Kurz gesagt
Für einen Verkauf spricht, dass ein nicht mehr selbst genutztes Eigenheim Kapital bindet und laufend Kosten und Arbeit verursacht. Zudem ist ein wichtiger Steueraufschub an die Selbstnutzung geknüpft. Gegen einen Verkauf spricht, dass Wohnraum im Thurgau knapp ist und das Risiko eines längeren Leerstands bei einer Vermietung derzeit eher klein ist. Wer Liquidität braucht, nicht Vermieter sein möchte oder in eine kleinere Wohnung zieht, hat gute Gründe zu verkaufen. Wer Zeit und Reserven für die Verwaltung hat, kann auch behalten. Entscheidend ist der Vergleich mit realistischen Zahlen.
Was spricht für den Verkauf einer nicht genutzten Immobilie?
Wird das Eigenheim nicht mehr selbst genutzt, beendet ein Verkauf die laufenden Kosten, die Pflichten für den Unterhalt und das Risiko eines leer stehenden Hauses. Das gebundene Kapital wird wieder verfügbar. Zudem lässt sich die Grundstückgewinnsteuer, also die Steuer auf dem Verkaufsgewinn, unter Umständen aufschieben. Das gilt, wenn Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst genutzt haben (nicht vermietet, keine Zweitwohnung) und in der Regel innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf eine selbst genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz erwerben (sogenannte Ersatzbeschaffung). Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Ein leeres Haus kostet weiter: Hypothekarzinsen, Gebäudeversicherung, Heizung, Kontrollgänge und Unterhalt. Dazu kommt im Thurgau die Liegenschaftensteuer von 0,5 ‰ des Steuerwerts, also des amtlich geschätzten Verkehrswerts. Sie wird bis und mit 2028 erhoben und fällt ab 2029 weg (Stand September 2026). Je länger ein Haus leer steht, desto eher bleiben Schäden unbemerkt. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Die Grundstückgewinnsteuer erfasst den Gewinn, also den Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis und wertvermehrender Investitionen. Im Thurgau beträgt sie 40 % des Gewinns. Ab sechs Jahren Besitzdauer gibt es einen Abzug von 4 % pro Jahr auf dem Steuerbetrag, höchstens 72 % nach 23 Jahren. Das senkt die Belastung auf effektiv 11,2 % des Gewinns (Stand September 2026). Wer 23 Jahre oder länger Eigentümer ist, spart durch weiteres Abwarten keine Grundstückgewinnsteuer mehr. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026 Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026
Was spricht dafür, das Haus zu behalten und zu vermieten?
Wer das Haus behält, bleibt Eigentümer eines Sachwerts, erzielt Mieteinnahmen und kann später über einen Verkauf entscheiden. Das Risiko, lange keine Mieter zu haben, ist im Thurgau derzeit eher klein, weil Wohnungen knapp sind. Dafür übernehmen Sie die Pflichten eines Vermieters.
Die Leerwohnungsziffer, also der Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Bestand, lag im Thurgau bei 1,10 % oder 1'642 Wohnungen (Stand 01.06.2026). Im Jahr 2021 waren es noch 2,21 %. Einfamilienhäuser machen 30 % des Bestands aus, aber nur 17 % der leer stehenden Wohnungen. Einfamilienhäuser stehen also seltener leer als der übrige Wohnungsbestand. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Stand 01.06.2026
Wie viel Ertrag bleibt, hängt auch vom Referenzzinssatz ab. Er wird aus dem durchschnittlichen Hypothekarzins der Banken abgeleitet und gilt im Mietrecht als Massstab für Mietzinsanpassungen in laufenden Verträgen. Er lag bei 1,25 %, der Durchschnittshypothekarzins bei 1,32 % (Stand März 2026). Bestehende Mieten lassen sich also nicht frei erhöhen, sondern nur nach den Regeln des Mietrechts. Quelle: watson, Stand 24.09.2026
Dagegen steht der Aufwand für Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen und Mieterwechsel. Eine Verwaltung kann diese Aufgaben gegen Honorar übernehmen. Wer später doch verkauft, verkauft mit Mieter, denn nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ (OR Art. 261) geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie verkaufen oder vermieten.
Welche Möglichkeiten gibt es für ein Haus, das man nicht mehr selbst bewohnt?
Grundsätzlich gibt es vier Wege: verkaufen, vermieten, vorerst leer lassen oder innerhalb der Familie übertragen. Keiner davon passt für alle. Die Tabelle stellt die Vor- und Nachteile gegenüber.
| Weg | Was dafür spricht | Was dagegen spricht | Passt eher, wenn |
|---|---|---|---|
| Verkaufen | Kapital wird frei, keine Pflichten als Vermieter, Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung möglich, wenn das Haus dauernd und ausschliesslich selbst genutzt war (Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4) | Grundstückgewinnsteuer und Verkaufskosten, endgültiger Abschied, künftige Wertentwicklung entfällt | Sie Liquidität brauchen, in eine eigene Wohnung ziehen oder kein Mietobjekt betreuen möchten |
| Vermieten | Laufende Mieteinnahmen, Haus bleibt im Besitz, Verkauf bleibt später möglich | Aufwand als Vermieter, Mietrecht begrenzt Anpassungen, Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung kann entfallen | Sie das Kapital nicht brauchen und Zeit oder eine Verwaltung haben |
| Vorerst leer lassen | Volle Flexibilität, Zeit für den Entscheid | Kosten ohne Ertrag, Risiko unbemerkter Schäden | der Entscheid nur für kurze Zeit offen bleibt |
| In der Familie übertragen | Haus bleibt in der Familie, Nachkommen zahlen im Thurgau keine Schenkungssteuer (ESchG § 7 Abs. 1), bei Schenkung oder Erbvorbezug wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben (StG § 129 Abs. 1 Ziff. 1; Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 3), bei einem Verkauf zum Marktwert nicht | Wert und Ausgleich unter Geschwistern sind zu klären | ein Kind das Haus selbst nutzen möchte |
Weitere Entscheidungshilfen bietet der Entscheidungs-Hub zu verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren. Wer das Haus an die Kinder übertragen möchte, findet die Grundlagen im Ratgeber zur Schenkungssteuer im Thurgau.
Wo wohne ich nach dem Verkauf, wenn das Haus nicht mehr altersgerecht ist?
Klären Sie zuerst, wo und wie Sie künftig wohnen möchten, und erst danach den Verkauf. Infrage kommen eine Mietwohnung, eine kleinere Eigentumswohnung oder eine Wohnung mit Serviceangebot. Von der Reihenfolge hängt ab, ob Sie ohne Zeitdruck umziehen können.
Die Suche braucht Zeit. Die Leerwohnungsziffer von 1,10 % im Kanton und 0,91 % im Bezirk Frauenfeld (Stand 01.06.2026) betrifft auch Sie als Wohnungssuchende. Hindernisarme Wohnungen in Frauenfeld, Weinfelden, Kreuzlingen oder Arbon stehen nicht in beliebiger Auswahl zur Verfügung. Ob Sie zuerst verkaufen oder zuerst kaufen sollten, erklärt der Ratgeber Erst das Haus verkaufen oder zuerst eine neue Wohnung kaufen. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Stand 01.06.2026
Vielen fällt der Abschied vom eigenen Haus schwer. Laut Raiffeisen ziehen nur rund 1,5 % der Wohneigentümer im Rentenalter pro Jahr um, die grosse Mehrheit bleibt bis ins hohe Alter im Eigenheim (Stand 2025). Im Thurgau ist rund ein Fünftel der Bevölkerung 65 Jahre oder älter (Stand 31.12.2025). Sie stehen mit dieser Frage nicht allein, und nichts zwingt Sie zu einem überstürzten Entscheid. Welche Fragen Sie vor diesem Schritt klären sollten, zeigt der Ratgeber Haus im Alter verkaufen. Quelle: Raiffeisen, Immobilien Schweiz 3Q 2025, Stand 28.08.2025 Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Stand 31.12.2025
Was passiert mit der Grundstückgewinnsteuer, wenn ich nicht mehr im Haus wohne?
Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt und kaufen Sie innert angemessener Frist eine selbst genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden. Ist das Haus vermietet oder nur noch Zweitwohnung, entfällt diese Möglichkeit nach der Thurgauer Steuerpraxis in der Regel. Der Aufschub ist also an die Selbstnutzung geknüpft.
Als Frist nennt die Steuerpraxis in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf, gerechnet ab dem Grundbucheintrag (Stand Juli 2024). Aufgeschoben wird der Gewinn nur so weit, wie der Betrag für das Ersatzobjekt die Anlagekosten des verkauften Hauses übersteigt. Zu den Anlagekosten zählen der Kaufpreis und die wertvermehrenden Investitionen. Wer den ganzen Erlös reinvestiert, erhält den vollen Aufschub. Aufgeschoben heisst allerdings nicht erlassen. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Für die Planung heisst das: Wer auszieht, das Haus zuerst vermietet und erst Jahre später verkauft, kann den Aufschub verlieren. Wer ohnehin in eine eigene Wohnung zieht, klärt deshalb am besten vor dem Vermieten, welche Variante steuerlich günstiger ist. Rechnen können Sie mit dem Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau. Die Grundlagen erklärt unsere Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
Wie finde ich heraus, ob sich ein Verkauf für mich lohnt?
Stellen Sie zwei Rechnungen nebeneinander: den Nettoerlös aus dem Verkauf nach Steuern und Kosten und den Ertrag aus dem Behalten nach Zinsen, Unterhalt und Aufwand. Grundlage für beide ist ein realistischer Marktwert. Der Steuerwert taugt dafür kaum. Laut Steuerverwaltung liegt er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis, mehr dazu unter Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Beim Verkauf kann eine Maklerprovision anfallen, wie der Ratgeber zu den Kosten beim Immobilienverkauf im Thurgau zeigt. Die Grundbuch- und Notariatsgebühren trägt gesetzlich der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist; im Kaufvertrag kann eine andere Aufteilung vereinbart werden (Gesetz über die Gebühren und Gemengsteuern der Grundbuchämter und Notariate, RB 632.1 § 12 Abs. 1). Läuft noch eine Festhypothek, kann ihre vorzeitige Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Das ist eine Zahlung an die Bank für die entgangenen Zinsen.
Den Marktwert können Sie unverbindlich einschätzen lassen. Für die Rechnung zur Grundstückgewinnsteuer hilft der Steuerkalkulator der Steuerverwaltung, für den Vergleich mit dem Mietertrag Ihre aktuellen Nebenkosten und Hypothekarzinsen.
Häufige Fragen
Haus verkaufen oder vermieten: was ist für mich besser?
Das hängt davon ab, ob Sie das Kapital brauchen, ob Sie Vermieter sein möchten und ob ein Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung infrage kommt. Vermieten bringt laufende Einnahmen und Aufwand, ein Verkauf schafft Liquidität und einen klaren Abschluss. Eine Lösung, die für alle besser ist, gibt es nicht.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn das Haus vermietet war?
Für den Aufschub durch Ersatzbeschaffung verlangt die Thurgauer Steuerpraxis, dass die verkaufte Liegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst genutzt war. Vermietete Häuser sowie Zweit- und Ferienwohnungen erfüllen diese Bedingung in der Regel nicht. Wie eine frühere Selbstnutzung im Einzelfall beurteilt wird, klärt die Steuerverwaltung Thurgau.
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
Eine Festhypothek gilt bis zum Ende der Laufzeit. Wird sie vorher aufgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Alternativen sind die Übertragung auf ein Ersatzobjekt oder, mit Zustimmung der Bank, auf den Käufer. Erfolgt die Auflösung in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf, zählt die Entschädigung im Thurgau bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 34 Nr. 9
Soll ich meine Immobilie bewerten lassen, obwohl ich noch nicht verkaufen will?
Wenn Sie zwischen Verkaufen, Vermieten und Behalten abwägen, ja. Ohne realistischen Marktwert lassen sich Nettoerlös, Steuer und Mietertrag nicht sinnvoll vergleichen. Die Ersteinschätzung verpflichtet Sie zu nichts. Mehr dazu im Ratgeber Bewerten lassen ohne Verkaufsabsicht.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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