Kurz gesagt
Ja. Sie können Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben, wenn Sie das mit dem Käufer vertraglich vereinbaren. Üblich sind drei Wege: ein Wohnrecht (das Recht, selbst im Haus zu wohnen), eine Nutzniessung (das Recht, das Haus zu nutzen und Erträge daraus zu behalten) oder ein Mietvertrag nach dem Verkauf. Wohnrecht und Nutzniessung stehen im Grundbuch und gelten auch gegenüber späteren Eigentümern. Dafür zahlt ein Käufer in der Regel weniger als für ein freies Haus. Ausgangspunkt jeder Variante ist der heutige Marktwert.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nutzniessung?
Das Wohnrecht erlaubt Ihnen, nach dem Verkauf im Haus oder in einem Teil davon zu wohnen. Die Nutzniessung geht weiter: Sie dürfen die Liegenschaft nutzen, grundsätzlich auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Beides sind Dienstbarkeiten, also im Grundbuch eingetragene Rechte an einem Grundstück, das jemand anderem gehört.
Beide Rechte sind an die berechtigte Person gebunden und lassen sich lebenslang oder befristet vereinbaren, auf Wunsch auch für beide Ehepartner. Was für Garten, Garage oder Keller gilt, legt der Vertrag fest.
Ein Unterschied zeigt sich bei der Liegenschaftensteuer, der jährlichen Steuer auf dem Grundeigentum. Das Thurgauer Steuergesetz nennt als steuerpflichtig den Eigentümer oder den Nutzniesser; die Steuer beträgt 0,5 ‰ des amtlichen Verkehrswerts und fällt ab 01.01.2029 weg (Stand 2026). Mit einer Nutzniessung bleiben Sie bis dahin für diese Steuer zuständig. Quelle: Steuergesetz Kanton Thurgau §§ 123 bis 125, Stand 01.01.2025 und Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026.
Welche Wege gibt es, das Haus zu verkaufen und darin zu wohnen?
Üblich sind drei Wege: Verkauf mit Wohnrecht, Verkauf mit Nutzniessung oder Verkauf mit anschliessendem Mietvertrag, oft Rückmiete genannt. Die ersten beiden sichern Ihr Bleiben über das Grundbuch, die Rückmiete über einen Vertrag mit dem Käufer. Keine Variante ist grundsätzlich besser; entscheidend ist, wie lange Sie bleiben möchten und welchen Erlös Sie heute brauchen.
| Merkmal | Wohnrecht | Nutzniessung | Verkauf mit Rückmiete |
|---|---|---|---|
| Was Sie behalten | Recht, selbst im Haus zu wohnen | Recht, das Haus zu nutzen und Erträge zu behalten | Wohnen als Mieterin oder Mieter |
| Absicherung | Eintrag im Grundbuch | Eintrag im Grundbuch | Mietvertrag mit dem Käufer |
| Dauer | lebenslang oder befristet | lebenslang oder befristet | gemäss Mietvertrag |
| Miete | keine | keine | monatliche Miete |
| Bei späterem Auszug | Recht bleibt ungenutzt oder Sie verzichten | Vermieten grundsätzlich möglich | Kündigung des Mietvertrags |
| Wirkung auf den Preis | tieferer Preis, weniger Interessenten | tieferer Preis, weniger Interessenten | Verkauf ohne Recht im Grundbuch |
Bei Wohnrecht und Nutzniessung zahlen Sie keine Miete, erhalten aber einen tieferen Preis; bei der Rückmiete ist es umgekehrt. Welche Variante sich rechnet, hängt vor allem davon ab, wie viele Jahre Sie noch im Haus wohnen möchten. Ob ein Verkauf überhaupt der richtige Schritt ist, ordnet der Überblick Verkaufen, behalten, vermieten oder renovieren ein.
Wie wirkt sich ein Wohnrecht auf den Verkaufspreis aus?
Ein Haus mit Wohnrecht oder Nutzniessung erzielt in der Regel einen tieferen Preis als dasselbe Haus ohne Belastung. Der Käufer zahlt heute, kann das Haus aber erst nutzen, wenn das Recht endet. Wie gross der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von der voraussichtlichen Dauer des Rechts und vom Wert der Wohnnutzung ab.
Hinzu kommt ein kleinerer Kreis von Interessenten. Familien, die etwa in der Region Frauenfeld ein Haus suchen, möchten meist bald selbst einziehen. Für ein Haus mit Wohnrecht kommen eher Angehörige oder Käufer in Frage, die langfristig planen.
Für die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf dem Gewinn aus dem Verkauf, gilt: Gewinn ist der Erlös abzüglich der Anlagekosten, also vor allem Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen (§§ 131 und 133 StG, Quelle: Steuergesetz Kanton Thurgau §§ 131 und 133, Stand 01.01.2025). Ob der Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts zum Erlös zählt, klären Sie vorab mit der Steuerverwaltung Thurgau. Einzelheiten erklärt die Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Wie sich Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis unterscheiden, zeigt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
Ist es sinnvoll, im Haus zu bleiben, wenn es nicht altersgerecht ist?
Nur bedingt. Ein Wohnrecht sichert Ihnen das Bleiben, macht aber eine steile Treppe, ein Bad ohne ebenen Zugang oder einen grossen Garten nicht leichter. Wer schon heute spürt, dass das Haus in einigen Jahren zu viel wird, bindet sich mit einem lebenslangen Wohnrecht an ein Haus, das später vielleicht leer steht.
Dann passen andere Lösungen besser. Ein befristetes Wohnrecht oder ein Mietvertrag mit fester Dauer verschafft Ihnen Zeit, in Ruhe eine Wohnung mit Lift zu suchen, etwa im Zentrum von Weinfelden oder am Bodensee in Romanshorn. Möglich ist auch ein Wohnrecht nur für das Erdgeschoss. Eine Nutzniessung erlaubt es zudem, das Haus zu vermieten, falls Sie später ausziehen.
Loslassen fällt leichter, wenn der nächste Schritt klar ist. Hilfreich sind dafür die Ratgeber Haus im Alter verkaufen und Erst verkaufen oder zuerst kaufen.
Kann ich das Haus den Kindern übertragen und darin wohnen bleiben?
Ja, als Alternative zum Verkauf: Sie übertragen das Haus zu Lebzeiten an Ihre Kinder und behalten ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung. Rechtlich ist das meist eine Schenkung oder ein Erbvorbezug, also ein Teil des Erbes, der schon zu Lebzeiten übergeht. Einen Verkaufserlös erhalten Sie dabei nicht oder nur in geringem Umfang.
Der Thurgau sieht dafür steuerliche Erleichterungen vor: Nachkommen sind von der Schenkungssteuer befreit, die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, und die Handänderungssteuer, die Steuer auf den Eigentumswechsel, entfällt zwischen Eltern und Nachkommen. Verkaufen die Kinder später, wird die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer fällig, wobei Ihre Besitzdauer angerechnet wird. Bei der Bewertung wird der Kapitalwert, also der in Franken umgerechnete Wert des Wohnrechts oder der Nutzniessung, berücksichtigt (§ 11 ESchG); feste Tabellen dazu publiziert die Steuerverwaltung nicht, sie gibt auf Anfrage Auskunft. Quelle: Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer Thurgau, Stand 01.01.2013, Quelle: Steuergesetz Kanton Thurgau §§ 129, 131 und 138, Stand 01.01.2025 und Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026.
Bei mehreren Kindern stellt sich zudem die Frage, wie die Geschwister gleich behandelt werden. Wie der Wert des Hauses dafür bestimmt wird, zeigt der Ratgeber Geschwister auszahlen und Hauswert bestimmen; die steuerlichen Einzelheiten erklärt der Ratgeber Schenkungssteuer im Thurgau beim Haus für die Kinder.
Wo werden Wohnrecht und Nutzniessung im Thurgau vereinbart?
Beim Grundbuchamt und Notariat Ihres Bezirks. Im Thurgau sind Grundbuch und Notariat staatlich organisiert; die fünf Ämter in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden beurkunden Kaufverträge und führen das Grundbuch, in dem Wohnrecht oder Nutzniessung eingetragen werden.
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet ist (Art. 216 OR), und Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 ZGB). Das Wohnrecht oder die Nutzniessung gehört deshalb in den beurkundeten Vertrag, zusammen mit Dauer, Umfang und der Frage, wer welche Kosten trägt.
Wer vorab Fragen klären möchte, kann sich an das Amt wenden. Für eine Beratung durch den Grundbuchverwalter ohne Beurkundung nennt die Preisliste CHF 200 pro Stunde (Stand 01.01.2026). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026.
Wie finde ich heraus, was mein Haus im Thurgau heute wert ist?
Mit einer Einschätzung des Marktwerts, also des Preises, der sich heute für das Haus ohne Wohnrecht oder Nutzniessung erzielen liesse. Diese Zahl brauchen Sie für jede Variante, ob Sie einen Preis mit Wohnrecht verhandeln, eine Miete einordnen oder eine Übertragung an die Kinder planen. Der Steuerwert ersetzt sie nicht; laut Steuerverwaltung liegt er bei Einfamilienhäusern typischerweise unter dem Kaufpreis, mehr dazu im Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Eine Einschätzung des Marktwerts ist eine Orientierung und kein Verkehrswertgutachten einer Fachperson. Welche Faktoren zählen, erklärt der Ratgeber Was ist mein Haus im Thurgau wert?.
Hintergründe zur Wertermittlung finden Sie unter Haus bewerten im Thurgau.
Häufige Fragen
Wer bezahlt Reparaturen, wenn ich mit Wohnrecht im verkauften Haus wohne?
Das Gesetz unterscheidet zwischen gewöhnlichem Unterhalt und grösseren Erneuerungen, und beim Wohnrecht gelten andere Regeln als bei der Nutzniessung. Damit später kein Streit entsteht, gehört eine klare Aufteilung in den beurkundeten Vertrag, zum Beispiel für Heizung, Dach und Garten.
Kann ich auf das Wohnrecht verzichten, wenn ich später ins Pflegeheim ziehe?
Ja, die berechtigte Person kann verzichten, danach wird das Recht im Grundbuch gelöscht. Ob der Eigentümer dafür etwas zahlt, ist Sache der Vereinbarung; regeln Sie diesen Fall am besten schon im Kaufvertrag. Vermieten dürfen Sie die Räume mit einem Wohnrecht nicht, mit einer Nutzniessung grundsätzlich schon.
Gilt das Wohnrecht weiter, wenn der Käufer das Haus wieder verkauft?
Ja. Weil Wohnrecht und Nutzniessung im Grundbuch eingetragen sind, gehen sie mit dem Haus auf jeden späteren Eigentümer über. Bei einer Rückmiete hängt Ihre Sicherheit dagegen vom Mietvertrag und vom Mietrecht ab.
Fällt beim Verkauf mit Wohnrecht Grundstückgewinnsteuer an?
Ja, auch ein Verkauf mit Wohnrecht ist eine steuerbare Veräusserung. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anlagekosten, also vor allem Erwerbspreis und wertvermehrende Investitionen. Ob der Wert des Wohnrechts zum Erlös gezählt wird, klärt die Steuerverwaltung Thurgau. Eine erste Berechnung erlaubt der Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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