Kurz gesagt
Beim Verkauf helfen vor allem kleine Massnahmen: Reparaturen erledigen, aufräumen, Unterlagen ordnen und prüfen, ob ein Elektro-Sicherheitsnachweis fällig ist. Grosse Renovationen wie eine neue Küche, ein neues Bad oder eine neue Heizung sind vor dem Verkauf selten nötig. Käufer haben eigene Pläne, und der höhere Preis deckt die Kosten nicht verlässlich. Auch ein Haus im Ist-Zustand ist verkäuflich, wenn der Preis den Zustand ehrlich abbildet. Belegte wertvermehrende Investitionen senken im Thurgau die Grundstückgewinnsteuer, also die Steuer auf den Verkaufsgewinn. Reiner Unterhalt zählt dort nicht.
Welche Renovationen erleichtern den Verkauf, welche lohnen sich nicht?
Den Verkauf erleichtern Massnahmen, die offene Fragen klären: kleine Reparaturen, ein gepflegter Eindruck, eine aktuelle Elektrokontrolle und vollständige Unterlagen. Nur um besser zu verkaufen, lohnen sich grosse Umbauten selten. Sie binden viel Geld und Zeit, und Käufer haben oft eigene Pläne. Die Tabelle ordnet die häufigsten Massnahmen ein.
| Massnahme | Wirkung beim Verkauf | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|
| Kleine Reparaturen | Erleichtert, wenig Aufwand | Unterhalt, nicht anrechenbar |
| Räumen, reinigen, Garten pflegen | Erleichtert, der Zustand wird besser sichtbar | Kein Bauaufwand |
| Abgenutzte Wände streichen | Kann helfen, geringes Risiko | Unterhalt, nicht anrechenbar |
| Elektrokontrolle mit Sicherheitsnachweis | Erleichtert, nach über fünf Jahren ohne Kontrolle ohnehin fällig | Mängelbehebung in der Regel Unterhalt |
| Unterlagen ordnen, freiwilliger GEAK (Energieausweis) | Erleichtert, Käufer und Bank können besser prüfen | Rechnungen wertvermehrender Arbeiten sind die Belege |
| Neue Küche oder neues Bad | Selten lohnend, Geschmack der Käufer offen | Werterhaltend nicht anrechenbar, wertvermehrend anrechenbar, Abgrenzung im Einzelfall |
| Heizung, Dämmung, Fenster | Offen, hohe Beträge und lange Planung | Abgrenzung im Einzelfall |
| Anbau, Dachausbau, Umbau | Kaum sinnvoll, Bewilligung und Bauzeit nötig | Wertvermehrend, anrechenbar |
Die Steuerspalte folgt der Thurgauer Steuerpraxis. Wertvermehrende Aufwendungen wie Neu-, Um- und Anbauten zählen zu den Anlagekosten. Das sind der Erwerbspreis plus die wertvermehrenden Investitionen. Werterhaltender Unterhalt sichert nur den bisherigen Zustand und zählt nicht. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, entscheidet die Steuerverwaltung. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, Stand Januar 2024; Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Sollte ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen?
Bei vielen älteren Häusern ist der Verkauf im Ist-Zustand, also so, wie das Haus heute dasteht, der ruhigere Weg. Sie tragen kein Baurisiko und binden kein zusätzliches Geld, und die Käufer renovieren nach eigenen Vorstellungen. Eine Renovation lohnt sich eher, wenn sie klein ist, rasch erledigt werden kann und einen sichtbaren Mangel behebt. Beide Wege im Detail vergleicht der Ratgeber Haus vor dem Verkauf renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen.
Der Thurgauer Markt spricht nicht gegen einen Verkauf im Ist-Zustand. Einfamilienhäuser machen 30 % des Wohnungsbestands aus, aber nur 17 % der leeren Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer, also der Anteil leerer Wohnungen, lag im Kanton bei 1,10 % (Stand 01.06.2026). Zudem entstehen im Kanton jährlich nur rund 300 neue Einfamilienhäuser (Stand April 2026). Das ist eine Einschätzung der Marktlage, keine Prognose für Ihr Haus. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Leerwohnungen, Stand 01.06.2026; Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Der Zustand fliesst trotzdem in den Preis ein. Der Thurgauer Eigenheim-Index rechnet mit einem acht Jahre alten Musterhaus in gutem bis sehr gutem Zustand. Ein älteres Haus mit Erneuerungsbedarf weicht davon ab, und Käufer berücksichtigen den Aufwand in ihrem Angebot. Wenn Sie zwischen Verkaufen, Behalten und Renovieren abwägen, hilft Ihnen der Entscheidungs-Hub zu Verkaufen, Behalten und Renovieren.
Was bringen kleine Reparaturen vor dem Verkauf?
Kleine Reparaturen und ein aufgeräumtes Haus kosten wenig. Interessenten müssen dann nicht befürchten, dass hinter sichtbaren Mängeln grössere Probleme stecken. Der Wert steigt dadurch nicht um einen festen Betrag. Aber Kleinigkeiten wiegen im Preisgespräch nicht schwerer als nötig.
Typisch sind ein tropfender Wasserhahn, klemmende Fenster, defekte Storen, verstopfte Dachrinnen oder ein verwilderter Garten. Wer nach vielen Jahren auszieht, hat mit dem Räumen oft die grösste Aufgabe. In leeren oder wenig möblierten Räumen sind Grösse, Licht und Zustand besser zu erkennen.
Kosmetik ersetzt keine Sanierung. Frische Farbe über einem Feuchtigkeitsfleck löst das Problem nicht und kostet später Vertrauen. Bekannte Mängel, die Sie nicht beheben, sprechen Sie besser offen an. Dann können sie in die Preisdiskussion einfliessen.
Ist ein Elektro-Sicherheitsnachweis beim Hausverkauf nötig?
Ja, wenn die letzte Kontrolle der elektrischen Installationen mehr als fünf Jahre zurückliegt. Die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) des Bundes regelt den Fall der Handänderung, also des Eigentumswechsels. Dann wird eine periodische Kontrolle fällig. Das Ergebnis ist der Sicherheitsnachweis, kurz SiNa.
Als Handänderung gelten laut dem Eidgenössischen Starkstrominspektorat (ESTI) neben dem Verkauf auch Erbteilung, Schenkung und Erbvorbezug. Auch der Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung zählt dazu, der Erbgang selbst hingegen nicht. Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, Stand 2019
Klären Sie früh, wann die letzte Kontrolle war. Der letzte Nachweis liegt oft in den eigenen Unterlagen. Falls die Kontrolle Mängel zeigt, erfahren Sie das besser vor den ersten Besichtigungen als mitten in der Verhandlung.
Ist ein GEAK beim Verkauf im Thurgau Pflicht?
Nein. Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist im Thurgau beim Verkauf freiwillig. Laut Übersichten aus dem Jahr 2026 gibt es eine Pflicht nur in Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura.
Ein GEAK ist zehn Jahre gültig. Für Fördergelder über CHF 10'000 braucht es die Variante GEAK Plus (Stand September 2026). Quelle: HEV Thurgau, GEAK Gebäudeenergieausweis der Kantone, Stand September 2026
Bei einem älteren Haus kann ein GEAK trotzdem nützlich sein. Er dokumentiert den Energiezustand, ohne dass Sie selbst sanieren. So haben Interessenten eine sachliche Grundlage für ihre Fragen zu Heizung, Dämmung und Fenstern.
Wie zählen Renovationskosten bei der Grundstückgewinnsteuer im Thurgau?
Wertvermehrende Investitionen erhöhen die Anlagekosten und senken damit den steuerbaren Gewinn beim Verkauf. Werterhaltender Unterhalt zählt nicht. Das Steuergesetz des Kantons Thurgau besteuert den Grundstückgewinn mit 40 %. Ab sechs Jahren Besitzdauer ermässigt sich die Steuer um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % (Stand 2026). Das Maximum ist nach 23 Jahren erreicht. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026; Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026
Laut Thurgauer Steuerpraxis werden unter anderem diese Kosten angerechnet: Planungs-, Bau- und Verbesserungskosten, Perimeterbeiträge (Beiträge an Strassen oder Wasserbau) und eine bezahlte Mehrwertabgabe nach einer Umzonung. Eigenleistungen zählen nur, wenn sie bereits mit der Einkommenssteuer erfasst wurden. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 2, Stand Januar 2024
Rechenbeispiel (Illustration mit Sätzen Stand 2026): Sie besitzen Ihr Haus seit 20 Jahren. Vor einigen Jahren haben Sie für CHF 80'000 einen Wintergarten angebaut und haben die Rechnungen dazu. Der steuerbare Gewinn sinkt um CHF 80'000. Bei 20 Jahren Besitzdauer ermässigt sich die Steuer um 60 %, die effektive Belastung beträgt also 16,0 % des Gewinns. Die Steuer sinkt damit um CHF 12'800. Die übrigen CHF 67'200 der Investition gleicht die Steuerersparnis nicht aus. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026
Eine Renovation kurz vor dem Verkauf wird steuerlich also nur teilweise ausgeglichen. Bewahren Sie Rechnungen mit Datum auf, denn sie gehören zur Steuererklärung für Grundstückgewinne. Eine erste Berechnung ist mit dem Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau möglich. Grundlagen finden Sie auf unserer Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Wie finde ich heraus, ob sich eine Renovation für mein Haus lohnt?
Sie brauchen zuerst den Wert Ihres Hauses im heutigen Zustand. Diesen vergleichen Sie mit Kosten, Zeitaufwand und Risiko einer Renovation. Erst mit einer realistischen Spanne für den heutigen Wert sehen Sie, ob eine Massnahme den Verkauf erleichtert oder nur Geld bindet.
Wie viel Käufer für Lage und Grundstück bezahlen und wie viel für das Gebäude, ist von Ort zu Ort verschieden, ob in Frauenfeld, am Bodensee oder im Hinterthurgau. Welche Faktoren zählen, erklärt der Ratgeber Was ist mein Haus im Thurgau wert?. Einen Überblick gibt die Seite Haus bewerten im Thurgau.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Wichtig sind ein aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt Ihres Bezirks, Pläne und Baubewilligungen sowie die Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau. Falls fällig, gehört auch der Elektro-Sicherheitsnachweis dazu. Für die Grundstückgewinnsteuer brauchen Sie ausserdem die Rechnungen wertvermehrender Investitionen. Mit welchen Kosten Sie beim Verkauf rechnen müssen, zeigt der Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau.
Lohnt sich eine neue Küche vor dem Hausverkauf?
Nur um besser zu verkaufen, selten. Eine neue Küche bindet viel Geld, und ob der gewählte Stil den Käufern gefällt, ist offen. Oft genügt es, defekte Geräte zu ersetzen und die Küche gründlich zu reinigen.
Kann ich mein Haus mit Renovationsbedarf verkaufen?
Ja. Der Renovationsbedarf fliesst in den Preis ein, und die Käufer erneuern das Haus nach eigenen Vorstellungen. Wichtig ist, dass der Preis den Zustand ehrlich abbildet und bekannte Mängel offen auf dem Tisch liegen.
Zählen Renovationskosten bei der Grundstückgewinnsteuer?
Wertvermehrende Investitionen wie An- oder Umbauten zählen zu den Anlagekosten und senken den steuerbaren Gewinn. Werterhaltender Unterhalt wie Reparaturen oder ein Anstrich zählt nicht. Als Nachweis braucht es Rechnungen mit Datum. Im Einzelfall entscheidet die Steuerverwaltung Thurgau.
Welche Kontrollen sind beim Verkauf einer Immobilie Pflicht?
Vorgeschrieben ist bei einem Eigentumswechsel die Kontrolle der elektrischen Installationen, wenn die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt. Das regelt die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) des Bundes, das Ergebnis ist der Sicherheitsnachweis. Ein Gebäudeenergieausweis (GEAK) ist im Thurgau beim Verkauf dagegen freiwillig (Stand 2026). Welche Unterlagen Sie sonst bereithalten, steht oben im Abschnitt zu den Unterlagen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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