Kurz gesagt
Klären Sie vor dem Verkauf fünf Bereiche: den realistischen Marktwert, Ihre Ziele und den Zeitpunkt, die Kosten mit Grundstückgewinnsteuer (Steuer auf dem Verkaufsgewinn) und Gebühren, den Ablauf bis zur Beurkundung beim Notariat sowie Sonderfälle wie eine laufende Hypothek, eine Erbengemeinschaft oder Stockwerkeigentum, also eine Eigentumswohnung. Wer den Wert kennt, setzt den Angebotspreis weder zu tief noch zu hoch an. Wer die Kosten kennt, weiss, was nach dem Verkauf bleibt. Die 15 Fragen unten führen durch diese Punkte.
Welche Fragen sollte ich vor dem Verkauf meiner Immobilie klären?
Die wichtigsten Fragen betreffen den Wert, Ihre Ziele, die Kosten, den Ablauf und die Frage, wer mitentscheidet. Klären Sie diese Punkte in der folgenden Reihenfolge, bevor Sie ein Inserat aufschalten oder einen Vertrag unterschreiben.
- Was ist meine Immobilie heute wert? Der Marktwert ist die Grundlage jedes Entscheids: Was ist mein Haus im Thurgau wert?
- Welcher Wert gilt? Steuerwert, Bankwert, Onlinewert und Marktwert dienen verschiedenen Zwecken: Marktwert, Verkehrswert und Verkaufspreis.
- Will ich wirklich verkaufen? Behalten, Vermieten oder Renovieren können Alternativen sein: Entscheidungs-Hub Verkaufen oder Behalten.
- Wann passt der Verkauf in meine Lebensplanung? Ruhestand, Umzug, Erbschaft oder Trennung bestimmen den Zeitrahmen: Haus im Alter verkaufen.
- Verkaufe ich zuerst oder kaufe ich zuerst? Die Reihenfolge bestimmt den Zeitdruck: Erst verkaufen oder zuerst kaufen.
- Mit welchem Angebotspreis starte ich? Zu tief verschenkt Geld, zu hoch hält Interessenten fern: den richtigen Verkaufspreis finden.
- Wie hoch ist meine Grundstückgewinnsteuer? Sie hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab: Grundstückgewinnsteuer im Thurgau.
- Welche weiteren Kosten fallen an? Handänderungssteuer (Steuer auf den Eigentumswechsel), Grundbuch, Notariat und gegebenenfalls ein Makler: Verkaufskosten im Thurgau.
- Was passiert mit meiner Hypothek? Bei einer Festhypothek kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, also eine Entschädigung der Bank für entgangene Zinsen.
- Verkaufe ich mit oder ohne Makler? Beide Wege haben Vor- und Nachteile: Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen.
- Renoviere ich vorher? Nicht jede Investition zahlt sich beim Verkauf aus: renovieren oder im Ist-Zustand verkaufen.
- Welche Unterlagen brauche ich? Grundbuchauszug, Pläne, Versicherungsnachweis und Investitionsbelege: Angaben für eine Immobilienbewertung.
- Wie läuft der Verkauf ab? Vom Inserat bis zum Eintrag im Grundbuch: Ablauf bis zum Notariat.
- Wie viel Zeit plane ich ein? Die Dauer hängt von Objekt, Lage und Preis ab: Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
- Wer entscheidet mit? Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, braucht der Verkauf die Zustimmung aller Erben (ZGB Art. 602): Haus geerbt, was tun?
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für mein Haus?
Den richtigen Angebotspreis finden Sie über eine marktbasierte Einschätzung, die Lage, Zustand, Ausbau und aktuelle Verkäufe in Ihrer Region berücksichtigt. Steuerwert oder Onlinewert allein reichen dafür nicht. Ein realistischer Preis schützt vor beiden Fehlern: zu günstig zu verkaufen oder mit einem überhöhten Preis lange ohne ernsthafte Interessenten zu bleiben.
Wie stark die Lage zählt, zeigt der Thurgauer Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank (TKB) mit dem IAZI. Für dasselbe Musterhaus (freistehend, acht Jahre alt, 180 m² Wohnfläche) nennt er in Kreuzlingen CHF 1'909'000, in Münchwilen CHF 1'470'000 und im nahen Winterthur CHF 2'486'000 (Stand April 2026). Zwischen den günstigsten und den teuersten Thurgauer Ortschaften liegt für ein identisches Haus rund eine Million Franken. Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026
Der amtliche Verkehrswert, den Sie als Steuerwert kennen, liegt bei Einfamilienhäusern laut Steuerverwaltung Thurgau typischerweise unter dem Kaufpreis; er ist eine steuerliche Grösse, kein Verkaufspreis. Onlinerechner geben eine erste Orientierung, kennen aber Zustand und Besonderheiten wie Seesicht am Bodensee nicht. Mehr dazu: Steuerwert und Marktwert im Thurgau, Genauigkeit von Online-Bewertungen und zu hohe Angebotspreise. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, FAQ Grundeigentum, Stand September 2026
Eine unverbindliche Ersteinschätzung (Haus bewerten im Thurgau) gibt Orientierung, bevor Sie sich festlegen; sie ist kein Verkehrswertgutachten, wie es eine qualifizierte Fachperson etwa für eine Erbteilung erstellt.
Was kostet der Verkauf eines Hauses im Thurgau?
Ins Gewicht fallen vor allem die Grundstückgewinnsteuer auf Ihrem Gewinn und, falls Sie einen Makler beauftragen, dessen Provision. Die Handänderungssteuer und, ohne andere Vereinbarung, die Grundbuch- und Notariatsgebühren trägt gesetzlich der Käufer. Was Ihnen bleibt, hängt deshalb von Preis, Besitzdauer und Kaufvertrag ab.
Das Steuergesetz des Kantons Thurgau sieht eine Grundstückgewinnsteuer von 40 % des Gewinns vor, also des Erlöses abzüglich Kaufpreis und wertvermehrender Investitionen (Stand 2026). Ab sechs vollen Jahren Eigentumsdauer sinkt sie um 4 % pro Jahr (6 Jahre: 4 %), höchstens um 72 % nach 23 Jahren; effektiv bleiben dann 11,2 % des Gewinns. Unter drei Jahren Besitz gilt ein Zuschlag. Wer seine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft verkauft und in der Regel innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz erwirbt, kann die Steuer aufschieben: vollständig, wenn der ganze Erlös reinvestiert wird, sonst nur soweit die Reinvestition die Anlagekosten des verkauften Objekts übersteigt; Zweit- und Ferienwohnungen sind ausgenommen. Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, Stand September 2026 Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Haltezeitabzüge, Stand September 2026 Quelle: Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4, Stand Juli 2024
Die Handänderungssteuer beträgt 1 % des Kaufpreises; der Verkäufer haftet solidarisch, kann also bei einem Zahlungsausfall des Käufers belangt werden. Das staatliche Grundbuchamt und Notariat verlangt 1 ‰ für die Beurkundung und 4 ‰ Handänderungsgebühr (Stand 01.01.2026). Der Grosse Rat hat im Januar 2026 eine Senkung dieser Gebühr auf 2,5 ‰ beschlossen; das Inkrafttreten stand am 26.09.2026 noch aus. Für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000 weist der Kanton Gebühren und Steuer von zusammen CHF 15'131 aus (Stand 01.01.2024). Quelle: Steuerverwaltung Thurgau, Handänderungssteuer (§ 141 StG), Stand September 2026 Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026 Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Berechnungsbeispiel, Stand 01.01.2024 Quelle: SP Thurgau, Grossratsgeflüster, Stand 14.01.2026 Quelle: Keystone-SDA via swissinfo, Stand 17.12.2025
Mit Makler gelten 2 bis 3 % des Verkaufspreises schweizweit als üblich (Stand Februar 2024). Die Provision ist frei verhandelbar und nach Obligationenrecht ein Erfolgshonorar, also nur bei einem Abschluss fällig; daneben gibt es Fixpreis-Modelle. Übliche Provisionen sind bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar. Details: Was kostet ein Immobilienmakler? und Handänderungssteuer im Thurgau. Quelle: ESTV, Besteuerung der Grundstückgewinne, Stand Februar 2024
Wie läuft ein Hausverkauf im Thurgau ab, von der Bewertung bis zum Notariat?
Der Verkauf führt von Bewertung und Unterlagen über Inserat, Besichtigungen und Verhandlung zum Kaufvertrag und endet mit der öffentlichen Beurkundung und dem Eintrag im Grundbuch. Im Thurgau beurkunden die staatlichen Grundbuchämter und Notariate in Arbon, Frauenfeld, Kreuzlingen, Münchwilen und Weinfelden. Das Eigentum geht erst mit dem Grundbucheintrag über; Überblick: Haus verkaufen im Thurgau.
Ein Grundstückkauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (OR Art. 216). Eine bloss schriftliche Reservationsvereinbarung mit Kaufverpflichtung bindet deshalb keine Seite, verbindlich ist erst ein beurkundeter Vorvertrag.
Bereitlegen sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (CHF 50 für bis zu fünf Seiten, Stand 01.01.2026), Pläne und Baubeschrieb, den Nachweis der Gebäudeversicherung Thurgau und die Belege wertvermehrender Investitionen, die Ihre Grundstückgewinnsteuer senken. Liegt die letzte Elektrokontrolle mehr als fünf Jahre zurück, ist beim Verkauf eine neue fällig. Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Protokolle und der Stand des Erneuerungsfonds dazu, der gemeinsamen Rücklage für Renovationen; mehr unter Wohnung verkaufen im Thurgau. Quelle: Grundbuchämter und Notariate Thurgau, Preisliste, Stand 01.01.2026 Quelle: ESTI, Periodische Kontrolle bei Handänderung, bulletin.ch 3/2019
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um im Thurgau zu verkaufen?
Die Marktdaten zeigen ein stabiles Umfeld, aber keinen Grund zur Eile. Den Zeitpunkt bestimmen vor allem Ihre Lebenssituation, Ihre Pläne für das nächste Zuhause und steuerliche Fragen wie die Besitzdauer. Wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt meist aus einer schwächeren Position.
Thurgauer Eigenheime verteuerten sich in den zwölf Monaten bis 31.03.2026 um 4,5 %, schweizweit um 3,6 % (Stand April 2026). Gleichzeitig sieht Raiffeisen die Preisdynamik bei Eigenheimen über ihrem Höhepunkt (Stand 24.09.2026). Quelle: TKB/IAZI Thurgauer Eigenheim-Index Frühling 2026, Stand April 2026 Quelle: Raiffeisen, Stand 24.09.2026
Eine Verkaufswelle älterer Eigentümer erwartet Raiffeisen nicht: Wohneigentümer im Rentenalter ziehen nur zu rund 1,5 % pro Jahr um (Stand August 2025). Ob Verkaufen, Vermieten oder Behalten besser passt, klären Sie in Ruhe, etwa mit den Ratgebern Verkaufen oder vermieten und Bewerten ohne Verkaufsabsicht oder dem Überblick zum Immobilienmarkt Thurgau. Quelle: Raiffeisen, Immobilien Schweiz 3Q 2025, Stand 28.08.2025
Häufige Fragen
Was passiert mit meiner laufenden Hypothek, wenn ich verkaufe?
Lösen Sie eine Festhypothek vor Ablauf auf, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die von Betrag, Restlaufzeit und Zinsdifferenz abhängt. Möglich ist auch die Übertragung auf den Käufer, wenn die Bank zustimmt, oder auf ein Ersatzobjekt. Laut Thurgauer Steuerpraxis zählt die Entschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten, wenn die Auflösung untrennbar mit dem Verkauf zusammenhängt.
Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Ein zu hoher Angebotspreis führt oft zu wenigen Anfragen, das Inserat bleibt länger online. Spätere Preissenkungen bemerken Interessenten, was Ihre Verhandlungsposition schwächen kann. Eine marktbasierte Einschätzung vor dem Inserat senkt dieses Risiko.
Was, wenn in der Erbengemeinschaft einer nicht verkaufen will?
Die Erben verfügen nach ZGB Art. 602 gemeinsam über den Nachlass, ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller. Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Teilung verlangen (Art. 604). Einigen sich die Erben nicht über Teilung oder Zuweisung, ist das Haus nach Art. 612 zu verkaufen und der Erlös zu teilen, auf Verlangen eines Erben durch Versteigerung. Mehr dazu: geerbte Immobilie im Thurgau bewerten.
Brauche ich für den Verkauf einen Makler?
Gesetzlich ist kein Makler vorgeschrieben, den Kaufvertrag beurkundet im Thurgau das staatliche Notariat. Ein Makler übernimmt Inserat, Besichtigungen und Verhandlung gegen ein Erfolgshonorar; ohne Makler sparen Sie die Provision, tragen den Aufwand aber selbst.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Gebühren und Gesetze ändern sich; massgebend sind die amtlichen Quellen. Für die konkrete Berechnung in Ihrem Fall wenden Sie sich an die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, das zuständige Grundbuchamt und Notariat oder eine Fachperson.
Geschrieben und geprüft von der Redaktion von Immobilienbewertung Thurgau.
Transparenzhinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung Künstlicher Intelligenz erstellt und vor der Veröffentlichung redaktionell gegen die genannten Quellen geprüft (Kanton Thurgau, Bund, TKB/IAZI). Abbildungen sind teilweise KI-generierte Symbolbilder. Massgeblich sind die aktuellen Originalquellen.
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