Kurz gesagt
Grundbuch und Notariat sind im Thurgau staatlich, die Gebühren stehen in einer kantonalen Preisliste. Auf den Vertragswert fallen 1 ‰ Beurkundungsgebühr plus MWST, 4 ‰ Handänderungsgebühr und 1 % Handänderungssteuer an, dazu CHF 50 Publikation (Stand 1.1.2026). Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 sind das laut Berechnungsbeispiel des Kantons CHF 15'131 (Stand 1.1.2024, Sätze laut Preisliste 2026 unverändert). Gesetzlich trägt der Käufer diese Kosten, die Gebühren lassen sich vertraglich anders aufteilen, und der Verkäufer haftet solidarisch. Eine Senkung der Handänderungsgebühr ist beschlossen, das Inkrafttreten offen. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste Stand 1.1.2026, Quelle: Berechnungsbeispiel, Stand 2024
Was kosten Grundbuch und Notariat beim Hausverkauf im Thurgau?
Für den Kaufvertrag verlangen Notariat und Grundbuch im Thurgau feste Sätze vom Vertragswert, also vom vereinbarten Kaufpreis: 1 ‰ für die Beurkundung zuzüglich 8,1 % MWST und 4 ‰ als Handänderungsgebühr für den Grundbucheintrag. Dazu kommen die Handänderungssteuer von 1 %, eine kantonale Steuer auf den Eigentumswechsel, die das Grundbuchamt für die Steuerverwaltung veranlagt, sowie CHF 50 Publikationsgebühr (Preisliste Stand 1.1.2026).
Ein Promille (‰) ist ein Tausendstel: 4 ‰ sind CHF 4 pro CHF 1'000 Kaufpreis (Stand 1.1.2026). Beurkundung heisst, dass das Notariat den Kaufvertrag in der gesetzlich vorgeschriebenen öffentlichen Form aufnimmt. Das Grundbuch ist das amtliche Register der Grundstücke, in das der neue Eigentümer eingetragen wird.
| Position | Satz oder Betrag | Minimum und Maximum |
|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr (Notariat) | 1 ‰ vom Vertragswert, zuzüglich 8,1 % MWST | mindestens CHF 100, höchstens CHF 5'000 |
| Handänderungsgebühr (Grundbuch) | 4 ‰ vom Vertragswert | mindestens CHF 100, höchstens CHF 20'000 |
| Handänderungssteuer | 1 % vom Vertragswert | keine Grenzen in der Preisliste |
| Publikationsgebühr | CHF 50, je weiteres Grundstück CHF 20 | fester Betrag |
| Grundbuchauszug | CHF 50 (1 bis 5 Seiten), CHF 100 (ab 6 Seiten) | fester Betrag |
Fünf kantonale Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden führen Grundbuch und Beurkundung. Fehlt ein Vertragswert oder liegt er wesentlich unter dem Steuerwert, dem amtlichen Verkehrswert für die Steuern, rechnen die Ämter mit dem Steuerwert. Warum Steuerwert und Marktwert auseinanderliegen, erklärt der Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Wer bezahlt Grundbuch und Notariat beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?
Wenn nichts anderes vereinbart ist, bezahlt der Käufer die Gebühren von Grundbuch und Notariat; so regelt es das kantonale Gebührengesetz. Die Handänderungssteuer schuldet von Gesetzes wegen der Käufer. Die Aufteilung der Gebühren können die Parteien im Kaufvertrag frei vereinbaren.
Für Verkäufer zählt die Haftung: Für die Gebühren haften alle Beteiligten solidarisch, für die Handänderungssteuer ebenso der Verkäufer. Solidarisch heisst, dass der Staat den ganzen Betrag auch von Ihnen verlangen kann, wenn der Käufer nicht bezahlt; die Steuer ist deshalb vor der Eigentumsübertragung zu bezahlen oder sicherzustellen. Quelle: Gebührengesetz Grundbuchämter und Notariate (RB 632.1), Stand 2008, Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren und Steuern, Stand September 2026
Lässt der Käufer für seine Finanzierung einen Schuldbrief errichten, also ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, zahlt die Gebühren dafür der Pfandschuldner, das ist derjenige, der die gesicherte Schuld trägt. Im Beispiel des Kantons kostet ein Schuldbrief über CHF 700'000 total CHF 1'806.70 (Stand 1.1.2024). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Berechnungsbeispiel Stand 1.1.2024 Wer die Steuer schuldet und wann sie entfällt, zeigt die Seite Handänderungssteuer im Thurgau: wie hoch, wer zahlt.
Wie hoch sind die Kosten bei einem Haus für eine Million Franken?
Für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 rechnet der Kanton in seinem offiziellen Beispiel mit total CHF 15'131 (Stand 1.1.2024, Sätze laut Preisliste vom 1.1.2026 unverändert). Rund zwei Drittel davon sind Handänderungssteuer, der Rest sind Gebühren von Notariat und Grundbuch samt MWST.
Rechenbeispiel (Berechnungsbeispiel des Kantons Thurgau, Stand 1.1.2024): Kaufpreis CHF 1'000'000. Beurkundung 1 ‰ = CHF 1'000, MWST 8,1 % darauf = CHF 81, Handänderungsgebühr 4 ‰ = CHF 4'000, Handänderungssteuer 1 % = CHF 10'000, Publikation CHF 50. Total CHF 15'131, davon CHF 5'050 Gebühren (Beurkundung CHF 1'000, Handänderung CHF 4'000, Publikation CHF 50), CHF 81 MWST und CHF 10'000 Handänderungssteuer.
Für andere Preise lassen sich die Beträge mit denselben Sätzen hochrechnen. Die Höchstbeträge von CHF 5'000 für die Beurkundung und CHF 20'000 für das Grundbuch greifen erst ab einem Vertragswert von CHF 5'000'000 (Stand 1.1.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Berechnungsbeispiel Stand 1.1.2024, Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste Stand 1.1.2026 Wie sich diese Posten in die gesamten Verkaufskosten einordnen, zeigt der Ratgeber Welche Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau entstehen.
Wann sinkt die Handänderungsgebühr im Thurgau?
Das steht noch nicht fest. Der Grosse Rat hat die Senkung der Handänderungsgebühr von 4 ‰ auf 2,5 ‰ beschlossen, die Preisliste vom 1.1.2026 zeigt aber weiterhin 4 ‰. Ein Datum für das Inkrafttreten war nicht publiziert (Stand September 2026).
Der Regierungsrat hatte die Senkung am 27.06.2025 beantragt, zusammen mit einer tieferen Grundpfandgebühr für Schuldbriefe von 1 ‰ statt 1,5 ‰. Der Grosse Rat beriet die Vorlage am 17.12.2025 und am 14.01.2026 in zwei Lesungen (Stand Januar 2026). Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung, Stand 27.06.2025, Quelle: Keystone-SDA via swissinfo, Stand 17.12.2025, Quelle: SP Thurgau, Grossratsgeflüster, Stand 14.01.2026
Rechenbeispiel (beschlossener Satz, Inkrafttreten offen, Stand Januar 2026): Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 sänke die Handänderungsgebühr von CHF 4'000 auf CHF 2'500. Die Handänderungssteuer von 1 % ist nicht Teil dieser Gebührensenkung.
Wer einen Beurkundungstermin plant, fragt am besten beim zuständigen Grundbuchamt nach, welcher Satz gilt.
Wie läuft der Termin beim Notariat ab?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird; im Thurgau tun das ausschliesslich die staatlichen Notariate. Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Quelle: Obligationenrecht Art. 216, Stand 08.07.2025, Quelle: Zivilgesetzbuch Art. 656, Stand 23.01.2023
Mit dem Formular „Angaben für Grundstückkaufvertrag“ erfassen die Grundbuchämter die Eckdaten, darunter die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer. Weil das verkaufte Grundstück für diese Steuer haftet, wird sie laut Formular in der Regel sichergestellt, und bei der Beurkundung sind die Parteien auf das gesetzliche Pfandrecht hinzuweisen (StV § 51). Quelle: Grundbuchämter Thurgau, Formular Angaben für Grundstückkaufvertrag, Stand September 2026, Quelle: Steuerverordnung Thurgau § 51 (RB 640.11), Stand September 2026
Eine nur schriftliche Reservationsvereinbarung, mit der sich jemand vorab zum Kauf verpflichtet, ist nach Bundesrecht nichtig und damit für beide Seiten unverbindlich. Verbindlich wird ein solcher Vorvertrag erst mit öffentlicher Beurkundung. Quelle: Notariate Kanton Zürich, Reservationsvereinbarung, Stand 07.09.2025
Kann man Notariats- und Grundbuchkosten bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Ja. Im Thurgau sind Handänderungssteuern, Beurkundungskosten und Gebühren bei der Grundstückgewinnsteuer, der Steuer auf dem Gewinn aus dem Verkauf, anrechenbar. Für Verkäufer zählen vor allem die Beträge vom eigenen Kauf: Sie erhöhen die Anlagekosten, also Erwerbspreis plus wertvermehrende Investitionen, und senken so den steuerbaren Gewinn. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Die Belege vom damaligen Kauf gehören deshalb zu den Unterlagen für die Steuererklärung. Die Steuer selbst beträgt im Thurgau 40 % des Gewinns; nach sechs Jahren Besitzdauer ermässigt sie sich um 4 %, für jedes weitere Jahr um weitere 4 %, höchstens um 72 % nach 23 Jahren (StG § 136 Abs. 2; Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026
Für die konkrete Berechnung bietet die Steuerverwaltung einen offiziellen Rechner an (Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026). Abzüge, Besitzdauer und Aufschub erklärt die Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass Interessenten ausbleiben und das Haus lange ausgeschrieben bleibt; ein zu tiefer kostet Sie Geld. Anders als die Gebühren von Notariat und Grundbuch, die der Tarif festlegt, liegt der Preis in Ihrer Hand.
Eine realistische Einschätzung des Marktwerts vor dem ersten Inserat gibt dafür eine sachliche Grundlage. Vertiefung bieten die Ratgeber Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für mein Haus? und Was passiert, wenn eine Immobilie zu teuer angeboten wird?
Die genauen Gebühren für Ihren Vertrag nennt das zuständige Grundbuchamt und Notariat auf Anfrage, am besten mit dem Entwurf des Kaufvertrags.
Häufige Fragen
Wie läuft ein Hausverkauf im Thurgau ab, von der Bewertung bis zum Notariat?
Am Anfang steht eine Einschätzung des Marktwerts, danach folgen Unterlagen, Preisfestlegung und Gespräche mit Interessenten. Den Kaufvertrag beurkundet im Thurgau das staatliche Notariat, Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Die einzelnen Schritte beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen im Thurgau: Ablauf von der Bewertung bis zum Notariat.
Gibt es im Thurgau eine Handänderungssteuer und wer zahlt sie?
Ja. Die Handänderungssteuer beträgt 1 % des Vertragswerts (Stand September 2026). Gesetzlich schuldet sie der Käufer, der Verkäufer haftet solidarisch; befreit sind unter anderem Erbgang, Erbteilung, Schenkung und Handänderungen unter Ehegatten. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026
Fällt beim Erbgang Grundstückgewinnsteuer an?
Nein, beim Erbgang wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, und die Erben rechnen die Besitzdauer der verstorbenen Person an. Fällig wird sie erst beim späteren Verkauf an Dritte. Für den Eintrag der Erben verlangt das Grundbuch 1 ‰ vom Steuerwert, höchstens CHF 2'000, die Handänderungssteuer entfällt (Stand 1.1.2026). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 2, Stand 2024, Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste Stand 1.1.2026
Was kostet der Verkauf eines Hauses im Thurgau?
Die Gebühren von Grundbuch und Notariat trägt ohne andere Vereinbarung der Käufer, die Handänderungssteuer schuldet er von Gesetzes wegen. Beim Verkäufer fallen vor allem die Grundstückgewinnsteuer und, falls ein Makler beauftragt wird, dessen Provision an; schweizweit üblich sind 2 bis 3 % des Verkaufspreises (Stand Februar 2024). Einen Überblick über Wert, Ablauf und Kosten gibt die Seite Haus verkaufen im Thurgau. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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