Kurz gesagt
Achten Sie bei der Wahl eines Immobilienmaklers im Thurgau auf vier Punkte: einen Preisvorschlag, der mit Vergleichsobjekten aus Ihrer Gemeinde begründet ist, echte Ortskenntnis, einen schriftlichen Vertrag mit klarer Provision, Laufzeit und Leistungen sowie regelmässige Rückmeldungen. Vorsicht ist angebracht, wenn jemand einen auffallend hohen Preis verspricht, ohne ihn herzuleiten. Die Provision ist frei verhandelbar und nach Obligationenrecht ein Erfolgshonorar, fällig nur bei einem Verkauf. Vergleichen Sie zwei bis drei Makler, bevor Sie unterschreiben.
Was macht ein Immobilienmakler beim Verkauf einer Immobilie?
Ein Immobilienmakler sucht im Auftrag des Eigentümers Kaufinteressenten, organisiert Besichtigungen und führt die Preisverhandlung. Rechtlich schliessen Sie mit ihm einen Maklervertrag ab, der im Obligationenrecht (OR) Mäklervertrag heisst: Der Makler weist gegen Vergütung eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nach oder vermittelt den Abschluss (Art. 412 OR).
Die Vergütung ist ein Erfolgshonorar: Nach Art. 413 OR ist der Lohn erst verdient, wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Welche Leistungen dazugehören, legt das Gesetz nicht fest. Ob Preiseinschätzung, Verkaufsdossier mit Fotos und Grundrissen, Inserate, Besichtigungen und Begleitung bis zur Beurkundung inbegriffen sind, regelt der Vertrag.
Den Kaufvertrag beurkundet nicht der Makler. Für Grundstückkäufe braucht es eine öffentliche Beurkundung, also einen Vertragsabschluss vor einer Urkundsperson (Art. 216 OR). Im Thurgau übernehmen das ausschliesslich die fünf staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Welche Gebühren dort anfallen, erklärt der Ratgeber zu den Grundbuch- und Notariatskosten beim Hausverkauf im Thurgau. Quelle: Obligationenrecht, Art. 412 bis 418 und 216, Stand 08.07.2025
Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler im Thurgau?
Ein guter Makler begründet seinen Preisvorschlag nachvollziehbar, kennt die Unterschiede zwischen den Thurgauer Gemeinden und legt Provision, Leistungen und Vertragsdauer schriftlich offen. Er nennt auch Risiken und setzt Sie nicht unter Zeitdruck. Die folgende Übersicht hilft Ihnen beim Vergleich im Erstgespräch.
| Prüfpunkt | Gutes Zeichen | Warnsignal |
|---|---|---|
| Preisvorschlag | Spanne, begründet mit Vergleichsobjekten, Lage und Zustand | Auffallend hoher Preis ohne Herleitung |
| Ortskenntnis | Kennt Gemeinde, Quartier und Nachfrage, etwa am See oder im Hinterthurgau | Allgemeine Aussagen ohne Bezug zu Ihrem Ort |
| Provision und Leistungen | Satz, Berechnungsbasis, Mehrwertsteuer und Leistungen schriftlich | Zusatzgebühren, die erst im Vertrag auftauchen |
| Vertrag | Überschaubare Laufzeit, klare Kündigungsregeln | Lange Bindung, Druck zur sofortigen Unterschrift |
| Interessenkonflikte | Legt offen, ob auch die Käuferseite zahlt | Ausweichende Antworten dazu |
| Rückmeldungen | Regelmässiger Bericht zu Anfragen und Besichtigungen | Funkstille nach der Unterschrift |
| Diskretion | Bespricht, ob öffentlich inseriert oder diskret angeboten wird | Inserat ohne Rücksprache |
Online-Bewertungen und Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis geben erste Hinweise, ersetzen das persönliche Gespräch aber nicht. Fragen Sie nach Objekten, die der Makler in Ihrer Region verkauft hat, und lassen Sie sich erklären, wie der Preis dort zustande kam. Laden Sie zwei bis drei Makler ein, dann können Sie Vorschläge und Auftreten direkt vergleichen.
Wie erkenne ich, ob der Preisvorschlag eines Maklers realistisch ist?
Ein realistischer Preisvorschlag stützt sich auf Verkäufe vergleichbarer Objekte in Ihrer Gemeinde und berücksichtigt Lage, Zustand und Ausbau. Er wird als begründete Spanne genannt, nicht als einzelne Zahl ohne Herleitung. Liegt ein Vorschlag deutlich über den anderen, fragen Sie nach den Vergleichsobjekten dahinter.
Wie stark der Standort zählt, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank (TKB) mit dem IAZI (Stand April 2026). Dasselbe Musterhaus, ein standardisiertes Referenzobjekt, kostet in Kreuzlingen CHF 1'909'000, in Weinfelden CHF 1'578'000 und in Münchwilen CHF 1'470'000. Zwischen den günstigsten und den teuersten Ortschaften liegt für ein identisches Haus rund eine Million Franken. Wer die Seelage am Bodensee, das Ortszentrum oder die Nähe zum Raum Zürich nicht einordnen kann, verschätzt sich leicht. Mehr dazu auf der Seite Immobilienmarkt Thurgau: Preise und Entwicklung und im Ratgeber warum der Immobilienwert im Thurgau stark vom Standort abhängt. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Beide Fehler kosten Geld. Ist der Preis zu tief, verschenken Sie Wert. Ist er zu hoch, bleibt das Inserat lange online, Interessenten warten auf eine Preissenkung, und die spätere Korrektur schwächt Ihre Verhandlungsposition. Hellhörig sollten Sie werden, wenn ein Makler einen auffallend hohen Preis in Aussicht stellt, um den Auftrag zu bekommen. Mehr dazu im Ratgeber Was passiert, wenn eine Immobilie zu teuer angeboten wird?
Fragen Sie auch, wie der Makler die Marktlage einschätzt. Laut Thurgauer Eigenheim-Index von TKB und IAZI stiegen die Eigenheimpreise im Thurgau in den zwölf Monaten bis März 2026 um 4,5 % (Stand April 2026). Raiffeisen sieht den Höhepunkt der Preisdynamik auf dem Eigenheimmarkt inzwischen überschritten (Stand September 2026). Wer die letzten Jahre einfach fortschreibt, setzt den Preis womöglich zu hoch an. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026 Quelle: Raiffeisen, Zinsentwicklung, Stand 24.09.2026
Was kostet ein Immobilienmakler im Thurgau?
Für den Thurgau ist keine eigene Bandbreite belegt. Schweizweit gelten 2 bis 3 % des Verkaufspreises als übliche Vermittlungsgebühr (Stand Februar 2024), frei verhandelbar und nur bei einem Verkauf fällig. Quelle: ESTV, Dossier Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Verbindliche Tarife gibt es nicht, auch der Branchenverband SVIT und die Schweizerische Maklerkammer geben keine heraus. Fehlt eine Vereinbarung, gilt der übliche Lohn (Art. 414 OR). Einen unverhältnismässig hohen Lohn für einen Grundstückkauf kann das Gericht herabsetzen (Art. 417 OR). Halten Sie deshalb Satz, Berechnungsbasis und Mehrwertsteuer schriftlich fest. Einzelne Anbieter arbeiten mit einem Festpreis statt einer Provision; vergleichen Sie dann, welche Leistungen darin enthalten sind. Quelle: SVIT Schweiz, Schweizerische Maklerkammer, Stand September 2026
Rechenbeispiel: Für das Thurgauer Musterhaus des TKB/IAZI-Index von rund CHF 1'450'000 (Stand April 2026) ergeben 2 % eine Provision von CHF 29'000 und 3 % eine von CHF 43'500. Jeder halbe Prozentpunkt macht hier CHF 7'250 aus, je nach Vertrag zuzüglich Mehrwertsteuer. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Bei der Grundstückgewinnsteuer, der Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf, rechnet die Steuerverwaltung Thurgau nach ihrer veröffentlichten Praxis Maklerprovisionen bis höchstens 3 % zuzüglich allfälliger Mehrwertsteuer zu den Anlagekosten, dazu nachgewiesene Werbekosten wie Inserate. Angerechnet wird nur das Erfolgshonorar, also eine Provision für eine Tätigkeit, die tatsächlich zum Kaufvertrag geführt hat (Stand September 2026). In ihren FAQ nennt die Steuerverwaltung Thurgau als übliche Höhe in der Regel 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer und Inseratekosten (Stand September 2026). Über die Marktüblichkeit sagt das nichts aus. Mehr dazu im Ratgeber Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz? und auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 1, Anlagekosten, Ziffer 7, Stand September 2026, Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Was sollte im Maklervertrag stehen?
Der Maklervertrag ist an keine Form gebunden, sollte aber schriftlich festhalten: Provision und Berechnungsbasis, enthaltene Leistungen, Laufzeit und Kündigung, Exklusivität sowie wer Inserate und Fotos bezahlt. Fehlt eine dieser Angaben, fragen Sie vor der Unterschrift nach.
Bei einem Exklusivauftrag, auch Alleinauftrag genannt, beauftragen Sie für die Laufzeit nur diesen einen Makler. Das schafft eine klare Zuständigkeit und verhindert, dass dasselbe Haus mehrfach und zu unterschiedlichen Preisen inseriert wird. Dafür sind Sie gebunden. Achten Sie auf eine überschaubare Laufzeit und klären Sie, was gilt, wenn Sie in dieser Zeit selbst an Bekannte verkaufen.
Fragen Sie, ob der Makler auch von der Käuferseite bezahlt wird. Diese sogenannte Doppeltätigkeit ist heikel: Nach Art. 415 OR verliert ein Makler seinen Anspruch auf Lohn, wenn er vertragswidrig für die Gegenseite tätig war oder sich von ihr entgegen Treu und Glauben Lohn versprechen liess. Quelle: Obligationenrecht, Art. 415, Stand 08.07.2025
Wie bereite ich mich auf das Gespräch mit einem Makler vor?
Wenn Sie vor dem ersten Gespräch eine realistische Wertspanne kennen und die wichtigsten Unterlagen bereithalten, können Sie Preisvorschläge einordnen und gezielt nachfragen. Hilfreich sind ein aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt Ihres Bezirks, Pläne, die Unterlagen der kantonalen Gebäudeversicherung und Belege für wertvermehrende Investitionen. Welche Angaben zählen, zeigt der Ratgeber Welche Angaben braucht man für eine Immobilienbewertung?
Eine Einschätzung des Marktwerts gibt Ihnen diese Orientierung. Auch eine solche Spanne ist keine Preiszusage, aber eine Grundlage, mit der Sie Vorschläge vergleichen können.
Häufige Fragen
Brauche ich für den Verkauf einen Makler?
Nein, gesetzlich ist kein Makler vorgeschrieben; zwingend sind die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags (Art. 216 OR) und der Eintrag im Grundbuch (Art. 656 ZGB), für die im Thurgau die staatlichen Grundbuchämter und Notariate zuständig sind. Ein Makler übernimmt Preisfindung, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung. Ohne Makler sparen Sie die Provision, erledigen diese Arbeit aber selbst. Vor- und Nachteile zeigt der Ratgeber Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, den ganzen Ablauf die Seite Haus verkaufen im Thurgau. Quelle: ZGB, Art. 656, Fassung 23.01.2023
Muss ich den Makler bezahlen, wenn mein Haus nicht verkauft wird?
Nach Art. 413 OR ist der Maklerlohn erst verdient, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Ohne Verkauf entsteht dieser Anspruch nicht. Prüfen Sie aber, ob der Vertrag Gebühren für Inserate oder das Verkaufsdossier vorsieht, die auch ohne Verkauf geschuldet sind.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Ein zu hoher Angebotspreis hält passende Interessenten fern, und die Immobilie bleibt länger inseriert. Spätere Preissenkungen können Ihre Verhandlungsposition schwächen. Wie Sie einen begründeten Preis finden, zeigt der Ratgeber Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für mein Haus?
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
In der Regel zahlt die Partei, die den Makler beauftragt hat, beim Hausverkauf also meist die verkaufende Seite. Massgebend ist, was im Maklervertrag steht. Welche weiteren Kosten beim Verkauf anfallen, zeigt der Ratgeber Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf im Thurgau?
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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