Kurz gesagt
Ab dem 01.01.2029 wird der Eigenmietwert in der ganzen Schweiz nicht mehr besteuert, also auch im Thurgau. Gleichzeitig entfallen beim selbst bewohnten Eigenheim der Abzug der Unterhaltskosten und, wenn Sie keine vermieteten Liegenschaften besitzen, der Abzug der Hypothekarzinsen. Der Kanton schafft auf denselben Termin die Liegenschaftensteuer ab. Laut dem Eidgenössischen Finanzdepartement (EFD) führt der Systemwechsel bei tiefen Zinsen zu geringeren Steuern, insbesondere auch für Personen mit weitgehend abbezahlter Hypothek. Bei hohen Zinsen führt er zu höheren Steuern, weil die Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden können. Wie der Thurgau sein Steuergesetz anpasst, ist noch offen.
Was ist der Eigenmietwert und wie wird er im Thurgau heute festgelegt?
Der Eigenmietwert ist ein Einkommen, das nie auf dem Konto eingeht: Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, versteuert die Miete, die eine Vermietung einbringen würde. Im Gegenzug können Eigentümer heute die Schuldzinsen, also die Zinsen für die Hypothek, und die Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen.
Das Steuergesetz des Kantons Thurgau (§ 23 StG) sieht vor, dass der Mietwert nach den ortsüblichen Verhältnissen und der tatsächlichen Nutzung bestimmt wird. Für selbst genutztes Wohneigentum am Wohnsitz gilt ein Abzug von 40 % (Stand 2026). Quelle: Steuergesetz des Kantons Thurgau, RB 640.1, Stand 01.01.2025. Der Mietwert stammt aus der Schätzung der Liegenschaft, wird jährlich indexiert und in der Regel alle 15 Jahre neu geschätzt (Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 23 Nr. 1, Ausgabe 2026-01).
Nicht zu verwechseln ist er mit dem amtlichen Verkehrswert, dem Steuerwert für die Vermögenssteuer. Warum dieser bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis liegt, erklärt der Beitrag Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Wann fällt der Eigenmietwert im Thurgau weg?
Der Eigenmietwert fällt am 01.01.2029 weg, bei der direkten Bundessteuer ebenso wie bei den Kantons- und Gemeindesteuern in allen 80 Thurgauer Gemeinden. Der Bundesrat hat den Systemwechsel am 01.04.2026 auf dieses Datum in Kraft gesetzt. Bis dahin gilt das heutige System.
Die Stimmberechtigten haben die Vorlage am 28.09.2025 mit 57,73 % Ja angenommen, im Thurgau mit 72,41 % Ja deutlich klarer (amtliches Ergebnis, Stand 30.04.2026). Formell abgestimmt wurde über den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (BBl 2025 17). Er erlaubt den Kantonen, eine solche Steuer zu erheben, verpflichtet sie aber nicht dazu; das Gesetz über den Systemwechsel tritt nur zusammen mit diesem Bundesbeschluss in Kraft. Quelle: Erwahrungsbeschluss des Bundesrates, BBl 2026 1165, Stand 30.04.2026
Auf denselben Termin schafft der Kanton die Liegenschaftensteuer ab, eine jährliche Steuer von 0,5 ‰ auf dem amtlichen Verkehrswert (Stand 2026). Die Thurgauer Stimmberechtigten haben dies am 18.05.2025 mit rund 69 % Ja beschlossen. Bis und mit 2028 wird die Steuer weiter erhoben. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Was fällt ab 2029 weg und was bleibt?
Beim selbst bewohnten Eigenheim fallen der Eigenmietwert, der Abzug der Unterhaltskosten und weitgehend der Abzug der Schuldzinsen weg. Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die Unterhaltskosten abziehbar. Neu kommt ein befristeter Abzug für Ersterwerber hinzu.
| Bereich | Bis Ende 2028 | Ab 01.01.2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | wird als Einkommen versteuert | entfällt, auch bei Zweitliegenschaften |
| Unterhaltskosten, selbst bewohnt | abziehbar | nicht mehr abziehbar |
| Unterhaltskosten, vermietet | abziehbar | weiterhin abziehbar |
| Schuldzinsen | abziehbar | nur im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehbar |
| Schulden bei der Vermögenssteuer | abziehbar | weiterhin voll abziehbar |
| Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen | abziehbar | beim Bund gestrichen, Kantone dürfen den Abzug längstens bis 2050 weiterführen |
| Ersterwerberabzug | gibt es nicht | neu, während zehn Jahren abnehmend |
| Liegenschaftensteuer Thurgau | wird jährlich erhoben | entfällt |
Den Ersterwerberabzug erhält, wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwirbt (Art. 33a DBG, Art. 9b StHG; AS 2026 213): im ersten Jahr bis CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für übrige Personen, danach jährlich 10 % des Höchstbetrags weniger (Stand 01.04.2026). Wer höchstens zehn Jahre vor 2029 erstmals gekauft hat, erhält ihn für die verbleibenden Jahre. Mit einem Verkauf endet er, bei einer Ersatzbeschaffung innert zwei Jahren läuft er im Thurgau weiter.
Wer zahlt nach dem Systemwechsel weniger Steuern und wer mehr?
Das hängt laut EFD vor allem vom Zinsniveau ab. Bei tiefen Zinsen erwartet das EFD geringere Steuern, insbesondere für Personen, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben. Bei hohen Zinsen rechnet es mit höheren Steuern, weil die Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden können.
Für Bund, Kantone und Gemeinden zusammen schätzt das EFD bei einem Hypothekarzins von 1,5 % Mindereinnahmen von rund CHF 1,8 Mrd., ab einem Zins von rund 3 % dagegen Mehreinnahmen (Stand 15.08.2025). Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hält zudem fest, dass sich jüngere Eigentümer im Durchschnitt schon bei tieferen Zinsen schlechter stellen als ältere.
Für Ihren Einzelfall lässt sich daraus keine Aussage ableiten, und eine offizielle Schätzung der Folgen für den Thurgau liegt bisher nicht vor. Quelle: Bundesrat und EFD zur Wohneigentumsbesteuerung, Stand 15.08.2025
Sollte ich meine Hypothek vor 2029 abbezahlen?
Darauf gibt es keine allgemeine Antwort. Das Grundprinzip ist aber klar: Wer keine vermieteten Liegenschaften besitzt, kann ab 2029 keine Schuldzinsen mehr vom Einkommen abziehen. Bei der Vermögenssteuer bleiben Schulden laut EFD voll abziehbar.
Rechenbeispiel des EFD (Faktenblatt Schuldzinsenregelung, Stand 15.08.2025): Ein Haushalt besitzt ein selbst bewohntes Eigenheim für CHF 800'000 und ein Bankkonto mit CHF 200'000, die Schulden betragen CHF 500'000, die Schuldzinsen CHF 10'000. Ab 2029 ist davon nichts mehr abziehbar. Ist dieselbe Liegenschaft dagegen vermietet, sind bei gleichem Bankkonto 80 % der Schuldzinsen abziehbar. Quelle: Bundesrat, Medienmitteilung zur Wohneigentumsbesteuerung, 15.08.2025
Ob ein Abzahlen sinnvoll ist, hängt neben den Steuern von Ihren Ersparnissen, von der Laufzeit einer Festhypothek und von Ihren Plänen mit dem Haus ab. Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zins (Quelle: UBS, Vorfälligkeitsentschädigung, 17.06.2025); mehr dazu im Beitrag Haus verkaufen mit laufender Hypothek. Für die Berechnung im Einzelfall sind die Steuerverwaltung oder eine Fachperson die richtige Adresse.
Ist der Wegfall des Eigenmietwerts ein Grund, das Haus zu verkaufen oder zu behalten?
Der Systemwechsel allein beantwortet diese Frage nicht. Er verändert vor allem die laufende Steuerrechnung; Wohnsituation, Unterhalt und Finanzierung im Alter bleiben die entscheidenden Fragen. Einen Überblick über die Möglichkeiten gibt unser Entscheidungs-Hub verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren.
Die meisten Eigentümer bleiben auch im Alter im eigenen Haus: Wohneigentümer im Rentenalter ziehen laut Raiffeisen zu rund 1,5 % pro Jahr um (Stand 2025). Welche Fragen Sie vor einem Entscheid klären können, beschreibt der Beitrag Haus im Alter verkaufen; wer ans Vermieten denkt, findet Vor- und Nachteile unter Immobilie verkaufen oder vermieten. Quelle: Raiffeisen, Immobilien Schweiz 3Q 2025, Stand 28.08.2025
Eine solide Grundlage für jede Variante ist der aktuelle Marktwert. Welche Faktoren ihn bestimmen, zeigt die Seite Haus bewerten im Thurgau.
Was ist bei der Umsetzung im Thurgau noch offen?
Offen sind vor allem die kantonalen Wahlmöglichkeiten. Das Bundesrecht erlaubt den Kantonen, Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz befristet weiterzuführen und Abzüge für Rückbau und Denkmalpflege vorzusehen. Eine Botschaft des Thurgauer Regierungsrats zur Anpassung des Steuergesetzes lag bei unserer Recherche (Stand 27.09.2026) noch nicht vor.
Ebenfalls offen ist die neue Steuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften, die Kantone einführen dürfen. Der Regierungsrat hat sie in der Vernehmlassung am 22.02.2024 abgelehnt, ein Entscheid nach der Abstimmung ist nicht bekannt. Fest stehen damit die Grundzüge aus dem Bundesgesetz, die Thurgauer Details noch nicht.
Häufige Fragen
Muss ich den Eigenmietwert 2028 noch versteuern?
Ja, nach heutigem Stand. Der Systemwechsel gilt ab dem 01.01.2029, für die Steuerjahre bis und mit 2028 bleiben Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzug bestehen. Auch die Thurgauer Liegenschaftensteuer wird bis und mit 2028 erhoben.
Kann ich Renovationen ab 2029 noch von den Steuern abziehen?
Beim selbst bewohnten Eigenheim grundsätzlich nicht mehr: Der Abzug der Unterhaltskosten entfällt ab 2029 bei Bund, Kanton und Gemeinde. Ausnahme: Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben bei der direkten Bundessteuer abziehbar (Art. 32 Abs. 2 DBG); ob der Thurgau einen solchen Abzug sowie den Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen (längstens bis 2050) vorsieht, ist offen (Quelle: Bundesgesetz über den Systemwechsel, AS 2026 213, Stand 01.04.2026). Die Steuerverwaltung Thurgau wies am Steuerseminar vom 14.11.2025 darauf hin, dass rein steuerlich motivierte Anpassungen vor dem Inkrafttreten, etwa erhöhte Einlagen in einen Erneuerungsfonds, unter dem Aspekt der Steuerumgehung beurteilt werden.
Fällt der Eigenmietwert auch bei Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften weg?
Ja. Der Eigenmietwert und der Unterhaltsabzug entfallen ab 2029 auch bei Zweitliegenschaften. Im Gegenzug dürfen die Kantone eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften in ihrem Gebiet erheben; ob der Thurgau das tut, ist offen.
Was gilt nach dem Systemwechsel für vermietete Wohnungen?
Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die Unterhaltskosten laut EFD unbeschränkt abziehbar. Schuldzinsen sind anteilig abziehbar, im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen. Wer neben dem eigenen Haus eine Wohnung vermietet, kann deshalb weiterhin einen Teil der Schuldzinsen abziehen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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