). Einigen sich die Erben nicht über die Zuweisung, sieht Art. 612 ZGB den Verkauf des Hauses und die Teilung des Erlöses vor, auf Verlangen eines Erben auch durch Versteigerung (Quelle: ZGB Art. 602 bis 612, Stand 23.01.2023).
Vorher gibt es Zwischenschritte. Auf Begehren eines Miterben kann die Behörde einen Erbenvertreter bestellen (Art. 602 ZGB), und die Thurgauer Notariate bieten eine amtliche Mitwirkung bei der Erbteilung an. Für eine amtliche Teilung nennt die Preisliste 1 % der Nachlassaktiven, mindestens CHF 2'000 und höchstens CHF 40'000 (Stand 01.01.2026, Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026).
Beide Wege haben Vor- und Nachteile. Eine Übernahme hält das Haus in der Familie, belastet aber die übernehmende Person mit Auszahlung, Finanzierung und latenter Steuer. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und teilt den Erlös nach den Erbquoten, löst aber die Grundstückgewinnsteuer aus. Weitere Wege zeigt der Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen.
Häufige Fragen
Gilt beim Auszahlen der Wert am Todestag oder der heutige Wert?
Für die Anrechnung in der Erbteilung gilt nach Art. 617 ZGB der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung. Liegen zwischen Todesfall und Teilung mehrere Jahre, kann sich der Wert deutlich verändert haben. Eine aktuelle Einschätzung verhindert, dass mit einer veralteten Zahl gerechnet wird.
Was, wenn in der Erbengemeinschaft einer mit der Übernahme nicht einverstanden ist?
Ohne Zustimmung aller Erben kommt keine Übernahme zustande, denn die Erbengemeinschaft verfügt nur gemeinsam (Art. 602 ZGB). Können sich die Erben über die Zuweisung nicht einigen, sieht das Gesetz den Verkauf und die Teilung des Erlöses vor (Art. 612 ZGB). Ein Erbenvertreter oder die Mitwirkung des Notariats kann helfen, festgefahrene Gespräche wieder in Gang zu bringen.
Fällt Erbschaftssteuer an, wenn ich das Haus meiner Eltern übernehme?
Nein, Nachkommen sind im Thurgau von der Erbschaftssteuer befreit. Bei vollständiger Erbteilung wird zudem die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, und eine Handänderungssteuer fällt nicht an. Die Gebühren des Grundbuchamts für die Erbteilung bleiben geschuldet.
Braucht es für die Auszahlung eine Schätzung durch eine Fachperson?
Nicht zwingend. Sind sich alle Geschwister über den Wert einig, genügt eine gemeinsame Grundlage, die alle nachvollziehen können. Ist der Wert umstritten oder soll er einer späteren Überprüfung standhalten, sind ein Verkehrswertgutachten einer qualifizierten Fachperson oder die Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige (Art. 618 ZGB) der belastbarere Weg. Was eine Schätzung kostet, zeigt der Ratgeber Was kostet es, ein Haus schätzen zu lassen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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