Kurz gesagt
Ein Hausverkauf im Thurgau läuft in festen Schritten ab: Wert einschätzen lassen und Angebotspreis festlegen, Unterlagen bereitstellen, privat oder mit Makler verkaufen, Interessenten prüfen und verhandeln, Kaufvertrag beim staatlichen Notariat öffentlich beurkunden lassen. Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Danach folgt die Grundstückgewinnsteuer, die am 90. Tag nach der Handänderung, also dem Eigentumswechsel, fällig wird. Für den Erlös entscheidend ist der erste Schritt: ein Preis, der sich am Marktwert orientiert, nicht am Steuerwert.
Wie läuft ein Hausverkauf im Thurgau ab, von der Bewertung bis zum Notariat?
Ein Hausverkauf im Thurgau folgt einer klaren Reihenfolge: Zuerst klären Sie den Wert und legen den Angebotspreis fest, danach folgen Unterlagen, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Verbindlich wird der Verkauf erst mit der öffentlichen Beurkundung beim staatlichen Notariat, Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
- Wert einschätzen lassen: Massgebend ist der Marktwert, nicht der Steuerwert. Daraus leiten Sie den Angebotspreis ab.
- Unterlagen bereitstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Baubewilligungen, Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau, Belege für wertvermehrende Investitionen, Hypothekarverträge und, falls die letzte Elektrokontrolle über fünf Jahre zurückliegt, ein neuer Sicherheitsnachweis.
- Verkaufsweg wählen: privat verkaufen oder einen Makler beauftragen.
- Dossier und Besichtigungen: Beschrieb, Fotos, Grundrisse und Kerndaten bilden die Grundlage für Inserat und Besichtigungen.
- Verhandeln: Vor der Einigung klären, ob die Finanzierung der Kaufinteressenten steht.
- Kaufvertrag vorbereiten: Die Angaben für den Vertrag gehen an das Grundbuchamt und Notariat des Bezirks, in dem das Haus liegt.
- Beurkundung: Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notariat.
- Grundbucheintrag und Übergabe: Mit dem Eintrag wechselt das Eigentum. Zahlung, Ablösung der Hypothek und Schlüsselübergabe regelt der Kaufvertrag.
- Grundstückgewinnsteuer: Steuererklärung einreichen, die Steuer wird am 90. Tag nach der Handänderung fällig.
Den rechtlichen Rahmen setzt das Bundesrecht: Ein Grundstückkauf braucht die öffentliche Beurkundung (OR Art. 216, ZGB Art. 657), Eigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 656). Im Thurgau übernehmen das fünf kantonale Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Wie Wert, Ablauf und Kosten zusammenhängen, zeigt unsere Übersicht Haus verkaufen im Thurgau. Quelle: OR, Stand 08.07.2025, Quelle: ZGB, Stand 23.01.2023, Quelle: ESTI, Stand März 2019
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für mein Haus?
Der richtige Angebotspreis orientiert sich am Marktwert, also an dem, was vergleichbare Häuser in derselben Lage tatsächlich erzielen. Der Steuerwert, also der amtliche Wert aus der Steuerschätzung, taugt dafür nicht: Laut Steuerverwaltung Thurgau liegt er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Wie stark die Lage zählt, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index der TKB mit IAZI (Stand April 2026): Dasselbe Musterhaus mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land kostet in Kreuzlingen CHF 1'909'000, in Münchwilen CHF 1'470'000. Zwischen den günstigsten und den teuersten Ortschaften im Kanton liegt für ein identisches Haus rund eine Million Franken. Ein Kantonsdurchschnitt sagt deshalb wenig über Ihr Haus in Amriswil, Steckborn oder Bischofszell. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Beide Fehler kosten Geld: Ein zu tiefer Preis lässt sich in der Verhandlung kaum nach oben korrigieren, ein zu hoher bringt wenige Anfragen und endet womöglich in einer Preissenkung, die Interessenten als Verhandlungsspielraum lesen. Eine Online-Ersteinschätzung gibt Orientierung, eine persönliche Marktwerteinschätzung vor Ort erfasst zusätzlich Zustand und Ausbau; beides ist kein Verkehrswertgutachten einer qualifizierten Fachperson. Mehr im Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
Was kosten Grundbuch und Notariat beim Hausverkauf im Thurgau?
Grundbuch und Notariat sind im Thurgau staatlich, die Gebühren richten sich nach dem Vertragswert. Laut Preisliste (Stand 01.01.2026) fallen eine Beurkundungsgebühr von 1 ‰ (mindestens CHF 100, höchstens CHF 5'000, zuzüglich MWST), eine Handänderungsgebühr von 4 ‰ (höchstens CHF 20'000) und die Handänderungssteuer von 1 % an.
Ohne andere Vereinbarung bezahlt gesetzlich der Käufer die Gebühren, im Kaufvertrag ist eine andere Aufteilung möglich. Auch die Handänderungssteuer schuldet der Käufer, der Verkäufer haftet aber solidarisch, kann also bei einem Ausfall des Käufers belangt werden. Details erklärt die Seite Handänderungssteuer im Thurgau.
Rechenbeispiel des Kantons (Stand 01.01.2024) für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000: Beurkundung CHF 1'000, MWST CHF 81, Handänderungsgebühr CHF 4'000, Handänderungssteuer CHF 10'000 und Publikation CHF 50 ergeben total CHF 15'131.
Der Grosse Rat hat die Senkung der Handänderungsgebühr von 4 ‰ auf 2,5 ‰ in zweiter Lesung am 14.01.2026 gutgeheissen (erste Lesung 17.12.2025); ab wann sie gilt, war bei unserer letzten Prüfung (Stand 26.09.2026) nicht publiziert. Die aktuellen Sätze bestätigt das Grundbuchamt. Weitere Posten zeigt der Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau. Quelle: Grundbuchämter und Notariate TG, Preisliste, Stand 01.01.2026, Quelle: Grundbuchämter und Notariate TG, Beispiel, Stand 01.01.2024, Quelle: Gebührengesetz RB 632.1, Stand 2008, Quelle: Keystone-SDA, Stand 17.12.2025, Quelle: SP Thurgau, Grossratsgeflüster, Stand 14.01.2026
Ist für den Hausverkauf ein Makler nötig?
Nein, ein Makler ist nicht vorgeschrieben, ein Hausverkauf ist auch privat möglich. Ein Makler übernimmt Dossier, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung; seinen Lohn verdient er nach Gesetz erst, wenn der Kaufvertrag zustande kommt (OR Art. 413).
Die Provision ist frei verhandelbar. Schweizweit gelten 2 bis 3 % des Verkaufspreises als üblich (Stand Februar 2024), eine eigene Bandbreite für den Thurgau ist nicht belegt. Eine übliche Provision ist bei der Grundstückgewinnsteuer als Kosten abziehbar. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Privat verkaufen spart die Provision, verlangt aber Zeit für Anfragen und Besichtigungen, Sicherheit in der Verhandlung und Sorgfalt bei den Unterlagen. Mit Makler geben Sie diese Arbeit ab und bezahlen dafür. Der Vertrag mit dem Makler (Mäklervertrag) ist formfrei, eine schriftliche Fassung mit Provision, Laufzeit und Leistungen schafft trotzdem Klarheit. Vergleichswerte zeigt der Ratgeber Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz? Quelle: Obligationenrecht Art. 412 ff., Stand 08.07.2025
Was passiert beim Notariat und wann gehört das Haus dem Käufer?
Beim Notariat unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag in öffentlicher Urkunde, erst damit ist er gültig (OR Art. 216). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (ZGB Art. 656).
Eine Reservation vor dem Notartermin bindet in der Regel nicht: Eine nur schriftliche Vereinbarung mit Kaufverpflichtung ist nichtig, eine bezahlte Reservationsgebühr kann grundsätzlich zurückgefordert werden, abzüglich effektiver, in guten Treuen getätigter Aufwände. Verbindlich ist erst ein beurkundeter Vorvertrag; dieses Bundesrecht gilt auch im Thurgau. Quelle: Notariate Kanton Zürich, Reservationsvereinbarung, Stand 07.09.2025
Bei der Beurkundung weist das Notariat auf das gesetzliche Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer hin (StV § 51): Das verkaufte Grundstück haftet für die Steuer des Verkäufers, auch wenn es schon dem Käufer gehört. Deshalb fragt das Formular „Angaben für Grundstückkaufvertrag“ der Grundbuchämter ab, ob die Steuer sichergestellt wird; in der Regel wird sie sichergestellt. Quelle: Steuerverordnung Thurgau RB 640.11, Stand 01.01.2025, Quelle: Grundbuchämter Thurgau, Angaben für Grundstückkaufvertrag, Stand September 2026
Läuft noch eine Hypothek, wird sie abgelöst, mit Zustimmung der Bank auf den Käufer übertragen oder auf ein neues Eigenheim mitgenommen. Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins. Sie zählt bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten, die den steuerbaren Gewinn senken, wenn die Auflösung untrennbar mit dem Verkauf zusammenhängt. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 34 Nr. 9, Version 2024-01
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer nach dem Hausverkauf fällig?
Die Grundstückgewinnsteuer wird im Thurgau am 90. Tag nach der Handänderung fällig (StV § 43 Abs. 2). Besteuert wird der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen, mit 40 % (Stand September 2026).
Je länger Sie das Haus besessen haben, desto tiefer die Steuer: Ab sechs Jahren Besitzdauer gibt es einen Abzug von 4 % pro Jahr, höchstens 72 % nach 23 Jahren, effektiv also 11,2 % des Gewinns (Stand September 2026). Bei weniger als drei Jahren Besitz kommt ein Zuschlag dazu. Erwerben Sie in der Regel innert zwei Jahren ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz, lässt sich die Steuer je nach reinvestiertem Betrag ganz oder teilweise aufschieben. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026, Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Die Steuererklärung geht über das ePortal Grundsteuern an die Steuerverwaltung, mit Kaufvertrag und Belegen für wertvermehrende Investitionen. Eine erste Berechnung erlaubt der offizielle Kalkulator unter sv-kalkulatoren.tg.ch, Grundlagen erklärt unsere Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, ePortal Grundsteuern, Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Kalkulator Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026, Quelle: Steuerverordnung Thurgau RB 640.11, Stand 01.01.2025
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Eine verlässliche Durchschnittsdauer für Hausverkäufe im Thurgau ist nicht publiziert. Die Dauer hängt vor allem vom Angebotspreis, der Lage und der Vorbereitung ab. Fest sind einzelne Fristen am Schluss, etwa die Fälligkeit der Grundstückgewinnsteuer am 90. Tag nach der Handänderung. Ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen helfen, unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Üblich sind ein aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt, Pläne und Baubewilligungen, Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau, Belege für wertvermehrende Investitionen und die Hypothekarverträge. Liegt die letzte Elektrokontrolle mehr als fünf Jahre zurück, braucht es bei der Handänderung einen neuen Sicherheitsnachweis. Für eine erste Einschätzung genügen einige Angaben zum Haus, siehe Welche Angaben braucht man für eine Immobilienbewertung?
Soll ich meine Immobilie bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen will?
Das kann sinnvoll sein, denn ein realistischer Wert hilft bei jeder Entscheidung, ob verkaufen, vermieten oder behalten (siehe Bewerten lassen ohne Verkauf). Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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