Kurz gesagt
Käufer wollen bei einer Ölheizung vor allem vier Dinge wissen: wie alt die Anlage ist, was das Heizen pro Jahr kostet, in welchem Zustand Kessel und Öltank sind und was ein späterer Ersatz bedeuten würde. Ein Haus mit Ölheizung lässt sich auch ohne vorherigen Ersatz verkaufen. Wer Serviceberichte, Heizkostenbelege und Rechnungen bereithält, kann die meisten Fragen sachlich beantworten. Ob sich ein Ersatz vor dem Verkauf lohnt, hängt vom Haus, von der Lage und von Ihren Plänen ab. Eine belegte Pauschale, um wie viel eine Ölheizung den Wert senkt, gibt es nicht.
Was fragen Käufer bei einem Haus mit Ölheizung?
Käufer fragen nach dem Alter der Heizung, nach den laufenden Kosten, nach dem Zustand von Kessel und Öltank und danach, was ein Ersatz auslösen würde. Dahinter steht eine einfache Überlegung: Wer ein Haus mit älterer Heizung kauft, muss eine spätere Erneuerung zusätzlich zum Kaufpreis finanzieren. Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto weniger müssen Kaufinteressenten schätzen.
Die Übersicht zeigt, welche Unterlage auf welche typische Frage antwortet. Fehlt eine Unterlage, sagen Sie das besser offen.
| Frage von Kaufinteressenten | Unterlage, die antwortet | Erhältlich bei |
|---|---|---|
| Wie alt ist die Heizung, und wurde sie regelmässig gewartet? | Installationsrechnung, Serviceberichte, Wartungsvertrag | Eigene Ablage, Heizungsfirma |
| Was kostet das Heizen pro Jahr? | Heizölrechnungen und Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre | Eigene Ablage |
| In welchem Zustand ist der Öltank? | Belege zu Kontrollen, Reinigung oder Sanierung des Tanks, soweit vorhanden | Eigene Ablage, Tankfirma |
| Wie steht das Haus energetisch da? | Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK), falls erstellt | Freiwillig, auf eigenen Auftrag |
| Was wurde bereits erneuert? | Rechnungen mit Datum, Baupläne, Baubewilligungen | Eigene Ablage, Bauamt der Gemeinde |
| Wie hoch ist der Versicherungswert? | Unterlagen zur Gebäudeschätzung | Gebäudeversicherung Thurgau (GVTG) |
| Sind die elektrischen Installationen geprüft? | Sicherheitsnachweis (SiNa) | Kontrollorgan für Elektroinstallationen |
Zur Elektrokontrolle: Wechselt ein Haus den Eigentümer, spricht man von einer Handänderung. Liegt die letzte Kontrolle der elektrischen Installationen dann mehr als fünf Jahre zurück, ist eine periodische Kontrolle fällig. Ein Erbgang zählt dabei nicht als Handänderung. Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, Stand 2019
Wie wirkt sich eine Ölheizung auf den Wert meines Hauses aus?
Eine Ölheizung ist ein Faktor unter mehreren und kein fester Abzug. Wie stark sie zählt, hängt vom Zustand der Anlage und des ganzen Hauses ab, von der Lage und davon, wer sich für das Haus interessiert. Eine belegte Prozentzahl dafür gibt es nicht, deshalb nennen wir auch keine.
Die Lage spielt eine grosse Rolle. Laut dem Thurgauer Eigenheim-Index von TKB und IAZI kostet ein identisches Musterhaus in den teuersten Ortschaften des Kantons rund eine Million Franken mehr als in den günstigsten (Stand April 2026). Am meisten zahlen Käufer in Kreuzlingen und in Seegemeinden wie Bottighofen, Gottlieben und Horn. Allerdings ist das Musterhaus 8 Jahre alt und in gutem bis sehr gutem Zustand. Ein älteres Haus mit Ölheizung lässt sich an diesen Werten deshalb nicht direkt messen. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Laut TKB entstehen im Thurgau jährlich nur rund 300 neue Einfamilienhäuser (Stand April 2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026. Raiffeisen sieht den Höhepunkt der Preisdynamik bei Eigenheimen jedoch überschritten und nennt die strengen Finanzierungsanforderungen als Bremse (Stand 24.09.2026). Unsere Einschätzung daraus: Für ältere Häuser gibt es Nachfrage, aber Käufer schauen genau hin, was nach dem Kauf noch investiert werden muss. Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, Stand 24.09.2026. Was in eine Bewertung einfliesst, lesen Sie unter Haus bewerten im Thurgau.
Sollte ich die Ölheizung vor dem Verkauf ersetzen?
Nicht zwingend. Ein Haus mit Ölheizung lässt sich auch im Ist-Zustand verkaufen, und ob sich ein Ersatz im Verkaufspreis wiederfindet, ist offen. Sinnvoll ist, zuerst den heutigen Wert und das Potenzial nach einer Erneuerung zu kennen und erst dann zu entscheiden.
Ein Ersatz macht das Haus für Käufer besser kalkulierbar. Dafür tragen Sie Planung, Bauzeit und Kosten selbst, unter Umständen noch während Sie im Haus wohnen. Zudem wählen Sie ein System, das vielleicht nicht den Vorstellungen der späteren Eigentümer entspricht.
Beim Verkauf im Ist-Zustand investieren Sie nichts mehr. Käufer, die ohnehin umbauen wollen, entscheiden dann selbst über Heizung und Dämmung. Dafür rechnen Käufer den Ersatz in ihr Budget ein, und je unklarer die Angaben sind, desto vorsichtiger fällt diese Rechnung aus. Wenn Sie einen Ersatz planen, klären Sie vorher bei Gemeinde und Kanton, welche Vorgaben dafür gelten. Mehr zur Abwägung finden Sie in den Ratgebern Renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen und Welche Renovationen den Verkauf erleichtern können.
Für diese Entscheidung hilft eine Einschätzung, die Lage, Zustand und Heizung zusammen betrachtet. Hilfreich sind dafür das Baujahr der Heizung, der letzte Servicebericht und Offerten für einen Ersatz, falls Sie solche bereits eingeholt haben.
Ist ein GEAK beim Hausverkauf im Thurgau Pflicht?
Nein. Der GEAK, der Gebäudeenergieausweis der Kantone, ist beim Verkauf im Thurgau freiwillig. Nach verfügbaren Übersichten ist er beim Verkauf nur in den Westschweizer Kantonen Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura vorgeschrieben (Stand September 2026).
Der Ausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht und wie gut die Gebäudehülle dämmt. Er ist zehn Jahre gültig. Bei einem Haus mit Ölheizung können Käufer den energetischen Zustand damit einordnen, statt ihn zu vermuten.
Der GEAK Plus ergänzt den Ausweis um Vorschläge für eine Erneuerung. Laut HEV Thurgau ist er nötig, wenn Fördergelder von mehr als CHF 10'000 beantragt werden (Stand September 2026). Welche Förderbeiträge der Kanton Thurgau aktuell gewährt und unter welchen Bedingungen, klären Sie direkt beim Kanton, bevor Sie Käufern dazu etwas zusagen. Ein GEAK vor dem Verkauf verursacht Aufwand und Kosten, gibt aber beiden Seiten eine gemeinsame Grundlage. Quelle: HEV Thurgau, GEAK Gebäudeenergieausweis der Kantone, Stand September 2026
Was gilt steuerlich, wenn ich vor dem Verkauf in die Heizung investiere?
Die Grundstückgewinnsteuer ist die Steuer auf dem Gewinn beim Verkauf. Wertvermehrende Investitionen zählen dabei zu den Anlagekosten, also zu Kaufpreis plus Investitionen, und senken so den steuerbaren Gewinn. Werterhaltender Unterhalt bewahrt nur den bisherigen Zustand und ist nicht anrechenbar. Ob und wie weit ein Heizungsersatz als wertvermehrend gilt, beurteilt die Steuerverwaltung. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen mit Datum auf.
Im Thurgau beträgt die Grundstückgewinnsteuer 40 % des Gewinns. Ab sechs Jahren Besitzdauer sinkt der Steuerbetrag um 4 %, mit jedem weiteren Jahr um weitere 4 %, höchstens um 72 % ab 23 Jahren (§ 136 Abs. 2 StG TG; Quelle: Steuerverwaltung Thurgau). Der effektive Satz liegt dann bei 11,2 % des Gewinns (Stand September 2026). Je länger Sie das Haus besitzen, desto weniger Steuern spart Ihnen also eine anrechenbare Investition. Den Betrag für Ihren Fall berechnet der offizielle Steuerrechner des Kantons Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026; Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Rechenbeispiel (Illustration mit den Thurgauer Sätzen, Stand September 2026): Angenommen, die Steuerverwaltung anerkennt CHF 50'000 einer Investition als wertvermehrend. Dann sinkt der steuerbare Gewinn um CHF 50'000 und die Steuer vor dem Besitzdauerabzug um 40 % davon, also um CHF 20'000. Nach 23 und mehr Besitzjahren (Abzug 72 %) sparen Sie damit noch CHF 5'600 Steuern, nach zehn Besitzjahren (Abzug 20 %) CHF 16'000. In beiden Fällen deckt die Steuerersparnis nur einen Teil der Investition.
Ab 01.01.2029 ändert sich die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum. Der Bundesrat hat das Bundesgesetz am 01.04.2026 auf diesen Termin in Kraft gesetzt (Quelle: AS 2026 213, Stand 01.04.2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Seite 6, Stand April 2026. Mit dem Systemwechsel entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum der Eigenmietwert, also das fiktive Einkommen, das Eigentümer heute für die eigene Liegenschaft versteuern. Gleichzeitig können Eigentümer die Unterhaltskosten dafür nicht mehr abziehen, das bleibt nur bei vermieteten Liegenschaften möglich (Art. 32a DBG, Art. 9a StHG). Kantone dürfen einen Abzug für Energiesparmassnahmen längstens bis 2050 weiterführen; ob der Thurgau das tut, war bis 27.09.2026 nicht entschieden. Quelle: Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, AS 2026 213, Inkraftsetzung 01.04.2026. Sätze, Aufschub und Ablauf erklärt unsere Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Häufige Fragen
Kann ich ein Haus mit Ölheizung verkaufen, ohne die Heizung zu ersetzen?
Ja, eine bestehende Ölheizung steht einem Verkauf nicht im Weg. Wichtig ist, dass Kaufinteressenten Alter, Zustand und Betriebskosten nachvollziehen können. Wie ein Verkauf im Thurgau abläuft, zeigt die Seite Haus verkaufen im Thurgau.
Soll ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen?
Beides hat Vor- und Nachteile. Eine Renovation kann Fragen von Käufern vorwegnehmen, bindet aber Geld und Zeit, und ob sie sich im Preis zeigt, ist offen. Ein Verkauf im Ist-Zustand lässt Käufern die Wahl, verlangt aber vollständige Angaben zum Zustand. Kennen Sie zuerst den heutigen Wert und das Potenzial, fällt die Entscheidung leichter.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Üblich sind ein aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt Ihres Bezirks, Pläne und Baubewilligungen, die Unterlagen der Gebäudeversicherung Thurgau und Belege zu Investitionen. Bei einer Ölheizung kommen Serviceberichte, Heizkostenbelege und Unterlagen zum Tank dazu. Für eine erste Einschätzung genügen weniger Angaben, wie der Ratgeber Welche Angaben braucht man für eine Immobilienbewertung? zeigt.
Soll ich meine Immobilie bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen will?
Das kann sinnvoll sein, gerade wenn eine grössere Investition wie ein Heizungsersatz ansteht. Eine Einschätzung zeigt, in welchem Verhältnis die Investition zum heutigen Wert steht, und sie verpflichtet Sie zu nichts. Mehr dazu im Ratgeber Bewerten lassen, ohne schon verkaufen zu wollen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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