Kurz gesagt
Die Wertquote ist der Anteil Ihrer Wohnung am ganzen Grundstück mit Gebäude. Sie ist im Begründungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgehalten. Vor allem bestimmt sie, welchen Teil der gemeinsamen Kosten Sie tragen, und sie zählt bei bestimmten Beschlüssen der Versammlung. Einen Preis in Franken nennt sie nicht: Was Ihre Wohnung wert ist, hängt von Lage, Zustand, Grösse, Ausbau und Nachfrage ab. Beim Verkauf wirkt die Wertquote indirekt, weil Käufer auf die laufenden Beiträge, den Erneuerungsfonds und die Protokolle der Gemeinschaft achten.
Was ist die Wertquote im Stockwerkeigentum?
Die Wertquote gibt an, wie gross der Anteil einer Wohnung am ganzen Grundstück mit Gebäude ist. Ausgedrückt wird sie als Bruchteil des Ganzen. Festgelegt wird sie, wenn ein Haus in Stockwerkeigentum aufgeteilt wird, und sie steht im Begründungsakt. Das ist die Urkunde, mit der das Stockwerkeigentum entsteht und die einzelnen Einheiten beschrieben werden.
Stockwerkeigentum heisst: Sie besitzen einen Anteil am ganzen Haus und haben an Ihrer Wohnung ein Sonderrecht. Sie dürfen sie also allein nutzen und innen ausbauen. Dach, Fassade, Treppenhaus und Umgebung gehören allen gemeinsam. Die Wertquote beziffert, wie gross Ihr Anteil an diesem Ganzen ist.
Die Quote bildet ab, wie sich die Werte der Einheiten zueinander verhalten, so wie das bei der Begründung festgelegt wurde, etwa nach Grösse und Lage im Haus. Die Regeln dazu stehen im Zivilgesetzbuch in Art. 712a bis 712t. Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Stand 01.07.2026
Ist die Wertquote der Wert meiner Wohnung?
Nein. Die Wertquote ist eine Verhältniszahl innerhalb Ihres Hauses und kein Preis in Franken. Was Ihre Wohnung heute wert ist, ergibt sich am Markt aus Lage, Zustand, Grösse, Ausbau und Nachfrage.
Die Quote wird bei der Begründung festgelegt und danach nicht laufend angepasst. Ausserdem beschreibt sie nur das Verhältnis innerhalb des eigenen Hauses. Wer daraus einen Preis ableitet, setzt ihn leicht zu tief oder zu hoch an.
Wie stark allein der Standort zählt, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index der TKB mit dem IAZI. Für dieselbe Musterwohnung mit 115 m² Nettowohnfläche und 4,5 Zimmern nennt er im Kantonsmittel rund CHF 850'000. In Kreuzlingen sind es CHF 1'043'000, in Frauenfeld CHF 1'003'000, in Weinfelden CHF 905'000 und in Münchwilen CHF 841'000 (Stand April 2026). Eigentumswohnungen im Thurgau wurden von April 2025 bis März 2026 um 4,4 % teurer. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Die Quote sagt also etwas über Ihre laufenden Kosten aus, nicht über den Preis. Die verschiedenen Wertbegriffe erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis. Wie sich der Steuerwert davon unterscheidet, zeigt der Beitrag Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Welche Rolle spielt die Wertquote beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Beim Verkauf wirkt die Wertquote indirekt. Sie bestimmt, welchen Teil der gemeinsamen Kosten der Käufer künftig trägt, und sie zählt bei bestimmten Beschlüssen der Gemeinschaft. Kaufinteressenten achten deshalb auf die Beiträge und den Zustand des Hauses, nicht auf die Quote selbst.
| Bereich | Was gilt | Bedeutung beim Verkauf |
|---|---|---|
| Gemeinsame Kosten | Unterhalt, Verwaltung, Abgaben sowie Zins und Amortisation gemeinsamer Pfandschulden werden nach Wertquoten verteilt (ZGB Art. 712h) | Käufer prüfen, welche Beiträge künftig auf die Wohnung entfallen |
| Reglement | Eine Änderung braucht die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertritt (ZGB Art. 712g Abs. 3) | Die Quote bestimmt mit, wie viel Gewicht die Wohnung bei solchen Beschlüssen hat |
| Offene Beiträge | Die Gemeinschaft hat für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre Anspruch auf ein Pfandrecht (ZGB Art. 712i) | Käufer verlangen einen Nachweis, dass die Beiträge bezahlt sind |
| Erneuerungsfonds | Über seine Schaffung entscheidet die Versammlung (ZGB Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5) | Der Anteil geht mit der Wohnung auf den Käufer über und wird nicht ausbezahlt |
| Verkaufspreis | Er ergibt sich am Markt, nicht aus der Quote | Massgebend sind Lage, Zustand, Grösse, Ausbau und Nachfrage |
| Grundstückgewinnsteuer | Der Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anlagekosten (StG TG §§ 131 und 133) | Die Wertquote spielt für die Berechnung keine Rolle |
Ein Pfandrecht ist eine Sicherheit, die auf der Wohnung selbst lastet. Weil die Gemeinschaft es für Beiträge der letzten drei Jahre verlangen kann, wollen Käufer sicher sein, dass nichts offen ist. Prüfen Sie vor ersten Gesprächen auch, ob im Begründungsakt besondere Rechte der übrigen Eigentümer stehen, etwa ein Einspracherecht gegen den Verkauf. Quelle: ZGB Art. 712c bis 712m, Stand 01.07.2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026
Welche Unterlagen zur Wertquote brauche ich für den Verkauf?
Zusätzlich zu den üblichen Dokumenten brauchen Sie die Unterlagen der Gemeinschaft, allen voran den Begründungsakt mit den Wertquoten. Die meisten davon erhalten Sie bei der Verwaltung. Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt Ihres Bezirks aus, also Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen oder Weinfelden.
- Begründungsakt mit den Wertquoten aller Einheiten
- Reglement, also die Regeln der Gemeinschaft für Verwaltung und Benutzung
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Jahresrechnungen und Budget
- Aktueller Stand des Erneuerungsfonds
- Nebenkostenabrechnungen und Nachweis bezahlter Beiträge
- Angaben zu Sondernutzungsrechten, also dem alleinigen Nutzungsrecht etwa an Parkplatz, Gartenanteil oder Balkon
Ein Grundbuchauszug kostet CHF 50 für 1 bis 5 Seiten und CHF 100 ab 6 Seiten (Stand 01.01.2026). Der Verkauf einer Stockwerkeinheit gilt ausserdem als Handänderung im Sinne der Niederspannungs-Installationsverordnung, also der Bundesvorschriften für Elektroinstallationen. Liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück, ist eine periodische Kontrolle fällig. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026, Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, Stand 2019
Welche Angaben für eine erste Einschätzung reichen, zeigt der Ratgeber Welche Angaben braucht man für eine Immobilienbewertung?
Was passiert mit dem Erneuerungsfonds beim Verkauf?
Ihr Anteil am Erneuerungsfonds wird nicht ausbezahlt. Er geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Der Erneuerungsfonds ist die gemeinsame Rücklage für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten; ob es ihn gibt, beschliesst die Versammlung.
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein solcher Fonds nicht, in der Praxis aber die Regel. Der Hauseigentümerverband Region Winterthur empfiehlt eine jährliche Einlage von über 1 % des Gebäudeversicherungswerts (Stand 2018). Quelle: HEV Region Winterthur, Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum, Stand 13.11.2018
Für Käufer ist der Fonds ein Gradmesser. Ein ausreichender Stand und klare Protokolle zu anstehenden Arbeiten geben Sicherheit. Ist der Fonds knapp und steht eine grössere Sanierung an, rechnen Käufer mit Sonderbeiträgen. Diese werden nach dem Verteilschlüssel der Gemeinschaft auf die Einheiten verteilt.
Was kostet der Verkauf einer Eigentumswohnung im Thurgau?
Für Eigentumswohnungen gelten im Thurgau dieselben Steuern und Gebühren wie für Häuser. Die Wertquote ändert daran nichts, massgebend sind Vertragswert und Gewinn.
Die Handänderungssteuer, eine Steuer auf den Eigentumswechsel, beträgt 1 % des Vertragswerts, also des Kaufpreises laut Vertrag. Gesetzlich schuldet sie der Erwerber, der Verkäufer haftet solidarisch. Beim staatlichen Grundbuchamt und Notariat kommen Gebühren dazu: die Beurkundung mit 1 ‰ (mindestens CHF 100, höchstens CHF 5'000, zuzüglich 8,1 % MWST), die Handänderungsgebühr mit 4 ‰ (mindestens CHF 100, höchstens CHF 20'000) und die Publikationsgebühr von CHF 50, Stand 01.01.2026. Der Grosse Rat hat im Januar 2026 in zweiter Lesung eine Senkung der Handänderungsgebühr auf 2,5 ‰ beschlossen. Wann sie in Kraft tritt, war im September 2026 noch offen; den aktuellen Satz nennt Ihnen das Grundbuchamt. Quelle: Preisliste Grundbuchamt und Notariat Thurgau, Stand 01.01.2026, Quelle: SP Thurgau, Grossratsgeflüster, Stand 14.01.2026, Quelle: Kanton Thurgau, Medienmitteilung zum Antrag des Regierungsrats, Stand 27.06.2025
Rechenbeispiel des Kantons (Stand 01.01.2024): Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 ergeben Beurkundung samt Mehrwertsteuer, Handänderungsgebühr, Handänderungssteuer und Publikation zusammen CHF 15'131. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Gebühren Handänderung, Stand 01.01.2024
Auf den Gewinn aus dem Verkauf erhebt der Kanton die Grundstückgewinnsteuer. Das Steuergesetz des Kantons Thurgau sieht 40 % des Gewinns vor. Ab sechs Jahren Eigentumsdauer gibt es einen Abzug von 4 % pro Jahr (bei 6 Jahren 4 %), höchstens 72 %, erreicht nach 23 Jahren; damit bleiben effektiv 11,2 % (Stand September 2026). Als Gewinn gilt der Erlös abzüglich der Anlagekosten, also Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen. Die Steuerverwaltung bietet dafür einen offiziellen Rechner an. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026. Einen Überblick geben der Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau und die Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Wie finde ich heraus, was meine Eigentumswohnung im Thurgau wert ist?
Ausgangspunkt ist der Vergleich mit dem Markt, nicht die Wertquote. Wichtig ist die Lage in der Gemeinde und im Haus, etwa die Sicht auf den Bodensee. Dazu kommen Wohnfläche, Zustand, Ausbau und Parkplatz sowie die Verhältnisse der Gemeinschaft mit Fonds und anstehenden Arbeiten.
Eine marktbasierte Einschätzung gibt Orientierung, ist aber kein Verkehrswertgutachten. Wer die Unterlagen der Gemeinschaft kennt, kann Fragen von Kaufinteressenten ruhig beantworten und einen Preis besser einordnen. Worauf es bei Eigentumswohnungen ankommt, zeigt die Seite Eigentumswohnung bewerten im Thurgau. Was ein zu hoch angesetzter Preis auslösen kann, beschreibt der Ratgeber Was passiert, wenn eine Immobilie zu teuer angeboten wird?
Den Wert zu kennen, verpflichtet Sie zu nichts, und Sie entscheiden, wie es weitergeht. Ein sinnvoller nächster Schritt: Fordern Sie Begründungsakt, Reglement und die letzte Jahresrechnung bei der Verwaltung an, bestellen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und klären Sie Steuerfragen mit der Steuerverwaltung oder einer Fachperson. Wer schon an einen Verkauf denkt, findet den Ablauf unter Wohnung verkaufen im Thurgau.
Häufige Fragen
Wo finde ich die Wertquote meiner Eigentumswohnung?
Die Wertquote steht im Begründungsakt Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Eine Kopie erhalten Sie in der Regel bei der Verwaltung. Auskunft zu den Einträgen Ihrer Einheit gibt auch das Grundbuchamt Ihres Bezirks.
Kann die Wertquote nachträglich geändert werden?
Die Wertquote ist im Begründungsakt festgelegt und betrifft immer auch die übrigen Stockwerkeigentümer. Deshalb können Sie sie nicht allein ändern. Nach baulichen Veränderungen kann eine Anpassung ein Thema sein. Ob und wie das in Ihrem Fall möglich ist, klären Sie mit dem Grundbuchamt oder einer Fachperson.
Zählt in der Versammlung meine Stimme oder meine Wertquote?
Das hängt vom Beschluss ab. Für eine Änderung des Reglements braucht es nach Gesetz die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertritt. Hier zählen also sowohl die Köpfe als auch die Quoten. Für andere Beschlüsse können je nach Geschäft andere Mehrheiten gelten; Auskunft gibt die Verwaltung Ihrer Gemeinschaft.
Können die anderen Stockwerkeigentümer meinen Verkauf verhindern?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben die übrigen Stockwerkeigentümer nicht. Im Begründungsakt kann aber ein Einspracherecht gegen den Verkauf vereinbart sein. Eine solche Einsprache muss innert 14 Tagen erfolgen und wirkt nur aus wichtigem Grund (ZGB Art. 712c Abs. 2).
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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