Kurz gesagt
Ein Mehrfamilienhaus wird vor allem über den Ertragswert bewertet, also über die Mieten, die es dauerhaft einbringt. Dazu kommen Lage, Zustand und anstehender Unterhalt sowie der Realwert aus Land und Gebäude. Anders als beim Einfamilienhaus liegt der Steuerwert laut Steuerverwaltung Thurgau bei Mehrfamilienhäusern etwa beim Kaufpreis. Ob sich ein Verkauf lohnt, hängt vor allem von Ihrer Situation ab: Sanierungsbedarf, Verwaltungsaufwand, Hypothek, Besitzdauer und Nachfolge. Zur Wahl stehen der Verkauf als Ganzes, die Aufteilung in Stockwerkeigentum mit Einzelverkauf oder das Behalten.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Ein Mehrfamilienhaus wird als Renditeobjekt bewertet. Im Zentrum steht der Ertragswert: Die Mieten, die das Haus dauerhaft einbringt, werden mit einem Zinssatz in einen Kapitalwert umgerechnet (kapitalisiert). Als Gegenprobe dient der Realwert, also Landwert plus Gebäudewert.
Auch die Thurgauer Steuerverwaltung rechnet so: Der amtliche Verkehrswert entsteht aus Ertragswert und Realwert, mit Zu- und Abschlägen für Wohnlage, Besonnung, Verkehrslage, Immissionen und wirtschaftliches Alter. Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 43 Nr. 3, Stand 2024
Für Ihr Haus zählen deshalb der Mieterspiegel, also die Liste aller Wohnungen mit Fläche und Miete, das Mietniveau im Quartier, der Zustand von Dach, Fassade und Heizung sowie die Lage, ob in Kreuzlingen am Bodensee, in Frauenfeld nahe Zürich oder im Hinterthurgau. Eine anstehende Sanierung rechnet ein Käufer in den Preis ein.
Eine Online-Ersteinschätzung gibt Orientierung, eine persönliche Marktwerteinschätzung berücksichtigt zusätzlich Mieterspiegel, Zustand und Besonderheiten vor Ort. Beides ist kein Gutachten: Für eine strittige Erbteilung kann ein Verkehrswertgutachten einer qualifizierten Fachperson nötig sein. Die Begriffe erklärt der Ratgeber Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
Ist der Steuerwert meines Mehrfamilienhauses der Marktwert?
Nicht ganz, aber er liegt näher daran als beim Einfamilienhaus. Laut Steuerverwaltung Thurgau entspricht der amtliche Verkehrswert bei Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekt etwa dem Kaufpreis, bei Einfamilienhäusern liegt er typischerweise darunter. Er bleibt aber eine steuerliche Grösse und kein Verkaufspreis. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Der Grund: Bei vermieteten Häusern stützen sich Steuerschätzung und Markt auf dieselbe Grundlage, die Mieten. Abweichungen entstehen etwa bei Mieten weit unter oder über dem Quartierniveau, bei Sanierungsbedarf oder Ausbaureserven. Mehr im Ratgeber Steuerwert und Marktwert im Thurgau.
Wann lohnt sich der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Ein Verkauf lohnt sich vor allem, wenn das Haus nicht mehr zu Ihrer Lebenssituation passt: wenn eine grosse Sanierung ansteht, die Verwaltung zur Last wird oder die Nachfolge offen ist. Der Markt setzt den Rahmen, den Ausschlag geben meist persönliche Gründe.
Zum Rahmen gehören die Zinsen. Die Schweizerische Nationalbank beliess den Leitzins am 24.09.2026 bei 0 %, zehnjährige Festhypotheken kosteten im September 2026 im Schnitt 2,06 %, SARON-Hypotheken 1,04 %. Für Vermieter zählt zudem der hypothekarische Referenzzinssatz im Mietrecht: Er liegt bei 1,25 % (Durchschnittshypothekarzins 1,32 %, Stand März 2026). Quelle: SNB, Stand 24.09.2026, Quelle: MoneyPark via 20 Minuten, Stand 21.09.2026, Quelle: watson, Stand 24.09.2026
Der zweite Faktor ist der Leerstand, der Anteil leerer Wohnungen am Bestand. Im Thurgau lag die Leerwohnungsziffer am Stichtag 01.06.2026 bei 1,10 %, im Jahr 2021 noch bei 2,21 %; am tiefsten war sie 2026 im Bezirk Frauenfeld mit 0,91 %. Wenig Leerstand macht ein Mehrfamilienhaus für Käufer attraktiv, er senkt aber ebenso Ihr Risiko als Vermieter. Quelle: Amt für Daten und Statistik Thurgau, Stand 01.06.2026
Persönlich zählen drei Punkte: Läuft eine Festhypothek noch Jahre, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, siehe Verkaufen mit laufender Hypothek. Ab sechs Jahren Besitz sinkt die Grundstückgewinnsteuer jedes Jahr um 4 % des Steuerbetrags, bis zum Höchstabzug von 72 % nach 23 Jahren; danach bleibt sie gleich (Stand 2026). Und wer führt das Haus später weiter: Ihre Kinder, eine Erbengemeinschaft oder eine Verwaltung? Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand 2026
Welche Möglichkeiten habe ich: als Ganzes verkaufen, einzeln verkaufen oder behalten?
Es gibt drei Wege: das Haus als Ganzes verkaufen, es in Stockwerkeigentum aufteilen und die Wohnungen einzeln verkaufen oder es behalten. Keiner ist von vornherein besser, die Tabelle zeigt die Unterschiede.
| Weg | Vorteile | Nachteile | Passt eher, wenn |
|---|---|---|---|
| Verkauf als Ganzes | Ein Vertrag, eine Beurkundung, klarer Abschluss; die Mietverhältnisse laufen weiter. | Käufer sind vor allem Personen und Firmen, die Mieterträge suchen; die Grundstückgewinnsteuer fällt auf einmal an. | Sie Verwaltung und Verantwortung vollständig abgeben möchten. |
| Aufteilung in Stockwerkeigentum, Einzelverkauf | Wohnungen sprechen auch Käufer an, die selbst einziehen; Verkauf in Etappen möglich. | Begründung mit Wertquoten nötig, Reglement üblich; viele einzelne Verkäufe; vermietete Wohnungen nur mit Mietvertrag. | Das Haus sich gut aufteilen lässt und Sie Zeit für mehrere Verkäufe haben. |
| Behalten | Laufende Mieteinnahmen; das Haus bleibt in der Familie. | Verwaltung, Mieterwechsel und Sanierungen bleiben bei Ihnen; die Nachfolge ist zu regeln. | Der Zustand gut ist und die Verwaltung gesichert ist. |
Zwischenformen sind möglich, etwa zuerst eine Verwaltung beauftragen und später verkaufen. Den grundsätzlichen Vergleich zeigt Immobilie verkaufen oder vermieten, weitere Entscheidungshilfen bietet der Entscheidungs-Hub verkaufen oder behalten.
Kann man ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen?
Ja, wenn das Haus zuerst in Stockwerkeigentum aufgeteilt wird (ZGB Art. 712a bis 712t). Dabei erhält jede Wohnung ein Sonderrecht, also das ausschliessliche Recht, ihre Räume zu nutzen, während Dach, Fassade und Treppenhaus gemeinschaftlich bleiben. Erst danach lassen sich die Wohnungen einzeln verkaufen.
Begründet wird das Stockwerkeigentum beim Grundbuchamt und Notariat Ihres Bezirks, also in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen oder Weinfelden. Die Preisliste nennt dafür 1 ‰ für die Beurkundung und 0,5 ‰ für das Grundbuch (Stand 01.01.2026). Festzulegen sind die Wertquoten, nach denen unter anderem die gemeinsamen Kosten verteilt werden (ZGB Art. 712h). Üblich sind ein Reglement für Verwaltung und Benutzung (ZGB Art. 712g) und ein Erneuerungsfonds, der gesetzlich nicht zwingend ist (ZGB Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5). Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste Stand 01.01.2026, Quelle: Zivilgesetzbuch, Fassung 23.01.2023
Einzelne Wohnungen sprechen auch Käufer an, die selbst einziehen möchten. Für Eigentumswohnungen im Thurgau weist der Eigenheim-Index ein Plus von 4,4 % in zwölf Monaten aus (Stand April 2026). Ob die Summe der Einzelpreise den Preis für das ganze Haus übersteigt, zeigt nur der Einzelfall, denn Aufteilung und viele einzelne Verkäufe kosten Zeit und Geld. Quelle: TKB/IAZI Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Vermietete Wohnungen werden mit dem Mietvertrag verkauft; wer selbst einziehen will, übernimmt zuerst das bestehende Mietverhältnis. Jeder Einzelverkauf ist zudem eine eigene Handänderung mit Beurkundung, Grundbucheintrag und Steuerveranlagung.
Was passiert mit den Mietern, wenn ein Mehrfamilienhaus verkauft wird?
Die Mietverträge bleiben bestehen. Im Obligationenrecht gilt der Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht»: Die Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über (OR Art. 261). Quelle: Obligationenrecht, Fassung 08.07.2025
Käufer wollen die Mietverhältnisse deshalb genau kennen: Mietverträge, Mieterspiegel und Nebenkostenabrechnungen, dazu Grundbuchauszug, Pläne, Unterlagen der kantonalen Gebäudeversicherung und Belege wertvermehrender Investitionen, die auch für die Grundstückgewinnsteuer zählen. Liegt die letzte Elektrokontrolle mehr als fünf Jahre zurück, ist bei der Handänderung eine periodische Kontrolle fällig. Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, Stand 2019
Ein Verkauf ohne öffentliches Inserat hält die Unruhe im Haus klein, siehe Immobilie diskret verkaufen.
Welche Steuern und Kosten fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?
Beim Verkauf im Thurgau fallen die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, die Handänderungssteuer sowie Gebühren für Grundbuch und Notariat an. Die Grundstückgewinnsteuer betrifft den Verkäufer, die Handänderungssteuer schuldet gesetzlich der Käufer.
Das Steuergesetz des Kantons Thurgau sieht für Grundstücke im Privatvermögen 40 % des Gewinns vor. Ab sechs Jahren Besitz sinkt die Steuer um 4 % pro Jahr, höchstens um 72 % nach 23 Jahren, effektiv also 11,2 % des Gewinns (Stand 2026); bei weniger als drei Jahren gibt es einen Zuschlag. Gewinn ist der Erlös minus Anlagekosten, also Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen. Erben rechnen die Besitzdauer des Erblassers an; im Geschäftsvermögen wird der Gewinn über die Einkommenssteuer erfasst. Mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer im Thurgau. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung Grundstückgewinnsteuer, Stand 2026
Rechenbeispiel (Illustration, Sätze Stand 2026): Steuerbarer Gewinn CHF 600'000, Besitzdauer 25 Jahre. 40 % ergeben CHF 240'000, nach dem Abzug von 72 % bleiben CHF 67'200 Grundstückgewinnsteuer. Verbindlich rechnet die Steuerverwaltung; eine Orientierung bietet ihr offizieller Steuerkalkulator.
Die Handänderungssteuer beträgt 1 % des Kaufpreises, der Verkäufer haftet solidarisch. Dazu kommen 1 ‰ Beurkundung (höchstens CHF 5'000) und 4 ‰ Handänderungsgebühr (höchstens CHF 20'000), Stand Preisliste 01.01.2026; eine Senkung auf 2,5 ‰ ist beschlossen, das Inkrafttreten offen. Die Gebühren trägt gesetzlich der Käufer, vertraglich ist eine andere Aufteilung möglich. Details im Ratgeber Grundbuch- und Notariatskosten im Thurgau. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste Stand 01.01.2026
Häufige Fragen
Wie viel ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht; ein erster Anhaltspunkt ist der Steuerwert. Genauer wird es mit einer Einschätzung, die Mieterspiegel, Zustand und Besonderheiten der Liegenschaft berücksichtigt.
Was, wenn in der Erbengemeinschaft einer nicht verkaufen will?
Solange die Erbschaft nicht geteilt ist, entscheiden die Erben gemeinsam, ein Verkauf braucht die Zustimmung aller (ZGB Art. 602). Jeder Miterbe kann jederzeit die Teilung verlangen (ZGB Art. 604 Abs. 1); können sich die Erben nicht einigen, ist die Sache zu verkaufen und der Erlös zu teilen (ZGB Art. 612 Abs. 2). Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, wenn einer nicht will.
Soll ich das Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf renovieren?
Nicht zwingend. Käufer rechnen den Sanierungsbedarf in den Preis ein, und nicht jeder investierte Franken findet sich im Preis wieder. Sinnvoll ist, den Wert heute und nach einer Sanierung zu vergleichen, siehe Renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen.
Kann ich das Mehrfamilienhaus meinen Kindern übertragen, statt es zu verkaufen?
Ja, etwa als Schenkung oder Erbvorbezug. Im Thurgau sind Nachkommen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit, die Handänderungssteuer entfällt, und die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, bis die Kinder das Haus später verkaufen. Mehr dazu unter Schenkungssteuer im Thurgau.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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