Kurz gesagt
Nein, Pflicht ist ein Makler nicht. Kein Gesetz schreibt ihn vor, und im Thurgau beurkundet ohnehin eines der fünf staatlichen Notariate den Kaufvertrag. Wer ohne Makler verkauft, spart die Provision, übernimmt aber Preisfindung, Inserat, Besichtigungen, Verhandlung und die Prüfung der Kaufinteressenten selbst. Mit Makler geben Sie diese Arbeit ab und bezahlen eine Provision, die nach Obligationenrecht erst mit dem Abschluss verdient ist. Welcher Weg passt, hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Erfahrung und Ihrer Nähe zum Objekt ab. In beiden Fällen entscheidet ein realistischer Preis.
Kann ich mein Haus im Thurgau ohne Makler verkaufen?
Ja. Ein Makler ist rechtlich keine Voraussetzung, um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Vorgeschrieben ist, dass der Kaufvertrag öffentlich beurkundet wird, also vom Notariat in einer amtlichen Urkunde festgehalten (OR Art. 216).
Im Thurgau übernehmen das fünf staatliche Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Die Beurkundung ist dieselbe, ob ein Makler beteiligt war oder nicht. Das Notariat sucht aber keine Interessenten, schlägt keinen Preis vor und verhandelt für keine Seite. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026
Wer privat verkauft, erledigt die Arbeit vor dem Notartermin selbst: Preis festlegen, Unterlagen zusammenstellen, eine Verkaufsdokumentation mit Beschrieb, Fotos und Grundrissen erstellen, Besichtigungen führen, verhandeln. Die Schritte zeigt der Ratgeber zum Ablauf eines Hausverkaufs im Thurgau, den Überblick die Seite Haus verkaufen im Thurgau.
Was macht ein Makler beim Hausverkauf?
Ein Makler weist gegen Bezahlung Kaufinteressenten nach oder vermittelt den Abschluss des Kaufvertrags. So umschreibt das Obligationenrecht den Mäklervertrag, wie der Maklervertrag im Gesetz heisst (OR Art. 412). Was konkret dazugehört, etwa Preisvorschlag, Verkaufsdokumentation, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung, legen Sie im Auftrag fest.
Für den Mäklervertrag gelten die Regeln des einfachen Auftrags, eine besondere Form schreibt das Gesetz nicht vor. Halten Sie trotzdem schriftlich fest, welche Leistungen enthalten sind, wie hoch die Provision ist und ob die Mehrwertsteuer dazukommt. Fehlt eine Abmachung zur Höhe, gilt der übliche Lohn (OR Art. 414).
Das Gesetz schützt Auftraggeber an zwei Stellen. Wer vertragswidrig oder entgegen Treu und Glauben auch für die Gegenseite tätig ist, verliert den Anspruch auf den Lohn (Art. 415). Einen unverhältnismässig hohen Lohn für einen Grundstückkauf kann das Gericht auf Antrag herabsetzen (Art. 417). Quelle: Obligationenrecht Art. 412 bis 418, Stand 08.07.2025
Wie viel kostet ein Makler beim Hausverkauf?
Die Provision ist frei verhandelbar und nach Gesetz erst geschuldet, wenn der Kaufvertrag dank Nachweis oder Vermittlung zustande kommt (OR Art. 413). Schweizweit gelten 2 bis 3 % des Verkaufspreises als üblich (ESTV, Stand Februar 2024), bezahlt in der Regel von der verkaufenden Partei (Homegate, Stand 01.12.2025). Eine eigene Bandbreite für den Thurgau ist nicht belegt, massgebend ist die Vereinbarung.
Rechenbeispiel: Das Musterhaus des Thurgauer Eigenheim-Index (freistehend, acht Jahre alt, 180 m² Wohnfläche) liegt im Kantonsmittel bei rund CHF 1'450'000 (Stand April 2026). Bei 2 % Provision wären das CHF 29'000, bei 3 % CHF 43'500 (übliche Bandbreite laut ESTV, Stand Februar 2024). Ob die Mehrwertsteuer darin enthalten ist, regelt der Vertrag.
Daneben gibt es Modelle mit Festpreis statt Prozenthonorar und Anbieter, die Inserate separat verrechnen. Vergleichen Sie Offerten deshalb nach dem Gesamtbetrag und den enthaltenen Leistungen; mehr dazu im Ratgeber Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?
Steuerlich zählen übliche Provisionen zu den abziehbaren Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer und senken den steuerbaren Gewinn. Wie stark, rechnet der Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau durch; Hintergründe stehen auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024; Quelle: Homegate, Maklerprovision, Stand 01.12.2025; Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Welche Vor- und Nachteile hat ein Verkauf mit oder ohne Makler?
Ohne Makler sparen Sie die Provision und behalten jede Entscheidung in der eigenen Hand, tragen dafür aber Aufwand und Risiko selbst. Mit Makler geben Sie Zeit, Organisation und einen Teil der Verhandlung ab und bezahlen dafür. Keiner der beiden Wege ist grundsätzlich besser, die Übersicht zeigt die Unterschiede.
| Thema | Ohne Makler | Mit Makler |
|---|---|---|
| Kosten | Keine Provision, eigene Ausgaben für Inserate, Fotos und Unterlagen | Provision nach Vereinbarung, erst mit dem Abschluss verdient |
| Preisfindung | Eigene Recherche, auf Wunsch mit separater Einschätzung | Preisvorschlag, den Sie prüfen und freigeben |
| Zeitaufwand | Anfragen, Besichtigungen und Rückfragen liegen bei Ihnen | Termine und Korrespondenz lassen sich weitgehend abgeben |
| Verhandlung | Direkter Kontakt, aber persönliche Nähe zum eigenen Haus | Eine Drittperson verhandelt mit mehr Distanz |
| Prüfung der Interessenten | Finanzierungsnachweis selbst einfordern und beurteilen | Je nach Auftrag Teil der Leistung |
| Kaufvertrag und Notariat | Angaben für den Vertrag selbst ans Notariat liefern | Je nach Auftrag koordiniert, Beurkundung gleich |
Auch mit Makler bleiben Sie Vertragspartei: Über Angebotspreis, Käuferschaft und Unterschrift entscheiden Sie. Weil der Lohn erst mit dem Abschluss verdient ist, hat ein Makler ein Interesse daran, dass ein Verkauf zustande kommt. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift, wie der vorgeschlagene Preis begründet wird und wer über spätere Preisanpassungen entscheidet.
Wie finde ich ohne Makler den richtigen Verkaufspreis?
Mit einer Einschätzung, die Lage, Zustand, Ausbau und aktuelle Marktdaten berücksichtigt, nicht mit dem Steuerwert oder dem damaligen Kaufpreis. Ein zu tiefer Preis kostet Sie Geld, ein zu hoher hält Interessenten fern und lässt das Inserat lange stehen. Das gilt mit und ohne Makler.
Der Steuerwert, auch amtlicher Verkehrswert genannt, ist eine steuerliche Grösse. Bei Einfamilienhäusern liegt er laut Steuerverwaltung Thurgau typischerweise unter dem Kaufpreis. Wer ihn als Angebotspreis übernimmt, riskiert, zu günstig zu verkaufen; mehr dazu im Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Wie stark die Lage zählt, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index: Für ein identisches Haus liegen zwischen den günstigsten und den teuersten Ortschaften des Kantons rund eine Million Franken (Stand April 2026). Kreuzlingen und Seegemeinden am Bodensee wie Bottighofen oder Gottlieben gehören zu den teuersten Lagen, viele Gemeinden im Bezirk Weinfelden zu den preiswerteren. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Zur Orientierung gibt es drei Stufen: die Online-Ersteinschätzung anhand von Objekt- und Marktdaten, die persönliche Marktwerteinschätzung mit Blick auf Lage, Zustand, Ausbau und Besonderheiten und das Verkehrswertgutachten einer qualifizierten Fachperson. Was die Wege leisten, erklärt der Ratgeber Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für mein Haus?
Was sollte ich beim Verkauf ohne Makler besonders beachten?
Vor allem drei Punkte: vollständige Unterlagen, eine geprüfte Finanzierung der Kaufinteressenten und verbindliche Abmachungen erst beim Notariat. Dazu kommen Gebühren und Steuern, die mit und ohne Makler anfallen.
Kaufinteressenten verlangen typischerweise einen aktuellen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt des Bezirks, Pläne, den Versicherungswert der Gebäudeversicherung Thurgau und Belege zu Renovationen, bei Stockwerkeigentum zudem Reglement, Protokolle und den Stand des Erneuerungsfonds, der gemeinsamen Rücklage für Erneuerungen. Liegt die letzte Elektrokontrolle mehr als fünf Jahre zurück, ist bei einer Handänderung, also dem Eigentümerwechsel, eine periodische Kontrolle fällig. Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, Stand 2019
Lassen Sie sich vor einer Zusage zeigen, dass die Finanzierung steht, etwa mit einer Bestätigung der Bank. Eine nur schriftliche Reservationsvereinbarung mit Kaufverpflichtung ist nach OR Art. 216 nichtig; eine Reservationszahlung kann grundsätzlich zurückgefordert werden, behalten dürfen Sie nur effektive, in guten Treuen getätigte Aufwände. Verbindlich wird eine Reservation erst als öffentlich beurkundeter Vorvertrag. Quelle: Notariate Kanton Zürich, Reservationsvereinbarung, Stand 07.09.2025
Mit und ohne Makler fallen die Gebühren für Grundbuch und Notariat gleich an, ebenso die Handänderungssteuer. Diese schuldet gesetzlich die erwerbende Partei, Sie haften solidarisch. Auch die Grundstückgewinnsteuer auf Ihrem Gewinn fällt an. Eine übliche Maklerprovision ist dabei abziehbar und senkt den steuerbaren Gewinn (ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024). Das Formular „Angaben für Grundstückkaufvertrag“ der Grundbuchämter fragt ab, ob die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt wird. In der Regel wird sie sichergestellt, weil sonst das Kaufobjekt und damit die erwerbende Partei haftet. Überblick: Handänderungssteuer im Thurgau und Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Angaben für Grundstückkaufvertrag, Stand September 2026
Wann passt ein Verkauf ohne Makler und wann eher mit Makler?
Ohne Makler passt es eher, wenn Sie Zeit haben, in der Nähe wohnen, gerne selbst verhandeln oder bereits Interessenten kennen, etwa aus Nachbarschaft oder Familie. Ein Makler entlastet eher, wenn Sie weggezogen sind, beruflich oder gesundheitlich eingespannt sind oder den Verkauf emotional lieber auf Distanz halten.
Bei einer Erbengemeinschaft braucht ein Verkauf die Zustimmung aller Erben (ZGB Art. 602). Dann hilft zuerst eine gemeinsame Grundlage zum Wert; ob privat oder mit Makler verkauft wird, ist der zweite Schritt. Quelle: Zivilgesetzbuch, Stand 23.01.2023
Für beide Wege hilft eine Preisspanne als Ausgangspunkt. Welche Faktoren sie bestimmen, erklärt der Ratgeber Was ist mein Haus im Thurgau wert?.
Häufige Fragen
Wer bezahlt den Makler beim Hausverkauf?
Den Makler bezahlt, wer ihn beauftragt hat, beim Hausverkauf in der Regel die verkaufende Partei. Höhe und Fälligkeit richten sich nach dem Vertrag. Fehlt eine Abmachung zur Höhe, gilt nach OR Art. 414 der übliche Lohn.
Braucht es beim Hausverkauf ohne Makler einen Notar?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (OR Art. 216). Im Thurgau übernehmen das die staatlichen Notariate, mit und ohne Makler in gleicher Form.
Ist die Maklerprovision steuerlich abziehbar?
Bei der Grundstückgewinnsteuer gelten übliche Maklerprovisionen als abziehbare Kosten. Sie senken den steuerbaren Gewinn aus dem Verkauf. Die konkrete Berechnung liefern der Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau oder eine Fachperson.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Kaufinteressenten vergleichen mit ähnlichen Angeboten und melden sich seltener, das Inserat bleibt länger sichtbar. Spätere Preissenkungen fallen auf und können die Verhandlungsposition schwächen. Eine Einschätzung vor dem Start hilft, den Angebotspreis nachvollziehbar zu begründen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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