Kurz gesagt
Den richtigen Verkaufspreis finden Sie in zwei Schritten. Zuerst klären Sie den Marktwert, also den Preis, den Kaufinteressenten für ein vergleichbares Haus in Ihrer Lage heute realistischerweise bezahlen. Er wird als Spanne angegeben. Danach legen Sie den Angebotspreis fürs Inserat fest, häufig im oberen Bereich dieser Spanne, damit Raum für Verhandlungen bleibt. Wer deutlich darüber startet, riskiert ein Inserat, das lange online bleibt. Der Steuerwert, also der amtliche Wert für die Steuern, taugt nicht als Massstab: Er liegt bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Marktwert?
Der Marktwert ist der Preis, den Ihr Haus unter normalen Bedingungen am Markt voraussichtlich erzielt. Der Angebotspreis ist die Zahl, die Sie selbst ins Inserat schreiben, also Ihr Startpunkt für die Verhandlung. Der Verkaufspreis ist der Betrag, der am Ende im beurkundeten Kaufvertrag steht.
Weil der Marktwert eine Einschätzung ist, wird er als Spanne angegeben, nicht als einzelne Zahl. Den Angebotspreis wählen Sie bewusst innerhalb dieser Spanne. Was schliesslich bezahlt wird, hängt davon ab, wie viele Interessenten sich melden und wie gut Ihr Haus ihre Vorstellungen trifft.
Daneben kursieren weitere Zahlen: der Steuerwert der Steuerverwaltung, der Belehnungswert, mit dem eine Bank die Hypothek berechnet, oder ein Wert aus einem Onlinerechner. Jede dieser Zahlen hat einen anderen Zweck. Die Begriffe erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis im Vergleich.
Wie bestimmt man den Angebotspreis für ein Haus?
Sie lassen zuerst den Marktwert als Spanne einschätzen, legen den regionalen Markt und Ihre eigene Preisuntergrenze daneben und wählen erst zum Schluss die Zahl fürs Inserat. Die Reihenfolge zählt: Wer mit dem Wunschpreis beginnt, sucht danach oft nur noch Bestätigung.
- Marktwert einschätzen lassen. Lage, Wohn- und Landfläche, Baujahr, Zustand und Renovationen bestimmen den Wert. Eine Einschätzung vor Ort erfasst auch Aussicht, Lärm oder Ausbaustandard.
- Unterlagen bereitlegen. Grundbuchauszug, Pläne, Angaben der Gebäudeversicherung und Belege für Renovationen machen die Einschätzung genauer. Was zählt, zeigt der Ratgeber Welche Angaben braucht man für eine Immobilienbewertung?
- Regionalen Markt prüfen. Wie haben sich die Preise in Ihrem Bezirk entwickelt, und wie viele ähnliche Häuser sind gerade ausgeschrieben?
- Eigene Untergrenze festlegen. Rechnen Sie aus, welcher Betrag nach Steuern, Ablösung der Hypothek und einer Provision mindestens bleiben soll. Diese Zahl gehört nicht ins Inserat, sie ist Ihre Leitplanke in der Verhandlung.
- Angebotspreis wählen. Wer im oberen Bereich der Spanne startet, behält Verhandlungsspielraum. Wer deutlich darüber liegt, erhält in der Regel weniger Anfragen.
- Reaktionen auswerten. Bleiben Anfragen und Besichtigungen aus, überprüfen Sie den Preis früh und in einem Schritt statt in vielen kleinen.
Welche Faktoren in die Einschätzung einfliessen, erklärt die Seite Haus bewerten im Thurgau.
Wie stark unterscheiden sich die Hauspreise im Thurgau je nach Lage?
Sehr stark. Für ein identisches Haus liegen zwischen den günstigsten und den teuersten Thurgauer Ortschaften rund eine Million Franken, so der Thurgauer Eigenheim-Index, den die TKB vom IAZI (Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien) berechnen lässt (Stand April 2026). Ein Angebotspreis, der in einer Gemeinde passt, kann wenige Kilometer weiter deutlich daneben liegen.
Das Musterhaus des Index ist freistehend, acht Jahre alt, mit 180 m² Wohnfläche und 600 m² Land. Es kostet im kantonalen Mittel rund CHF 1'450'000, in den Bezirkshauptorten Kreuzlingen CHF 1'909'000, Frauenfeld CHF 1'788'000, Arbon CHF 1'595'000, Weinfelden CHF 1'578'000 und Münchwilen CHF 1'470'000 (Stand April 2026). Die höchste Zahlungsbereitschaft sieht der Index in Kreuzlingen und den Seegemeinden am Bodensee wie Bottighofen, Gottlieben und Horn. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Für Ihren Angebotspreis zählen deshalb Vergleichswerte aus Ihrer Gemeinde, nicht der Kantonsschnitt. Seesicht, die Nähe zum Arbeitsmarkt Zürich und der Zustand des Hauses verschieben den Wert zusätzlich. Mehr Zahlen zu den Bezirken zeigt die Seite Immobilienmarkt Thurgau: Preise und Entwicklung.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Meist melden sich wenige Interessenten, und das Inserat bleibt lange online. Wird der Preis später gesenkt, fällt das auf, und Interessenten verhandeln härter. Am Ende kann der Erlös tiefer liegen als bei einem realistischen Start.
Kaufinteressenten vergleichen Angebote auf den Portalen genau. Ein Haus, das klar über ähnlichen Objekten liegt, wird oft gar nicht besichtigt. Zudem prüft die Bank des Käufers die Finanzierung. Anerkennt sie einen tieferen Wert als den Kaufpreis, fehlt dem Käufer zusätzliches Eigenkapital.
Auch der Markt spricht gegen einen grosszügigen Aufschlag. Die Eigenheimpreise im Thurgau stiegen in den zwölf Monaten bis Ende März 2026 um 4,5 %, schweizweit um 3,6 % (Stand April 2026, Quelle: TKB, Medienmitteilung vom 16.04.2026, Stand April 2026). Raiffeisen hält jedoch fest, das hohe Preisniveau und die strengen Finanzierungsanforderungen wirkten zunehmend bremsend, die Preisdynamik habe ihren Höhepunkt überschritten (Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, Stand 24.09.2026). Vergangene Preissteigerungen sind deshalb kein Freipass für einen hohen Startpreis.
Woran erkenne ich, ob ich zu günstig verkaufe?
Ein Warnzeichen ist, wenn sich kurz nach der Publikation sehr viele Interessenten melden und mehrere sofort zum Angebotspreis zusagen wollen. Ein zweites ist ein Preis, der auf dem Steuerwert, dem eigenen Kaufpreis von damals oder einem einzelnen Onlinerechner beruht statt auf aktuellen Vergleichswerten.
Der Steuerwert, auch amtlicher Verkehrswert genannt, ist eine steuerliche Grösse aus der kantonalen Schätzung. Laut Steuerverwaltung des Kantons Thurgau liegt er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis (Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026). Warum das so ist, erklärt der Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Ebenso trügerisch ist der eigene Kaufpreis. Die Eigenheimpreise im Thurgau sind seit 1998 um 99,4 % gestiegen, bei Einfamilienhäusern um 97,2 % (Stand April 2026, Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026). Der Index misst allerdings ein gleichbleibendes Objekt, Alter und Zustand Ihres Hauses kommen in der Einschätzung dazu.
Wie viel bleibt mir nach dem Verkauf übrig?
Vom Verkaufspreis gehen die Ablösung der Hypothek, die Grundstückgewinnsteuer und, falls Sie einen Makler beauftragen, dessen Provision ab. Wer eine Festhypothek vor Ablauf auflöst, zahlt der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ausgleich für entgangene Zinsen. Die Handänderungssteuer von 1 % auf den Eigentumswechsel schuldet im Thurgau gesetzlich die erwerbende Person, der Verkäufer haftet aber mit (Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026).
Die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf dem Gewinn aus dem Verkauf, beträgt im Thurgau 40 % des Gewinns. Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten, also Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen. Ab sechs Jahren Eigentumsdauer sinkt die Steuer um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % nach 23 Jahren, effektiv bleiben dann 11,2 % des Gewinns (Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026).
Rechenbeispiel: Schweizweit üblich ist eine Maklerprovision von 2 bis 3 % des Verkaufspreises, frei verhandelbar und in der Regel nur bei Erfolg geschuldet (Stand Februar 2024). Bei einem Verkaufspreis von CHF 1'000'000 sind das CHF 20'000 bis CHF 30'000. Eine übliche Provision ist bei der Grundstückgewinnsteuer als Kosten abziehbar (Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024).
Ihren Fall rechnet der offizielle Steuerkalkulator des Kantons durch (Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026). Alle Positionen im Überblick zeigt der Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf im Thurgau?, die Steuer im Detail die Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Wie komme ich von der Wertspanne zum Angebotspreis?
Am Anfang steht eine Einschätzung des Marktwerts als Spanne, die Lage, Zustand und Besonderheiten Ihres Hauses berücksichtigt. Auf dieser Grundlage legen Sie den Angebotspreis fest.
Häufige Fragen
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Ein Onlinerechner vergleicht Ihre Angaben mit Daten ähnlicher Objekte und liefert eine erste Orientierung. Zustand, Ausbau, Aussicht oder Lärm erfasst er nur grob. Als alleinige Grundlage für den Angebotspreis reicht er deshalb selten. Mehr dazu im Ratgeber Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Brauche ich für den Verkauf einen Makler?
Nein, gesetzlich ist kein Makler vorgeschrieben. Den Kaufvertrag beurkundet im Thurgau ohnehin eines der fünf staatlichen Grundbuchämter und Notariate. Ein Makler übernimmt Inserat, Besichtigungen und Verhandlungen und wird in der Regel nur bei Erfolg bezahlt; wer selbst verkauft, spart die Provision, trägt aber Aufwand und Verhandlung selbst. Mehr dazu im Ratgeber Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Dauer hängt vor allem davon ab, ob der Angebotspreis zum Markt passt, wie vollständig die Unterlagen sind und wie gefragt Lage und Haus sind. Rechtlich abgeschlossen ist der Verkauf erst mit der öffentlichen Beurkundung und dem Eintrag im Grundbuch. Die Schritte beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen im Thurgau: Ablauf von der Bewertung bis zum Notariat.
Soll ich meine Immobilie bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen will?
Das kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Möglichkeiten in Ruhe abwägen möchten. Eine Einschätzung zeigt, in welcher Spanne sich Ihr Haus heute bewegt, und verpflichtet Sie zu nichts. So entscheiden Sie über Verkaufen, Vermieten oder Behalten auf einer realistischen Grundlage. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie bewerten lassen, ohne schon zu verkaufen.
Mit welchem Verkaufspreis kann man für ein Haus in der Umgebung von Zürich rechnen?
Für ein identisches Musterhaus (freistehend, 8 Jahre alt, 180 m² Nettowohnfläche, 600 m² Grundstück) nennt der Thurgauer Eigenheim-Index im Frühling 2026 in der Stadt Zürich CHF 4'546'000, in Winterthur CHF 2'486'000 und in Frauenfeld CHF 1'788'000. Im Raum Frauenfeld und im Bezirk Münchwilen, die von der Nähe zu Zürich profitieren, liegt das Musterhaus vielerorts bei CHF 1'500'000 bis CHF 1'600'000. Diese Werte zeigen das Preisniveau einer Lage, nicht den Preis eines bestimmten Hauses: Zustand, Ausbau, Grundstück und Besonderheiten bestimmen den erzielbaren Verkaufspreis mit. Quelle: TKB und IAZI, Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand 31.03.2026
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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