Kurz gesagt
Eine laufende Hypothek verhindert den Verkauf nicht. In der Regel wird sie aus dem Kaufpreis zurückbezahlt. Läuft eine Festhypothek (fester Zins über eine vereinbarte Laufzeit) noch, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen Ersatz für den entgangenen Zins; sie richtet sich nach Betrag, Zinsdifferenz und Restlaufzeit. Alternativen sind die Übertragung auf den Käufer oder auf ein neues Eigenheim, beides nur mit Zustimmung der Bank. Im Thurgau mindert die Entschädigung den steuerbaren Grundstückgewinn, wenn die Auflösung untrennbar mit dem Verkauf zusammenhängt. Sinnvoll ist, Laufzeitende und Konditionen früh mit der Bank zu klären.
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
Ihre Hypothek ist ein Kredit der Bank, gesichert durch ein Pfandrecht an Ihrem Grundstück, in der Regel in Form eines Schuldbriefs. Beim Verkauf wird sie abgelöst, also aus dem Kaufpreis zurückbezahlt, oder mit Zustimmung der Bank auf den Käufer oder Ihr nächstes Eigenheim übertragen. Welcher Weg passt, hängt vor allem vom Hypothekarmodell und von der Restlaufzeit ab.
Unkompliziert ist die Ablösung, wenn die Laufzeit ohnehin endet. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob in Arbon, Weinfelden oder Münchwilen: Die Hypothek folgt Ihrem Vertrag mit der Bank, kantonal geregelt sind Grundbuch, Beurkundung und Steuern.
| Weg | Was geschieht | Vorteil | Worauf achten |
|---|---|---|---|
| Ablösen | Die Restschuld geht aus dem Kaufpreis an Ihre Bank. | Klarer Schnitt, der Käufer finanziert frei. | Vor Ablauf einer Festhypothek fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. |
| Übertragung auf den Käufer | Der Käufer übernimmt Ihren Vertrag zu den bestehenden Konditionen. | Die Vorfälligkeitsentschädigung kann entfallen. | Nur mit Zustimmung der Bank und geprüfter Tragbarkeit; liegt Ihr Zins über dem Markt, ist ein Ausgleich zu verhandeln. |
| Übertragung auf das neue Eigenheim | Die Hypothek läuft auf Ihrem nächsten Haus oder Ihrer Wohnung weiter. | Die Vorfälligkeitsentschädigung kann entfallen. | Die Bank prüft das neue Objekt; Verkauf und Kauf sollten zeitlich zusammenpassen. |
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Festhypothek?
Die Höhe hängt von drei Grössen ab: vom Hypothekarbetrag, von der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegen kann (Wiederanlagezins), und von der Restlaufzeit. Eine gesetzliche Berechnungsvorschrift gibt es nicht. Je grösser Zinsdifferenz und Restlaufzeit, desto teurer die vorzeitige Auflösung.
Rechenbeispiel der UBS (Stand 17.06.2025): Hypothek CHF 500'000, Vertragszins 2 %, Wiederanlagezins 1 %, drei Jahre Restlaufzeit. Vereinfacht entspricht 1 % Zinsdifferenz auf CHF 500'000 einem Betrag von CHF 5'000 pro Jahr, über drei Jahre ergibt das CHF 15'000 Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Bank kann anders rechnen.
Verbindlich ist nur die Berechnung Ihrer Bank. Sinnvoll ist, sie schriftlich und auf ein bestimmtes Ablösedatum anzufordern, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird. Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, Stand 17.06.2025
Kann der Käufer meine Hypothek übernehmen?
Ja, sofern Ihre Bank zustimmt. Sie prüft die Tragbarkeit des Käufers, also ob er die laufenden Kosten der Hypothek dauerhaft aus seinem Einkommen tragen kann. Gelingt die Übernahme, kann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen.
Ob ein Käufer interessiert ist, hängt vom Zins ab. Liegt Ihr Vertragszins über dem heutigen Marktniveau, wird er einen Ausgleich verlangen, der Verhandlungssache ist. Im September 2026 lag die zehnjährige Festhypothek im Schnitt bei 2,06 %, die fünfjährige bei 1,83 % und die SARON-Hypothek, deren Zins dem Geldmarkt folgt, bei 1,04 % (Stand 21.09.2026); der SNB-Leitzins beträgt 0 % (Stand 24.09.2026). Quelle: MoneyPark via 20 Minuten, Stand 21.09.2026 Quelle: SNB, geldpolitische Lagebeurteilung, Stand 24.09.2026
Liegt Ihr Zins tiefer, kann die Übernahme attraktiv sein. Der Käufer bindet sich dann aber an Ihre Bank, den Betrag und die Restlaufzeit. Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, Stand 17.06.2025
Kann ich die Hypothek auf eine neue Wohnung mitnehmen?
Das ist möglich, wenn Ihre Bank auch das neue Objekt finanziert. Die Hypothek läuft dann auf der neuen Liegenschaft weiter, und die Vorfälligkeitsentschädigung kann entfallen. Voraussetzung ist, dass Verkauf und Kauf zeitlich zusammenpassen.
Das betrifft vor allem Eigentümer, die nach Jahrzehnten im Einfamilienhaus in eine kleinere Wohnung wechseln, etwa aus dem Hinterthurgau nach Frauenfeld oder an den Bodensee. Braucht die Wohnung weniger Hypothek, regelt Ihr Vertrag, was mit dem übrigen Teil geschieht. Wichtig ist zudem die Reihenfolge, dazu der Ratgeber Erst das Haus verkaufen oder zuerst eine neue Wohnung kaufen?
Steuerlich kennt der Thurgau bei selbstgenutztem Wohneigentum den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer, der Steuer auf dem Verkaufsgewinn, durch Ersatzbeschaffung: Das neue, selbst bewohnte Eigenheim liegt in der Schweiz und wird in der Regel innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erworben (Stand Juli 2024). Wird weniger reinvestiert als erlöst, gilt der Aufschub nur teilweise oder gar nicht. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf mit Festhypothek?
Am günstigsten ist es, wenn die Festhypothek auf ihr Laufzeitende oder danach abgelöst wird. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Massgebend ist das Datum der Ablösung, nicht der Tag, an dem Sie sich zum Verkauf entschliessen.
Bis das Eigentum übergeht, braucht es Kaufvertrag, öffentliche Beurkundung und Eintrag im Grundbuch. Im Thurgau übernehmen das die fünf staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden (Stand 01.01.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026
Sinnvoll ist, vom Laufzeitende rückwärts zu planen, ohne den Preis davon abhängig zu machen. Ein zu hoch angesetzter Preis kann den Verkauf verzögern und den Termin verschieben, wie der Ratgeber Was passiert, wenn eine Immobilie zu teuer angeboten wird? zeigt. Ein zu tiefer Preis, nur um ein Datum zu halten, ist ebenso wenig eine Lösung.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Im Thurgau ja, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf erfolgt. Die Thurgauer Steuerpraxis rechnet die Entschädigung dann zu den Anlagekosten (Erwerbspreis plus wertvermehrende Investitionen), die vom Erlös abgezogen werden. Vom Einkommen ist sie in diesem Fall nicht abziehbar.
Wird die Hypothek dagegen beim gleichen Gläubiger umgeschuldet, also dort neu finanziert, gilt die Entschädigung als Schuldzins. Die Grundstückgewinnsteuer beträgt im Thurgau 40 % des Gewinns; ab sechs Jahren Eigentumsdauer ermässigt sich der Steuerbetrag um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % (erreicht nach 23 Jahren, Stand 2026).
Rechenbeispiel (Illustration, Stand 2026): Eine Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 15'000 wie im UBS-Beispiel (Stand 17.06.2025) senkt den Grundstückgewinn um diesen Betrag. Bei 40 % Steuer sind das CHF 6'000 weniger Steuer. Nach 20 Jahren Eigentum beträgt der Abzug 60 %, die effektive Belastung 16 %; die Steuer sinkt dann um CHF 2'400.
Die konkrete Veranlagung macht die Steuerverwaltung; für eine eigene Berechnung bietet sie den Steuerkalkulator unter sv-kalkulatoren.tg.ch an. Mehr dazu auf unserer Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 34 Nr. 9, Stand Januar 2024 Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026 Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, Stand 17.06.2025
Wie viel bleibt mir nach dem Verkauf übrig, wenn noch eine Hypothek läuft?
Vom Kaufpreis gehen zuerst die Restschuld und, falls sie anfällt, die Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank. Danach folgen die Grundstückgewinnsteuer und die Verkaufskosten, die Sie vertraglich übernehmen. Der Rest steht Ihnen für die nächste Wohnung oder andere Pläne zur Verfügung.
Die Grundstückgewinnsteuer verfällt im Thurgau am 90. Tag nach der Handänderung, also dem Eigentumswechsel; das Grundstück haftet dafür, und laut Formular der Grundbuchämter wird sie in der Regel sichergestellt (Stand September 2026). Es lohnt sich deshalb, diesen Betrag von Anfang an aus dem Erlös herauszurechnen. Quelle: Steuerverordnung Thurgau (RB 640.11), Stand 01.01.2025 Quelle: Grundbuchämter Thurgau, Angaben für Grundstückkaufvertrag, Stand September 2026
Am stärksten hängt der Rest vom erzielbaren Preis ab. Eine realistische Einschätzung des Marktwerts zeigt, ob der Erlös Restschuld, Entschädigung und Steuer deckt. Die einzelnen Posten erklärt der Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf im Thurgau?, den ganzen Weg die Seite Haus verkaufen im Thurgau: Wert, Ablauf, Kosten.
Für das Gespräch mit der Bank helfen Hypothekarvertrag, Laufzeit und Zinssatz jeder Tranche sowie eine aktuelle Werteinschätzung des Hauses.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl die Hypothek noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Eine laufende Hypothek steht einem Verkauf nicht im Weg. Die Restschuld wird in der Regel aus dem Kaufpreis an die Bank zurückbezahlt, erst danach fliesst Ihnen der Rest des Erlöses zu.
Wer bezahlt die Vorfälligkeitsentschädigung, Käufer oder Verkäufer?
Geschuldet ist sie vom Verkäufer, denn er ist Vertragspartner der Bank. Übernimmt der Käufer die Hypothek mit Zustimmung der Bank, kann die Entschädigung entfallen. Ein Ausgleich für einen Zinsunterschied ist dann Verhandlungssache.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf bis zum Ende der Festhypothek zu warten?
Das hängt von der Höhe der Entschädigung und der Restlaufzeit ab. Bei wenigen Monaten Restlaufzeit liegt Warten nahe, bei mehreren Jahren zählen Ihre Wohnsituation und der Zeitpunkt des Umzugs stärker. Wie sich die Preise entwickeln, kann niemand verlässlich vorhersagen.
Sollte ich meine Bank informieren, bevor ich das Haus zum Verkauf anbiete?
Ein frühes Gespräch ist sinnvoll. Die Bank nennt Ihnen Restschuld, Laufzeitende und auf Anfrage die Vorfälligkeitsentschädigung zu einem bestimmten Datum. Zudem lässt sich klären, ob eine Übertragung auf den Käufer oder auf ein neues Objekt infrage kommt.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
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