Kurz gesagt
Ein zu hoher Angebotspreis, also der Preis im Inserat, bringt nicht automatisch mehr Geld. Häufig gibt es dann weniger Anfragen und Besichtigungen. Das Inserat bleibt länger online, und Interessenten fragen sich, was mit dem Objekt nicht stimmt. Spätere Preissenkungen schwächen Ihre Verhandlungsposition. Zudem richtet die Bank der Kaufinteressenten die Finanzierung nach ihrer eigenen Bewertung, nicht nach Ihrem Inserat. Ein Angebotspreis, der auf einer marktbasierten Einschätzung mit Vergleichsobjekten aus Ihrer Region beruht, verringert beide Risiken: ein langes Inserat und einen zu tiefen Preis.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Ein zu hoch angesetztes Haus erhält weniger Anfragen, weil Suchende es mit ähnlichen Angeboten vergleichen und aussortieren. Wer trotzdem besichtigt, verhandelt hart oder springt ab. Folgt später eine Preissenkung, kann der erzielte Preis tiefer liegen als bei einem realistischen Start.
Der Angebotspreis ist eine Verhandlungsbasis, kein Wert. Massgebend ist der Marktwert, also der Preis, der für Ihr Haus unter normalen Umständen voraussichtlich bezahlt wird. Den Unterschied der Begriffe erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
Kaufinteressenten suchen auf Immobilienportalen meist mit einem Preisfilter. Ein Haus über dem Budget erscheint bei vielen passenden Interessenten gar nicht erst. Wer es sieht, vergleicht es mit Angeboten in derselben Gegend, und dort fällt ein zu hoher Preis auf.
Für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer ist das belastend: Das Inserat bleibt stehen, Besichtigungen bleiben aus, und in der Nachbarschaft wird nachgefragt.
Warum lässt sich ein zu hoher Preis später nur schwer korrigieren?
Die grösste Aufmerksamkeit erhält ein Inserat, solange es neu ist. Verstreicht diese Phase mit einem zu hohen Preis, sehen viele Interessenten in einer späteren Senkung keine Gelegenheit. Sie lesen sie als Hinweis, dass sich das Objekt schwer verkaufen lässt.
Wer ernsthaft sucht, beobachtet den Markt oft über längere Zeit und merkt sich, welche Häuser schon lange angeboten werden. Nach einer ersten Senkung warten manche auf die nächste, statt ein Angebot zu machen. In den Verhandlungen geht es dann weniger um die Qualitäten Ihres Hauses als um die Frage, warum es noch nicht verkauft ist.
Umgekehrt ist auch ein zu tiefer Preis ein Risiko: Was Sie zu günstig ansetzen, holen Sie in den Verhandlungen kaum zurück. Deshalb lohnt sich die Sorgfalt vor dem ersten Inserat. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt unser Ratgeber zum richtigen Verkaufspreis für Ihr Haus.
Welche Rolle spielt die Bank der Kaufinteressenten?
Eine entscheidende. Wer ein Eigenheim kauft, finanziert es in der Regel mit einer Hypothek, und die Bank prüft vor der Zusage den Wert der Liegenschaft selbst. Liegt der vereinbarte Preis über diesem Wert, muss der Käufer die Differenz mit zusätzlichen eigenen Mitteln decken.
Eine Hypothek ist ein Darlehen der Bank, das mit der Liegenschaft als Pfand gesichert ist. Die Bank stützt sich auf ihre eigene Bewertung und prüft die Tragbarkeit, also ob die laufenden Kosten zum Einkommen der Käuferschaft passen. Ein Preis über dem Wert, den die Bank ermittelt, erhöht deshalb nicht die Finanzierung, sondern den Bedarf an eigenen Mitteln.
Raiffeisen hält im September 2026 fest, das hohe Preisniveau und die strengen Finanzierungsanforderungen wirkten zunehmend bremsend (Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, Stand 24.09.2026). Für Sie heisst das: Ein Interessent kann Ihren Preis akzeptieren und trotzdem an der Finanzierung scheitern. Dann beginnt die Suche von vorne.
Ist ein hoher Preis bei der grossen Nachfrage im Thurgau nicht trotzdem richtig?
Nicht unbedingt. Die Nachfrage im Thurgau ist hoch, aber sie richtet sich auf Häuser zu marktgerechten Preisen. Steigende Durchschnittspreise sagen wenig darüber aus, was für Ihr Haus an Ihrer Lage bezahlt wird.
Der Thurgauer Eigenheim-Index der TKB mit dem IAZI (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien) wertet zweimal jährlich effektive Verkäufe aus. Danach sind die Preise für Eigenheime im Kanton in den zwölf Monaten bis Ende März 2026 um 4,5 % gestiegen (Stand April 2026). Gleichzeitig sieht Raiffeisen den Höhepunkt der Preisdynamik überschritten (Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, Stand 24.09.2026). Der Markt ist fest, trägt aber nicht jeden Preis.
Wie stark die Lage zählt, zeigt das Musterhaus des Index. Es ist freistehend, acht Jahre alt und hat 180 m² Wohnfläche auf 600 m² Land. Im Bezirkshauptort Kreuzlingen liegt es bei CHF 1'909'000, in Münchwilen bei CHF 1'470'000 (Stand April 2026). Zwischen den günstigsten und den teuersten Thurgauer Ortschaften liegen für ein identisches Haus rund eine Million Franken (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Ein Verkaufspreis am Bodensee ist deshalb kein Massstab für ein Haus im Hinterthurgau. Aussagekräftig sind Vergleichsobjekte aus Ihrer Gemeinde mit ähnlichem Alter, Zustand und Grundstück. Einen Überblick über Preise und Entwicklung gibt unsere Seite zum Immobilienmarkt Thurgau.
Woran erkenne ich, dass mein Haus zu teuer angeboten ist?
Typische Zeichen sind viele Aufrufe des Inserats, aber kaum Anfragen. Dazu kommen Besichtigungen ohne Angebote und Rückmeldungen, die den Preis ansprechen. Werden vergleichbare Häuser in Ihrer Gegend verkauft und Ihres nicht, ist der Preis die naheliegendste Erklärung.
Bevor Sie den Preis senken, lohnt ein Blick auf andere Gründe. Unscharfe Fotos, ein fehlender Grundriss, unvollständige Unterlagen oder ein unklarer Zustand halten Interessenten ebenfalls zurück. Welche Arbeiten vor dem Verkauf sinnvoll sein können, zeigt der Ratgeber Welche Renovationen den Verkauf erleichtern.
Liegt es am Preis, hilft eine neue Einschätzung mit aktuellen Vergleichsobjekten mehr als ein Bauchentscheid. Eine Anpassung in einem klaren Schritt wirkt in der Regel überzeugender als mehrere kleine Senkungen, die Interessenten als Zögern deuten. Aufschlussreich sind auch die Rückmeldungen aus den Besichtigungen, denn sie zeigen oft, ob der Preis oder etwas anderes stört.
Wie finde ich einen Angebotspreis, der weder zu hoch noch zu tief ist?
Am tragfähigsten ist ein Preis, der auf einer Einschätzung des Marktwerts mit Vergleichsobjekten aus Ihrer Region beruht. Sinnvoll ist eine Spanne statt einer einzelnen Zahl, also ein Bereich mit einem unteren und einem oberen Wert. Innerhalb dieser Spanne wählen Sie Ihren Startpreis, je nachdem, wie viel Zeit Sie haben und wie viel Verhandlungsspielraum Sie möchten.
| Ansatz beim Angebotspreis | Mögliche Vorteile | Mögliche Nachteile |
|---|---|---|
| Deutlich über der eingeschätzten Spanne | Verhandlungsspielraum nach unten; zahlt jemand den Preis, haben Sie nichts verschenkt | Weniger Anfragen, längere Zeit im Inserat, spätere Senkungen schwächen Ihre Position, die Finanzierung der Interessenten kann scheitern |
| Innerhalb der Spanne | Spricht passende Interessenten an, der Preis lässt sich mit Vergleichsobjekten begründen | Begrenzter Spielraum, wenn Interessenten stark verhandeln; die Spanne ist nur so gut wie die Vergleichsdaten dahinter |
| Am unteren Rand der Spanne | Viel Aufmerksamkeit zu Beginn, mehrere Interessenten gleichzeitig sind möglich | Risiko, unter dem Marktwert zu verkaufen, wenn die Nachfrage schwächer ist als erwartet |
Seien Sie vorsichtig bei Zahlen ohne Herleitung. Der Steuerwert ist eine steuerliche Grösse und kein Verkaufspreis, wie der Ratgeber zu Steuerwert und Marktwert im Thurgau zeigt. Fragen Sie bei jeder Preisempfehlung nach, worauf sie beruht, ob sie von einem Makler, einer Bank oder einem Onlinetool stammt.
Welche Faktoren eine Einschätzung des Marktwerts berücksichtigt, erklärt die Seite Haus bewerten im Thurgau. Eine solche Einschätzung ist eine marktbasierte Orientierung und kein Verkehrswertgutachten.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis?
Der Marktwert ist der Preis, der unter normalen Umständen voraussichtlich erzielt wird. Verkehrswert wird oft gleichbedeutend verwendet, im Steuerrecht meint der amtliche Verkehrswert jedoch eine steuerliche Grösse. Der Verkaufspreis ist der Betrag, der im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag steht. Ausführlich erklärt das der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
Ist der Steuerwert meiner Liegenschaft der Marktwert?
Nein. Laut Steuerverwaltung Thurgau liegt der amtliche Verkehrswert bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis (Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026). Als Grundlage für den Angebotspreis eignet er sich deshalb nicht.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Eine Online-Bewertung rechnet mit Objekt- und Marktdaten und liefert eine erste Orientierung. Zustand, Ausbau, Aussicht und Besonderheiten der Lage kann sie nur grob berücksichtigen. Als alleinige Grundlage für den Angebotspreis reicht sie deshalb oft nicht aus, wie der Ratgeber zur Genauigkeit von Online-Bewertungen zeigt.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Das hängt von Lage, Objekt, Nachfrage und Preis ab. Belastbare Zahlen zur Verkaufsdauer im Thurgau liegen uns nicht vor, deshalb nennen wir keinen Durchschnittswert. Sicher ist, dass ein zu hoher Angebotspreis die Zeit verlängern kann, in der Ihr Haus angeboten wird. Die einzelnen Schritte bis zur Beurkundung beim Notariat beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen im Thurgau: Ablauf.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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