Kurz gesagt
Bei einer Scheidung zählt für das Haus der Verkehrswert, also der Wert, der sich am Markt erzielen lässt. Massgebend ist der Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung, also der Aufteilung des Vermögens. Im Gerichtsverfahren ist das meist der Zeitpunkt des Urteils (ZGB Art. 211 und 214). Sind beide Ehegatten Miteigentümer, kann einer mit überwiegendem Interesse verlangen, das Haus gegen Entschädigung des anderen allein zu übernehmen (Art. 205). Im Thurgau ist diese Übertragung von der Handänderungssteuer befreit, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Ob die Übernahme finanzierbar ist, prüft die Bank. Bei Streit um den Wert spielt ein Verkehrswertgutachten einer Fachperson die zentrale Rolle.
Wie wird eine Immobilie bei Scheidung bewertet?
Massgebend ist der Verkehrswert, also der Preis, der sich am Markt unter normalen Umständen erzielen liesse. So verlangt es das Zivilgesetzbuch für die güterrechtliche Auseinandersetzung, die Aufteilung des Vermögens nach Ehegüterrecht (ZGB Art. 211). Die Regeln in diesem Ratgeber beziehen sich auf den Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung.
Weder der frühere Kaufpreis noch der Steuerwert ersetzen den Verkehrswert. Den Steuerwert legt die Steuerverwaltung für steuerliche Zwecke fest. Bei Einfamilienhäusern liegt er laut Steuerverwaltung Thurgau typischerweise unter dem Kaufpreis. Wer ihn als Grundlage nimmt, kann die Person benachteiligen, die das Haus abgibt. Warum die Zahlen auseinanderliegen, erklärt der Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Den Verkehrswert prägen Lage, Zustand, Ausbau und Besonderheiten des Hauses. Wie stark allein die Lage zählt, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index: Für dasselbe Musterhaus nennt er im Bezirkshauptort Kreuzlingen CHF 1'909'000 und in Münchwilen CHF 1'470'000 (Stand April 2026). Am höchsten ist die Zahlungsbereitschaft in Kreuzlingen und in begehrten Seegemeinden wie Bottighofen, Gottlieben oder Horn. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Was ist der Stichtag für den Hauswert bei einer Scheidung?
Für den Wert zählt der Zeitpunkt der Auseinandersetzung, in einem Gerichtsverfahren meist der Zeitpunkt des Urteils (ZGB Art. 214 Abs. 1). Welche Vermögenswerte in die Abrechnung gehören, bestimmt dagegen der Tag, an dem das Scheidungsbegehren eingereicht wurde. Auf diesen Tag wird die Auflösung des Güterstands zurückbezogen (Art. 204 Abs. 2). Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Stand 23.01.2023
Bis zum Urteil bleibt der Markt nicht stehen. Im Thurgau stiegen die Eigenheimpreise in den zwölf Monaten bis 31.03.2026 um 4,5 % (Stand April 2026). Eine Einschätzung vom Beginn der Trennung sollte deshalb vor einer Einigung aktualisiert werden. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Wer kann das Haus bei einer Scheidung übernehmen?
Gehört das Haus beiden Ehegatten im Miteigentum, kann jeder Ehegatte verlangen, dass es ihm ungeteilt zugewiesen wird, wenn er ein überwiegendes Interesse nachweist. Im Gegenzug entschädigt er den anderen (ZGB Art. 205 Abs. 2). Was als überwiegendes Interesse gilt, beurteilt im Streitfall das Gericht.
Miteigentum heisst, dass jedem Ehegatten ein Anteil am Haus gehört, etwa je die Hälfte. Die Anteile stehen im Grundbuch. Einigen sich die Ehegatten, legen sie selbst fest, wer bleibt und zu welchem Wert. Gehört das Haus nur einem Ehegatten, bleibt es in der Regel im Eigentum dieser Person. Sein Wert kann aber für die Abrechnung zwischen den Ehegatten eine Rolle spielen.
Hat ein Ehegatte ohne Gegenleistung zum Erwerb oder zur Verbesserung eines Vermögenswerts des anderen beigetragen, etwa mit eigenem Geld für Kauf oder Umbau, steht ihm ein Anteil am Mehrwert zu (Art. 206). Belege über Zahlungen und wertvermehrende Investitionen sind deshalb wertvoll. Dieselben Rechnungen braucht später auch die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer. Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Stand 23.01.2023
Kann der übernehmende Ehegatte die Hypothek allein tragen?
Das entscheidet die Bank. Haften heute beide Ehegatten als Solidarschuldner, also jeder für die ganze Schuld, behandeln Banken den Austritt eines der beiden als Neugeschäft. Sie prüfen die Tragbarkeit neu, massgebend ist dann das Einkommen der übernehmenden Person allein. Quelle: Brack Partner, Anwaltsrevue 8/2020, Stand 2020
Zur Hypothek kommt die Entschädigung an den anderen Ehegatten. Klären Sie beides mit der Bank, bevor Sie sich auf eine Übernahme festlegen. So wissen Sie früh, ob die Lösung tragfähig ist.
Wird das Haus verkauft und eine Festhypothek vor Ablauf aufgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Betrag, Zinsdifferenz und Restlaufzeit ab. Mehr dazu im Ratgeber Haus verkaufen mit laufender Hypothek. Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, Stand Juni 2025
Welche Steuern und Gebühren fallen bei der Übernahme im Thurgau an?
Überträgt ein Ehegatte das Haus im Rahmen der Scheidung an den anderen, ist das im Thurgau von der Handänderungssteuer befreit, der Steuer auf den Eigentümerwechsel (StG § 138). Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn seit dem Kauf wird aufgeschoben, auch bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung (StG § 129). Es bleiben tiefere Gebühren bei einem der fünf staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen oder Weinfelden. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 1, Stand Januar 2024 Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer, Stand September 2026
Aufschub heisst nicht Erlass. Verkauft die übernehmende Person das Haus später, wird die Steuer fällig. Für Gewinn und Besitzdauer zählt dann der letzte Erwerb ohne Steueraufschub, meist der frühere gemeinsame Kauf (StG §§ 131 und 133). Der Thurgau besteuert den Gewinn mit 40 %. Ab sechs Jahren Besitz sinkt die Steuer um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % nach 23 Jahren (Stand 2026). Wie diese aufgeschobene Steuer bei der Aufteilung berücksichtigt wird, klären die Ehegatten mit ihrer Rechtsvertretung. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026
Rechenbeispiel (Illustration mit den Sätzen der Preisliste, Stand 01.01.2026): Beträgt der massgebende Wert der Übertragung CHF 1'000'000, kostet die Beurkundung 1 ‰, also CHF 1'000 zuzüglich 8,1 % MWST (CHF 81). Die Grundbuchgebühr beträgt ebenfalls 1 ‰, also CHF 1'000. Die Handänderungssteuer von 1 %, hier CHF 10'000, entfällt. Die verbindliche Rechnung stellt das Grundbuchamt. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Was unterscheidet die Übernahme vom Verkauf an Dritte?
Bei der Übernahme bleibt das Haus bei einem Ehegatten, die Handänderungssteuer entfällt (StG § 138) und die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben (StG § 129). Dafür trägt diese Person Entschädigung, Hypothek und die spätere Steuer allein. Beim Verkauf an Dritte wird die Hypothek abgelöst, der Erlös fliesst in die güterrechtliche Abrechnung und die Grundstückgewinnsteuer wird fällig. Keine der beiden Lösungen ist grundsätzlich besser, es kommt auf Finanzierung und Lebenssituation an.
| Thema | Übernahme durch einen Ehegatten | Verkauf an Dritte |
|---|---|---|
| Massgebender Wert | Verkehrswert im Zeitpunkt der Auseinandersetzung (ZGB Art. 211 und 214) | Erzielter Kaufpreis, der in die güterrechtliche Abrechnung fliesst |
| Grundstückgewinnsteuer | Aufgeschoben, nicht erlassen (StG § 129) | Fällig: 40 % des Gewinns, Abzug von der Steuer bis 72 % bei langer Besitzdauer (Stand 2026) |
| Handänderungssteuer | Befreit (StG § 138) | 1 % des Vertragswerts, gesetzlich zahlt der Käufer, der Verkäufer haftet solidarisch (Stand 2026) |
| Grundbuch und Notariat | Je 1 ‰ für Beurkundung und Grundbuch (Stand 2026) | 1 ‰ Beurkundung und 4 ‰ Handänderungsgebühr (Stand 01.01.2026) |
| Hypothek | Bank prüft die Tragbarkeit für eine Person neu | Wird abgelöst, bei Festhypothek je nach Restlaufzeit mit Vorfälligkeitsentschädigung |
| Vorteile | Vertrautes Zuhause bleibt, keine Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben | Klare Trennung, keine gemeinsame Schuld mehr |
| Nachteile | Entschädigung, Hypothek und spätere Steuer liegen bei einer Person | Umzug für beide, Steuer und Verkaufskosten mindern den Erlös |
Welche Kosten ein Verkauf insgesamt auslöst, zeigt der Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026 Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026
Was tun, wenn sich die Ehegatten über den Wert nicht einig sind?
Bei Streit um den Wert spielen private oder vom Gericht angeordnete Verkehrswertgutachten einer Fachperson die zentrale Rolle. Vorher kann eine unverbindliche Einschätzung helfen, die realistische Spanne zu kennen und die Erwartungen beider Seiten einzuordnen. Quelle: Brack Partner, Anwaltsrevue 8/2020, Stand 2020
Eine Ersteinschätzung ist kein Gutachten. Sie zeigt eine marktbasierte Spanne für Ihr Haus. Wenn ein Gericht über den Wert entscheiden soll, ersetzt sie kein Verkehrswertgutachten einer Fachperson. Wie sie entsteht, erklärt die Seite Wie die Ersteinschätzung entsteht. Grundlagen zur Bewertung finden Sie unter Haus bewerten im Thurgau.
Für das Gespräch mit dem Gericht oder der Gegenpartei helfen Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Hypothekarvertrag und Belege zu Investitionen. Mit diesen Unterlagen lässt sich jede Bewertung nachvollziehen.
Häufige Fragen
Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Die Ehegatten können sich einigen, dass einer von ihnen das Haus übernimmt. Steht es im Miteigentum, kann ein Ehegatte mit überwiegendem Interesse die Zuweisung gegen Entschädigung verlangen (ZGB Art. 205 Abs. 2). Ein Verkauf an Dritte bleibt eine Möglichkeit, etwa wenn niemand die Übernahme finanzieren kann.
Gilt der Steuerwert als Hauswert bei der Scheidung?
Nein. Für die güterrechtliche Auseinandersetzung zählt der Verkehrswert (ZGB Art. 211). Der Steuerwert ist eine steuerliche Grösse und liegt bei Einfamilienhäusern laut Steuerverwaltung Thurgau typischerweise unter dem Kaufpreis.
Zahlt man Handänderungssteuer, wenn der Ehegatte das Haus übernimmt?
Nein. Im Thurgau sind Handänderungen unter Ehegatten von der Handänderungssteuer befreit (StG § 138). Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben und erst beim späteren Verkauf fällig. Für Grundbuch und Beurkundung fallen tiefere Gebühren an.
Was passiert mit der gemeinsamen Hypothek nach der Scheidung?
Übernimmt ein Ehegatte das Haus, prüft die Bank, ob die übernehmende Person die Hypothek allein tragen kann. Den Austritt des anderen Ehegatten behandelt sie als Neugeschäft. Wird das Haus verkauft, wird die Hypothek aus dem Erlös abgelöst. Bei einer Festhypothek kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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