Kurz gesagt
Eine Erbengemeinschaft entscheidet über eine geerbte Liegenschaft nur gemeinsam, so sieht es das Zivilgesetzbuch vor. Ob ein Geschwister das Haus übernimmt, ob die Familie vermietet oder verkauft: Jede Lösung setzt voraus, dass alle von derselben Zahl ausgehen. Bei der Erbteilung zählt der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung, also der Wert, der sich am Markt realistisch erzielen lässt, nicht der Steuerwert. Wer den Marktwert zuerst klärt, schafft eine sachliche Grundlage für das Gespräch in der Familie. Eine Einschätzung verpflichtet zu keinem Entscheid.
Warum sollte eine Erbengemeinschaft den Wert der Immobilie zuerst klären?
Weil die Erben nur gemeinsam entscheiden können und jede Lösung von derselben Frage abhängt: Was ist das Haus heute wert? Ein geklärter Marktwert ersetzt gefühlte Zahlen durch eine gemeinsame Grundlage. Das entlastet Gespräche, die in der Zeit der Trauer ohnehin schwer genug sind.
Bis zur Teilung bilden die Erben eine Erbengemeinschaft, die nach Art. 602 ZGB nur gemeinsam über den Nachlass verfügt. Für einen Verkauf, eine Vermietung oder die Übertragung an ein Geschwister braucht es deshalb grundsätzlich die Zustimmung aller. Zugleich kann nach Art. 604 ZGB jeder Miterbe jederzeit die Teilung verlangen. Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), Stand 23.01.2023
Ist der Steuerwert der geerbten Liegenschaft der Marktwert?
Nein. Der Steuerwert ist der Wert, den die kantonale Schätzung für die Steuern festlegt; bei Einfamilienhäusern liegt er laut Steuerverwaltung Thurgau typischerweise unter dem Kaufpreis. Für die Erbteilung zählt dagegen der Verkehrswert. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Nach Art. 617 ZGB werden Grundstücke den Erben zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Warum dieser Wert vom Steuerwert abweicht, erklärt der Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau. Quelle: ZGB Art. 617, Stand 23.01.2023
Wie stark sich Werte verschieben, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index der TKB mit IAZI: Eigenheime im Thurgau wurden in den zwölf Monaten bis 31.03.2026 um 4,5 % teurer, seit 1998 um rund 99 % (Stand April 2026). Für das einzelne Haus, ob in Romanshorn am Bodensee oder in Sirnach im Hinterthurgau, zählen aber Lage, Zustand und Ausbau. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Wie zahle ich meine Geschwister aus und wer bestimmt den Wert?
Übernimmt ein Erbe die Liegenschaft, werden die anderen für ihren Anteil ausgeglichen, mit Geld oder mit anderen Werten aus dem Nachlass. Den Wert legen die Erben gemeinsam fest, massgebend ist der Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung. Einigen sie sich nicht, sieht Art. 618 ZGB eine Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige vor.
Ein Haus lässt sich kaum sinnvoll aufteilen; nach Art. 612 ZGB soll eine Sache, die durch Teilung wesentlich an Wert verlöre, einem Erben ungeteilt zugewiesen werden. Ein zu tief angesetzter Wert benachteiligt die Geschwister, die ausbezahlt werden, ein zu hoher belastet die Person, die übernimmt. Quelle: ZGB Art. 612 und 618, Stand 23.01.2023
Rechenbeispiel: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus, angesetzt zum Preisniveau des Thurgauer Musterhauses von rund CHF 1'450'000 (TKB/IAZI, Stand April 2026). Übernimmt die Schwester das Haus, stehen den beiden Brüdern ohne Hypothek und ohne weiteres Vermögen je ein Drittel zu, also je rund CHF 483'000. Jede Abweichung beim angesetzten Wert trifft jeden Bruder zu einem Drittel. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Für die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf dem Gewinn beim Verkauf einer Liegenschaft, gilt die Zuweisung an einen Erben bei vollständiger Erbteilung laut Thurgauer Steuerpraxis als aufschiebend, die Abtretung eines Erbanteils an einen einzelnen Miterben oder an Dritte (Art. 635 ZGB) dagegen als steuerbegründend; der Austritt eines Erben zugunsten aller übrigen ist ebenfalls aufschiebend (StP 129 Nr. 2). Übernimmt ein Erbe das Haus im Rahmen der vollständigen Erbteilung und zahlt die Geschwister aus, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Für Ausgleichszahlungen über den Erbanteil hinaus publiziert die Thurgauer Steuerpraxis keine Regel. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Version 2024-01, Stand 01.07.2024
Was, wenn in der Erbengemeinschaft einer nicht verkaufen will?
Dann ist ein Verkauf vorerst nicht möglich, denn er braucht die Zustimmung aller Erben. Jeder Miterbe kann aber die Teilung verlangen. Kommt keine Einigung zustande, sieht das ZGB als letzten Weg den Verkauf vor, auf Verlangen eines Erben durch Versteigerung.
Nach Art. 612 ZGB ist die Sache zu verkaufen und der Erlös zu teilen, wenn sich die Erben über Teilung oder Zuweisung nicht einigen. Auf Begehren eines Miterben kann die Behörde zudem einen Erbenvertreter bestellen, der die Erbengemeinschaft vertritt (Art. 602 ZGB). Quelle: ZGB Art. 602 und 612, Stand 23.01.2023
Davor gibt es Zwischenwege. Die Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden bieten eine amtliche Mitwirkung bei der Erbteilung an. Laut Preisliste (Stand 01.01.2026) kostet eine einfache Mitwirkung CHF 500 bis CHF 5'000, eine amtliche Teilung 1 % der Nachlassaktiven (Vermögen vor Abzug der Schulden), mindestens CHF 2'000 und höchstens CHF 40'000. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Hinter einem Nein steht oft kein Trotz, sondern ein Gefühl: Erinnerungen an das Elternhaus oder die Sorge, unter Wert zu verkaufen. Eine Werteinschätzung, die alle zur gleichen Zeit erhalten, löst nicht jeden Konflikt, verschiebt das Gespräch aber von der Frage, wer recht hat, zur Frage, was die Familie will.
Wie gehen Erben bei einer geerbten Liegenschaft Schritt für Schritt vor?
Sinnvoll ist eine Reihenfolge, die zuerst Formalitäten und Wert klärt und erst danach den Entscheid sucht. So entscheiden alle Erben auf derselben Grundlage.
- Formalitäten beim Notariat erledigen. Testamente sind unverzüglich dem Notariat einzureichen. Die Erbenbescheinigung, die die Erben amtlich ausweist, wird beim Notariat am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person beantragt; sie ist Voraussetzung für Grundstücksübertragungen. Für die Ausschlagung des Erbes gilt eine Frist von drei Monaten (Art. 567 ZGB).
- Unterlagen zusammentragen. Grundbuchauszug, Steuerwert, Pläne, Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau und Belege für Renovationen. Was davon nützlich ist, zeigt der Ratgeber Welche Angaben braucht man für eine Immobilienbewertung?
- Marktwert klären. Alle Erben erhalten dieselbe Einschätzung zur gleichen Zeit.
- Optionen abwägen. Behalten, an ein Geschwister übertragen, vermieten oder verkaufen: Der Entscheidungs-Hub verkaufen oder behalten und der Ratgeber Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen? ordnen Vor- und Nachteile ein.
- Entscheid festhalten und umsetzen. Erbteilung und Verkauf laufen über Grundbuchamt und Notariat; einen Grundstückkauf beurkunden im Thurgau ausschliesslich die staatlichen Notariate.
Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Erbschaften, Stand September 2026; Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026; Quelle: ZGB Art. 567, Stand 23.01.2023
Welche Gebühren fallen bei Erbgang und Erbteilung im Thurgau an?
Für den Erbgang, also den Eintrag der Erben im Grundbuch, und für die Erbteilung, die Aufteilung des Nachlasses, verrechnen Grundbuchamt und Notariat Gebühren in Promille des Werts, jeweils mit Obergrenze. Sind die Erben Nachkommen, fällt im Thurgau keine Erbschaftssteuer an; die Handänderungssteuer entfällt bei Erbgang und Erbteilung.
Laut Preisliste (Stand 01.01.2026) kostet die Erbenbescheinigung ab CHF 200, wenn ein Testament oder Erbvertrag eröffnet wurde, sonst ab CHF 400. Der Eintrag infolge Erbgangs kostet 1 ‰ vom Steuerwert, höchstens CHF 2'000, die Erbteilung 4 ‰ vom Vertragswert, höchstens CHF 20'000. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Rechenbeispiel: Übernimmt eine Tochter das Elternhaus in einer Erbteilung mit einem Vertragswert von CHF 1'000'000, beträgt die Gebühr dafür laut Preisliste (Stand 01.01.2026) 4 ‰, also CHF 4'000.
Das Steuergesetz des Kantons Thurgau regelt die Befreiung von der Handänderungssteuer in § 138 StG und den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer in § 129 StG; fällig wird diese erst bei einem Verkauf an Dritte. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau und im Ratgeber Erbschaftssteuer beim geerbten Haus. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026; Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Version 2024-01, Stand 01.07.2024
Ist eine Bewertung sinnvoll, wenn noch niemand verkaufen will?
Ja. Eine Werteinschätzung ist eine Orientierung für die Familie, kein Auftrag zum Verkauf. Sie hilft ebenso, wenn ein Geschwister übernehmen oder die Familie vermieten möchte.
Die Ersteinschätzung ist eine marktbasierte Orientierung und kein Gutachten. Davon zu unterscheiden ist das Verkehrswertgutachten einer Fachperson, das bei Uneinigkeit unter den Erben gefragt sein kann. Mehr zur Methode auf der Seite Wie die Ersteinschätzung entsteht.
Für das Gespräch unter den Erben helfen Grundbuchauszug, Steuerwert aus den Steuerunterlagen des Erblassers und die Police der Gebäudeversicherung. Damit lässt sich jede Einschätzung nachvollziehen.
Häufige Fragen
Fällt beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer an?
Nein, beim Erbgang und bei der Erbteilung wird die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau aufgeschoben. Die Erben übernehmen die Anlagekosten, also Erwerbspreis und wertvermehrende Investitionen, sowie die Besitzdauer der verstorbenen Person. Fällig wird die Steuer erst beim Verkauf an Dritte; die lange Besitzdauer der Eltern senkt sie dann über den Besitzdauerabzug.
Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus im Thurgau?
Es braucht die Zustimmung aller Erben und die Erbenbescheinigung des Notariats. Den Kaufvertrag beurkundet im Thurgau ein staatliches Notariat, das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über. Ablauf und Kosten zeigt die Seite Haus verkaufen im Thurgau.
Haus geerbt im Thurgau: behalten, vermieten oder verkaufen?
Das hängt davon ab, ob jemand das Haus nutzen oder übernehmen möchte und ob alle Erben zustimmen. Behalten bewahrt das Elternhaus, verlangt aber bei jedem grösseren Entscheid Einigkeit; Vermieten bringt Einnahmen, aber auch Aufwand. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, ist aber endgültig. Vergleichbar werden die Wege erst mit einem geklärten Marktwert.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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