Kurz gesagt
Nein. Das Thurgauer Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit die Nachkommen, also Kinder, Enkel und Urenkel, und stellt Stiefkinder ihnen gleich. Zwischen Eltern und Kindern entfällt auch die Handänderungssteuer auf den Eigentumswechsel. Die Grundstückgewinnsteuer auf den Wertzuwachs wird nur aufgeschoben: Die Kinder übernehmen Erwerbspreis und Besitzdauer der Eltern und zahlen sie erst beim späteren Verkauf. Von der Schenkungssteuer nicht befreit sind Schwiegerkinder; die Handänderungssteuer entfällt auch bei ihnen, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Für einen fairen Ausgleich unter Geschwistern ist zudem der tatsächliche Wert des Hauses wichtiger als der Steuerwert.
Ist die Schenkung eines Hauses an die Kinder im Thurgau steuerfrei?
Bei der Schenkungssteuer ja. Das Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ESchG) nimmt Ehegatten, eingetragene Partnerinnen und Partner sowie die Nachkommen des Schenkers von der Steuer aus (§ 7). Wer das Haus den eigenen Kindern überschreibt, löst damit im Thurgau keine Schenkungssteuer aus.
Als Schenkung gilt eine Zuwendung unter Lebenden ohne entsprechende Gegenleistung, ausdrücklich auch der Erbvorbezug, also ein Vorschuss auf das spätere Erbe (§ 4). Die Steuerverwaltung nennt als befreite Nachkommen Kinder, Enkel und Urenkel. Stiefkinder sind ihnen gleichgestellt.
Die Steuer ist eine reine Kantonssteuer, und für Grundstücke ist der Kanton zuständig, in dem sie liegen (§ 2). Wer in St. Gallen wohnt und ein Haus in Frauenfeld verschenkt, fällt dafür unter Thurgauer Recht. Quelle: ESchG Thurgau, RB 641.8, Stand 01.01.2013, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Erbschafts- und Schenkungssteuern, Stand 27.09.2026
Welche Steuern fallen an, wenn Eltern ihr Haus den Kindern übertragen?
Im Moment der Übergabe keine: Schenkungssteuer und Handänderungssteuer entfallen, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Auch bei der Einkommenssteuer ist die Schenkung für die Kinder steuerfrei (StG § 26). Die Tabelle stellt dem Schwiegerkinder und einen Verkauf an Dritte gegenüber.
| Steuer | Kinder, Enkel, Stiefkinder | Schwiegerkinder | Verkauf an Dritte zum Marktpreis |
|---|---|---|---|
| Schenkungssteuer (ESchG) | befreit (§ 7) | steuerpflichtig (§ 16) | entfällt |
| Handänderungssteuer (StG) | befreit (§ 138) | befreit (§ 138) | schuldet der Käufer (§ 141) |
| Grundstückgewinnsteuer (StG) | aufgeschoben (§ 129) | aufgeschoben (§ 129) | fällig beim Verkauf (§ 126) |
Die Handänderungssteuer beträgt im Thurgau 1 % des Vertragswerts; beim Verkauf schuldet sie die erwerbende Person, die verkaufende haftet solidarisch (Stand 2024). Befreit sind Schenkung und Erbvorbezug sowie Handänderungen zwischen Eltern und Nachkommen, Stief- und Schwiegerkindern und unter Geschwistern. Mehr dazu auf der Seite Handänderungssteuer im Thurgau. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 137 Nr. 1, Stand 2024
Was passiert mit der Grundstückgewinnsteuer, wenn die Kinder das Haus später verkaufen?
Dann wird sie fällig, denn die Schenkung schiebt die Steuer nur auf. Besteuert wird der Gewinn seit der letzten steuerbegründenden Handänderung, in der Regel also seit dem Kauf durch die Eltern (StG § 131). Die Kinder übernehmen damit eine latente Steuerlast, die erst beim Verkauf anfällt.
Das wirkt in beide Richtungen. Die Kinder rechnen mit den Anlagekosten der Eltern, also deren Erwerbspreis und wertvermehrenden Investitionen, und versteuern beim Verkauf auch den über Jahre gewachsenen Gewinn. Zugleich zählt die Besitzdauer der Eltern mit, und der Thurgau senkt die Steuer mit zunehmender Besitzdauer. Liegt der letzte steuerbegründende Erwerb über 20 Jahre zurück, kann der Schätzwert von vor 20 Jahren den Erwerbspreis ersetzen (StG § 133).
Wie die Steuer berechnet wird, erklärt unsere Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau; die Steuerverwaltung bietet dazu einen offiziellen Rechner an. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 1, Stand 2024, Quelle: Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer Thurgau, Stand September 2026
Was gilt, wenn die Kinder den Eltern einen Teil des Werts bezahlen?
Liegt der Preis unter dem Wert des Hauses, spricht man von einer gemischten Schenkung. Die Grundstückgewinnsteuer wird auch dann vollständig aufgeschoben, ohne das Geschäft in Kauf und Schenkung aufzuteilen; das Kind übernimmt Haltedauer und Anlagekosten der Eltern.
Eine wichtige Grösse ist dabei der Steuerwert, auch amtlicher Verkehrswert genannt. Ihn legt der Kanton für die Steuern aus dem Ertragswert (kapitalisierter Mietwert) und dem Realwert (Land- und Bauwert) fest; bei Einfamilienhäusern liegt er laut Steuerverwaltung eher tiefer als der Kaufpreis.
Wann eine gemischte Schenkung vorliegt, beschreiben die Quellen mit zwei Kriterien. Die Steuerpraxis vermutet sie ab einer Differenz von über 25 % zwischen Preis und Verkehrswert (Bundesgericht 2C_785/2020) und bei einem Übernahmewert unter dem Steuerwert (Stand September 2026). Die FAQ der Steuerverwaltung nennen für direkte Nachkommen den Aufschub, wenn die Gegenleistungen insgesamt unter dem Steuer- oder Ertragswert liegen; welches Kriterium im Einzelfall gilt, beurteilt die Steuerverwaltung. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 3, Stand 2024, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand 27.09.2026
Bei der Handänderungssteuer ist ein gemischter Erbvorbezug unter dem amtlichen Verkehrswert vollständig befreit. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 137 Nr. 1, Stand 2024
Kann ich im Haus wohnen bleiben, wenn ich es den Kindern überschreibe?
Ja, wenn sich die Eltern bei der Übertragung eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht vorbehalten. Die Nutzniessung erlaubt, das Haus weiter zu nutzen und Erträge wie eine Miete zu behalten, das Wohnrecht, darin zu wohnen. Eigentümer werden trotzdem die Kinder.
Für die Schenkungssteuer gilt ein solches Recht als Belastung des Hauses, massgebend ist sein Kapitalwert (ESchG § 11). Bei den eigenen Kindern hat das keine Folgen, weil sie befreit sind. Eine Kapitalisierungstabelle publiziert die Steuerverwaltung nicht, sie gibt auf Anfrage Auskunft.
Welche Fragen vor einem Umzug oder Verkauf im Alter zu klären sind, ordnet unser Ratgeber Haus im Alter verkaufen.
Wer zahlt Schenkungssteuer, wenn Schwiegerkinder oder andere Verwandte das Haus erhalten?
Alle, die nicht zu den befreiten Personen gehören. Die einfache Steuer beträgt 2 % für Eltern, 4 % für Grosseltern, Geschwister, Schwiegerkinder und Pflegekinder mit mindestens zwei Jahren Pflegeverhältnis, 6 % für Onkel, Tanten und Nachkommen von Geschwistern (Nichten, Neffen und deren Nachkommen), 8 % für übrige erbberechtigte Personen und Nichtverwandte (ESchG § 16, Stand 2025). Geht das Haus an Kind und Schwiegerkind gemeinsam, ist der Anteil des Schwiegerkinds deshalb nicht befreit. Pflegekinder nach mindestens sieben Jahren Pflegeverhältnis sind dagegen wie eigene Kinder befreit (ESchG § 7 Abs. 1bis).
Dazu kommt ein Zuschlag auf der einfachen Steuer: 0,5 % je CHF 1'000 steuerbarem Vermögensanfall bis CHF 500'000, darüber einheitlich 250 % (ESchG § 17). Die Gesamtbelastung liegt laut Steuerverwaltung zwischen 2 und höchstens 28 % (Stand September 2026). Mehrere Zuwendungen derselben Person an denselben Empfänger werden für den Satz zusammengerechnet (ESchG § 18). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Erbschafts- und Schenkungssteuern, Stand 27.09.2026, Quelle: ESTV Steuermäppchen 2025, Stand 26.11.2025
Rechenbeispiel der Steuerverwaltung (Merkblatt, Stand 01.01.2014, Sätze laut ESTV 2025 unverändert): Ein Neffe erhält CHF 480'000. Die einfache Steuer von 6 % ergibt CHF 28'800, der Zuschlag von 240 % CHF 69'120, zusammen CHF 97'920. Das Beispiel betrifft eine Erbschaft; für Schenkungen gelten die Sätze sinngemäss.
Wie werden Geschwister ausgeglichen, und wer bestimmt den Wert des Hauses?
Für die Steuer und für die Familie zählen unterschiedliche Werte. Die Steuerverwaltung stützt sich bei Grundstücken auf den Steuerwert, das Erbrecht rechnet Grundstücke bei der Erbteilung zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung an (Artikel 617 ZGB). Wie eine Übertragung zu Lebzeiten später unter Geschwistern berücksichtigt wird, regelt das Erbrecht im Einzelfall.
Weil der Steuerwert bei Einfamilienhäusern eher tiefer liegt als der Kaufpreis, taugt er wenig als Massstab für einen fairen Ausgleich; mehr dazu im Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau. Bei einer späteren Erbteilung entscheiden die Erben gemeinsam (Artikel 602 ZGB); sind sie sich über den Wert uneinig, sieht das Gesetz eine Schätzung durch amtlich bestellte Sachverständige vor (Artikel 618 ZGB). Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Stand 23.01.2023
Eine marktbasierte Einschätzung gibt der Familie eine gemeinsame Ausgangslage, bevor entschieden wird. Mehr unter Haus bewerten im Thurgau.
Sollte ich das Haus übertragen, verkaufen oder behalten?
Das entscheiden eher Lebenssituation und Familie als die Steuer. Die Übertragung an die Kinder ist im Moment der Übergabe steuerlich günstig, verschiebt die Grundstückgewinnsteuer aber auf die Kinder. Keine Variante ist in jedem Fall die bessere.
Wer überträgt, macht die Kinder früh zu Eigentümern und kann mit Nutzniessung oder Wohnrecht im Haus bleiben, gibt aber das Eigentum ab und braucht eine klare Regelung unter den Geschwistern. Wer verkauft, zahlt die Grundstückgewinnsteuer und erhält einen Erlös, der sich teilen oder für eine neue Wohnform einsetzen lässt. Wer behält und vererbt, profitiert ebenfalls vom Aufschub, denn auch der Erbgang schiebt die Grundstückgewinnsteuer auf, und Nachkommen sind von der Erbschaftssteuer befreit; danach entscheiden alle Erben gemeinsam.
Die Abwägung zwischen Behalten, Vermieten, Renovieren und Verkaufen ordnet unser Entscheidungs-Hub Verkaufen oder Behalten, was beim Erben gilt, der Ratgeber Erbschaftssteuer im Thurgau beim geerbten Haus.
Häufige Fragen
Sind Enkel im Thurgau von der Schenkungssteuer befreit?
Ja. Das Gesetz befreit alle Nachkommen des Schenkers, die Steuerverwaltung nennt ausdrücklich Kinder, Enkel und Urenkel. Die Handänderungssteuer entfällt bei einer Schenkung ohnehin, und die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben.
Zahlen Stiefkinder im Thurgau Schenkungssteuer?
Nein. Stiefkinder sind seit dem 01.01.2013 den eigenen Kindern gleichgestellt, und die Stiefkindschaft bleibt auch nach dem Tod des leiblichen Elternteils bestehen. Die Nachkommen von Stiefkindern sind dagegen steuerpflichtig.
Wie läuft die Übertragung eines Hauses an die Kinder im Thurgau ab?
Der Vertrag wird öffentlich beurkundet, das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über (Artikel 656 und 657 ZGB). Zuständig sind die staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden; sie erheben Gebühren nach ihrer Preisliste und melden Schenkungen der Steuerverwaltung. Die beschenkte Person gibt die Schenkung in der nächsten Steuererklärung an.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
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